Cosa è una preclusione e come funziona?

Gli acquirenti di casa che vogliono un buon affare nel settore immobiliare invariabilmente pensano prima di acquistare un preclusione. Pensano, certo, farò un piccolo lavoro per ottenere un prezzo economico. Credono che le banche sono disperate a scaricare queste terribili case, e questo non è vero.

Alcuni acquirenti di beneficio hanno questa immagine nella loro mente di una piccola casa carina, circondata da una recinzione bianca che è di proprietà di una madre vedova che è caduta in tempi difficili, ma che lo scenario è generalmente lontano dalla realtà.

L'immagine reale è spesso brutta.

Una preclusione è una casa che appartiene alla banca, che una volta apparteneva a un proprietario di casa. Il proprietario di casa ha abbandonato la casa o volontariamente ha deeded la casa alla banca. Sentirete il termine che la banca prenderà la proprietà, ma la banca non ha mai posseduto la proprietà in primo luogo, quindi la banca non può riprendere qualcosa che la banca non possiede. La banca ha liquidato il mutuo o il trust e ha sequestrato la casa. C'è una differenza.

Perché i venditori entrano in Foreclosure?

I venditori smettono di effettuare pagamenti per una serie di motivi. Alcuni scelgono di andare in preclusione volontariamente. Spesso è un risultato imprevedibile da uno dei seguenti:

• Ripartizione, licenza o smettere di lavoro
• Inabilità per continuare a lavorare a causa di condizioni mediche
• Sovrabbondanza e obbligazioni di addebito
• Squabbles con co-proprietario , divorzio
• Trasferimento di lavoro in un altro stato
• Problemi di manutenzione che possono più permettersi

Durante il crollo del mercato dal 2005 al 2011, molti proprietari di casa semplicemente si allontanarono dalle loro case perché i valori erano diminuiti e dovevano più di quanto le loro case valgano.

Questa non è stata la soluzione migliore, nella maggior parte dei casi, ma è stato un sollievo immediato per i proprietari di case.

Negoziando direttamente con i venditori in Foreclosure

Gli investitori che si specializzano nell'acquisto di preclusioni preferiscono spesso acquistare queste case prima che i procedimenti di preclusione siano definitivi. Prima di avvicinarsi a un venditore in difficoltà, considerare:

I procedimenti di preclusione variano da uno Stato a uno Stato. Negli stati in cui vengono utilizzati mutui, i proprietari di casa possono finire per rimanere in proprietà per quasi un anno; mentre negli Stati in cui vengono utilizzati fidi, un venditore ha meno di quattro mesi prima della vendita del fiduciario.

1. 
   Quasi ogni Stato prevede un certo periodo di redenzione. Ciò significa che il venditore ha un diritto irrevocabile durante un certo periodo di tempo per curare il default, incluso il pagamento di tutti i costi di preclusione, indebitamento e pagamenti di capitale mancati, per riprendere il controllo della proprietà. Per ulteriori informazioni, consultare un avvocato immobiliare.
2. 
   Molti Stati richiedono anche che gli acquirenti forniscano ai venditori determinate informazioni relative agli acquisti di azioni.La mancata fornitura di tali comunicazioni e la preparazione delle offerte per i documenti richiesti possono provocare ammende, azioni legali o addirittura revoca della vendita.
3. 
   Determina se sei il tipo di persona che può facilmente trarre vantaggio dalla disgrazia di un venditore in queste circostanze e / o mettere una famiglia fuori per strada. Oh, i critici affermeranno che sono solo affari e venditori meritano quello che ottengono, anche se sono cinque centesimi sul dollaro. Altri si fingono di compassione e si truccano nel credere che "aiutano" i proprietari di casa a evitare ulteriori imbarazzo, ma profondamente dentro di sé, sai che non è vero.
4. 
   Acquisto di una casa presso la casa del fiduciario

Controlla con il tuo ufficio locale della contea di scoprire come vengono trattate le vendite nella tua zona, ma i denominatori comuni tra quelli che vedo a Sacramento sono:

Nessuna contingenza di prestito

• Offerte sigillate
• Prova delle qualifiche finanziarie
• Depositi di denaro guadagni ingombranti
• Acquisto di proprietà "come è"
• A volte gli acquirenti non possono esaminare la casa prima di fare un'offerta. Il problema con l'acquisto di una vista di casa invisibile non è possibile calcolare quanto costerà per migliorare la struttura o farlo fino a standard abitabili. Né sapete se l'occupante riterrà e distruggere l'interno. Oltre a ciò, potrebbe essere necessario espellere l'inquilino o il proprietario dal locale dopo aver ricevuto il titolo e i processi di sgombero possono essere costosi.

Un altro inconveniente potrebbe essere la registrazione registrata contro la proprietà che diventerà il tuo problema dopo il trasferimento del titolo.

Alcuni investitori che acquistano presso le vendite del fiduciario pagano per una ricerca di titolo in anticipo per evitare questo problema. Questi ragazzi che si presentano per fare un'offerta sui gradini del tribunale sono professionisti, e comprano i pignoramenti all'asta come un'impresa. Essi sperano di acquistare la preclusione a un prezzo basso per fare un bel profitto quando poi flip la casa. Non è necessario assumere un agente immobiliare per comprare un'anticipazione all'asta, ma devi sapere cosa stai facendo per competere con i professionisti.

Comprare una preclusione dalla banca

Molte banche non vendono case direttamente agli investitori o agli acquirenti di casa. Se una banca è disposta a vendere case individualmente e non in vendite all'ingrosso, la banca elenca generalmente la casa attraverso un agente immobiliare. Ci sono agenti REO che si specializzano negli elenchi di preclusione.

È più comune acquistare un preclusione direttamente dalla banca in un acquisto di vendita di massa. Nelle vendite di massa, le banche compreranno un sacco di proprietà in un'unica transazione e li vendono immediatamente ad un'entità. Questo è il modo migliore per acquistare una preclusione, se lo puoi permettere, perché gli sconti sono tipicamente più ripidi.

Guarda i video di Elizabeth Weintraub su come funzionano i preclusi

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.