Imparare come una vendita breve o una preclusione influisce sul credito

I venditori potrebbero chiedersi se fare una vendita breve avrebbe influenzato il loro credito meno che completare una preclusione e se ci sono altri vantaggi tra i due. Mentre in preclusione, e in base alle leggi statali, un venditore potrebbe rimanere in proprietà, essenzialmente affittare gratuitamente, per quattro mesi ad un anno prima di essere costretto a lasciare. Ma questo fatto da solo non significa che una preclusione sia migliore.

Mentre una vendita breve prevede l'offerta della casa in vendita, generalmente elencata tramite MLS.

Potenziali acquirenti di casa effettueranno appuntamenti per visualizzare la casa, alcuni faranno offerte lowball, gli agenti possono contenere case aperte e, in generale, la vita di un venditore sarà interrotta, tutte nella speranza che un acquirente comprerà la casa.

Le vendite corte avvengono quando un prestatore accetta di accettare meno dell'importo dovuto alla casa o perché non c'è abbastanza patrimonio per vendere e pagare tutti i costi di vendita. Non tutti i finanziatori potranno negoziare una vendita corta, ed è per questo che un agente immobiliare o un avvocato può essere un aiuto tremendo contattando il dipartimento di mitigazione delle perdite di prestatore per scoprirlo.

Non si può svegliare una mattina e decidere di vendere la tua casa in una perdita chiedendo una breve vendita. Sarebbe che i prestatori non avrebbero nemmeno considerato una vendita breve se i tuoi pagamenti sono attuali, ma questo è cambiato. Tuttavia, rendi conto che i finanziatori saranno più graditi di negoziare se i pagamenti sono in ritardo.

Inoltre, se si dispone di attività in denaro, il prestatore potrebbe tentare di toccare questi conti.

Come è interessato un credito al venditore a breve termine?

Fair Isaac ha pubblicato un rapporto che dice che i punteggi di credito sono influenzati circa lo stesso, se un venditore fa una vendita breve o preclusione. Fiera Issac dice che i punti mediati persi su un punteggio FICO sono i seguenti:

30 giorni in ritardo: 40 a 110 punti

• 90 giorni in ritardo: 70 a 135 punti
• Foreclosure, short sale o deed-in-lieu : Da 85 a 160
• Fallimento: da 130 a 240
• Foreclosure o Deed-in-Lieu di preclusione:
• Entrambe queste soluzioni influenzano il credito stesso, afferma David Steep di Vitek Mortgage. I venditori avranno un successo di 200 a 300 punti, a seconda della condizione generale del credito. Ciò significa che se il punteggio di FICO di un venditore prima della preclusione era di 680, potrebbe dipendere fino a 380. Vendita corta:
• Steep sostiene che l'effetto di una vendita breve (fornendo ai venditori più di 59 giorni di ritardo) sul rapporto di credito di un venditore è identico a quello di una preclusione. Il ding on credit verrà visualizzato come pre-preclusione nello stato di rimborso, dice Steep, che si tradurrà in una perdita di 200 a 300 punti. Ciò significa che un venditore di vendita a breve con un FICO precedente di 720 potrebbe vedere che cade da 520 a 420. La mia esperienza personale come agente è stata un po 'diversa. Ho completato una vendita breve per un venditore di Sacramento che era 90 giorni dietro sulla sua ipoteca. Pochi mesi dopo la chiusura della sua breve vendita, ha controllato il suo rapporto di credito e ha trovato il suo FICO è sceso di soli 100 punti a 671. Sospetto che ogni situazione del venditore varia.

Catherine Coy, un broker ipotecario nella California meridionale, è d'accordo con Steep.

"L'effetto sul rapporto di credito di un consumatore - preclusione o vendita a breve - è la differenza tra essere colpito da un treno o da un autobus", dice Coy, parlando di mutuatari che sono pochi mesi in ritardo. Tuttavia, nel corso degli anni, le vendite corte tendono a portare sempre meno stigma.

Periodo di attesa prima di acquistare un'altra casa

Foreclosure o Deed-in-Lieu di preclusione:

• Steep dice che un venditore che vuole comprare un'altra casa dopo la preclusione finirà in attesa di circa 24 a 72 mesi prima che un prestatore offrono qualsiasi tipo di tasso di interesse che abbia senso. Coy dice: "La buona notizia è una vendita breve consentirà al consumatore di ottenere un prestito istituzionale per una nuova casa entro due anni". Vendite corte:
• Alcuni agenti dicono che la buona notizia per i venditori di vendita a breve è che l'attesa è molto più breve prima di acquistare un'altra casa e le linee guida di Fannie Mae nel 2008 hanno adottato nuove procedure. Un venditore può acquistare nuovamente in meno di due anni? Non è vero, dice Coy, "è un mito assoluto che un consumatore può acquistare nuovamente in circa 18 mesi con un buon tasso di interesse". Tuttavia, le linee guida di Fannie Mae richiedono ora solo 48 mesi di stagionatura e questa non è una buona notizia per gli agenti che si specializzano in vendite corte ".

  FHA ha adottato le linee guida nel 2010 che dice che un venditore che è attuale e che una vendita breve può qualificarsi per acquistare immediatamente un'altra casa. I finanziatori non sono così veloci da seguire quelle linee guida. Tuttavia, Flagstar Bank ha dato a un venditore di vendita a breve termine Elk Grove un nuovo prestito entro 2 mesi dalla chiusura della sua vendita corta e quel venditore era attuale a quel tempo. FHA può approvare un prestito per un venditore di vendita a breve che si qualifica sotto il suo programma Back to Work dopo un anno.

  Si noti che le linee guida di Fannie Mae consentono a un venditore di richiedere subito un nuovo prestito per acquistare un'altra casa se quel venditore ha mantenuto i pagamenti correnti, non ha avuto delinquenze superiori a 30 giorni e non ha accettato di rimborsare il sollievo del debito. Inoltre, sono i pagamenti ritardati che influenzano drasticamente il tuo rapporto di credito, non la breve vendita.

  Decisione di esclusione o di vendita rapida

  Se sei un venditore che cerca di decidere se lasciare che una casa attraversi la preclusione rispetto al tentativo di una vendita breve, il salvataggio del credito non può essere un vantaggio per fare una vendita breve, dice Coy . Lei riferisce che secondo il "Codice Factor Code # 22, non c'è alcun vantaggio per un prestito delinquente per una breve vendita su un preclusione".

Ma i miei dubbi su di esso. Da quello che ho visto, c'è meno danni ad un rapporto di credito dopo una breve vendita che prevede ritardi pagati di una preclusione. Inoltre, un altro vantaggio per coloro che hanno delinquenze sul loro credito è la possibilità di acquistare un'altra casa utilizzando finanziamenti convenzionali entro 4 anni nel periodo di 7 anni richiesto per i preclusioni.Alcuni istituti di credito faranno un prestito per una nuova casa il giorno dopo una breve vendita è chiusa. Ci sono altri vantaggi di vendita corti su un preclusione. Ma cercare il consiglio legale e fiscale prima di prendere questa decisione.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.