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La copertura di interessi su beni di terzi protegge un'impresa contro le conseguenze finanziarie della perdita di un affare attraente. Questa copertura è importante quando un'azienda paga notevolmente meno del tasso di mercato per affittare i suoi locali.
Annullamento di un contratto di locazione
Molti contratti di locazione permettono al proprietario dell'edificio di annullare la locazione se l'edificio diventa parzialmente o totalmente inabitabile a causa di una perdita fisica.
Il locatore può avere il diritto di interrompere il contratto di locazione anche se la parte dell'edificio occupata dall'insenitore non è stata danneggiata. Se l'edificio è completamente distrutto, il proprietario può avere la possibilità, ma non l'obbligo, di ricostruire la struttura. Il padrone di casa non può essere obbligato a riparare o sostituire un edificio gravemente danneggiato a meno che non abbia ricevuto un pagamento assicurativo.
Come dimostra l'esempio seguente, la cancellazione di un contratto di locazione può avere un impatto notevole su una piccola impresa che paga meno del tasso di cambio in affitto. Esso dimostra anche l'importanza della copertura di interessi su beni di terzi.
Esempio
Floyd detiene Flooring Fantastic, un'impresa che vende tappeti e altri rivestimenti per pavimenti da un magazzino. L'azienda mette in affitto metà di un magazzino di 20 000 piedi quadrati da Peerless Properties. Attualmente sta pagando $. 50 un piede quadrato per 10, 000 piedi quadrati o $ 5, 000 al mese. Il valore di locazione del magazzino è $. 75 un piede quadrato o $ 7, 500 al mese.
Valore di affitto significa affittare il locatore potrebbe raccogliere a tassi di mercato.
Floyd ha negoziato la sua locazione due anni fa, quando i prezzi di affitto nella sua zona erano depressi. Gli affitti sono da allora rimbalzati, ma il contratto di Floyd non scadrà per tre anni. Se Floyd avesse perso la sua locazione, la sua impresa avrebbe dovuto affittare un'altra proprietà a tassi di mercato.
In un nuovo contratto di locazione, l'impresa avrebbe probabilmente pagato altri $ 2, 500 più al mese, o $ 30.000 all'anno, in affitto. Se l'azienda ha perso la sua locazione oggi, avrebbe comportato una spesa aggiuntiva di $ 90.000 nei prossimi tre anni.
Floyd ha aggiunto un certo numero di miglioramenti e miglioramenti al magazzino fin dalla sua inizio. Questi includono una nuova illuminazione, mensole personalizzate e aggiornamenti al bacino di carico. I miglioramenti sono ora parte dell'edificio. Floyd non li possiede, ma avrà un interesse utile per loro per il resto del suo contratto d'affitto.
Dopo una notte, i collegamenti difettosi provocano un incendio che danneggia gravemente l'edificio. Oltre ad un minimo di fumo ai materiali da pavimentazione, la parte del magazzino occupata da Fantastic Flooring non è influenzata dal fuoco. Tuttavia, Peerless Properties annulla il contratto di locazione di Floyd. Pavimentazione fantastica è assicurata per i danni ai suoi materiali da pavimentazione sotto la sua politica commerciale. Tuttavia, Flooring Fantastic non ha copertura per la perdita economica che subirà a causa della perdita del suo contratto d'affitto.La società non ha altresì copertura per la perdita di utilizzo dei miglioramenti che ha fatto all'edificio. Questi oggetti non sono stati danneggiati, quindi la perdita di utilizzo non è coperta dall'assicurazione di proprietà dell'impresa.
Floyd avrebbe potuto proteggere la propria attività contro le perdite finanziarie che derivano dalla cancellazione di un contratto d'affitto acquistando la copertura di interessi di locazione. Questa copertura può essere aggiunta a una politica di proprietà commerciale tramite una forma separata.
Assicurazione di interessi sui beni di terzi
L'assicurazione per interessi di terzi copre la perdita finanziaria che sostenete a causa della cancellazione del contratto di locazione. Per una perdita da coprire deve essere dovuta alla perdita fisica diretta di (o danneggiata) proprietà nei locali descritti nelle dichiarazioni. Inoltre, il danno deve derivare da un pericolo assicurato in base alla tua politica.
La copertura di interessi su beni di terzi può includere uno dei seguenti, se nel limite di copertura è indicato un limite di assicurazione:
- Interessi di locazione Questa è la differenza tra l'affitto mensile pagato e il valore locativo di la proprietà (il tasso di noleggio del mercato). Nell'esempio precedente, l'interesse dei locatari di Fantastic Flooring è $ 2, 500 ($ 7, 500 minus $ 5, 000).
- Bonus Payments Questa è la parte non ammortizzata di un bonus in contanti che hai pagato per ottenere un contratto di locazione e che non verrà restituito. Ad esempio, hai pagato al tuo proprietario un bonus di $ 5,000 per assicurare un contratto di locazione a 3 anni piuttosto che un contratto di locazione di cinque anni.
- Miglioramenti e miglioramenti La tua attività potrebbe avere migliorato la tua proprietà di noleggio che non puoi legalmente rimuovere. L'Interesse di Leasing coperto include la parte non pagata dei pagamenti effettuati per i miglioramenti. Non include il valore dei miglioramenti coperti da altre assicurazioni.
- Prepaid Rent Questa è la parte non ammortizzata dell'affitto che hai pagato in anticipo che non verrà rimborsato. Per esempio, hai pagato anticipatamente un affitto di tre mesi quando hai affittato la tua proprietà.
Interesse netto di beni di terzi
Sotto la copertura di interessi su beni di terzi, il limite di assicurazione è espresso in termini di interesse netto di locazione . Se il tuo contratto di locazione viene annullato, la maggioranza che il vostro assicuratore pagherà per una perdita è il tuo interesse netto di locazione al momento della perdita. L'interesse per leasing netto comprende due componenti.
Interesse di locazione dei locatari (TLI) Questo rappresenta il vantaggio che riceverai da un contratto di locazione favorevole per i suoi rimanenti mesi. Il tuo TLI è il valore attuale del interessi lordi . È calcolato moltiplicando l'interesse di locazione lordo tramite il fattore di interesse di locazione applicabile. Il vostro interesse lordo di prestito è la differenza tra il valore di locazione del tuo locale e l'affitto che paghi ogni mese. Ad esempio, supponiamo che il tasso di mercato per l'affitto sia di $ 5 000 al mese e la tua società sta attualmente pagando $ 3, 500. Il tuo interessi lordi di locazione sono $ 1, 500 ($ 5, 000 minus $ 3, 500).
Il fattore di interesse per leasing è derivato da una tabella allegata alla tua politica. I fattori variano a seconda del tasso di interesse prevalente e dei mesi rimanenti nel contratto di locazione.Ad esempio, supponi che abbia 36 mesi rimanenti nella tua locazione. Se il tasso di interesse previsto è del 5%, il fattore di interessi di locazione è 33. 4213. Il tuo interesse netto di locazione è di $ 1, 500 X 33. 4213 o 50, 132.
Interessi di locazione mensili (MLI) L'interessi mensili di locazione riflette il tuo costo mensile per pagamenti bonus, miglioramenti e miglioramenti e affitto anticipato. Queste voci non si applicano se non hai pagato un bonus, ha effettuato miglioramenti o pagato in anticipo. Se si desidera assicurare questi costi, l'interessi mensili di locazione per ciascuno deve essere calcolato separatamente. Per ogni elemento, il costo originale è diviso per il numero di mesi rimanenti nella tua locazione quando hai effettuato la spesa. Ad esempio, supponiamo che sei mesi nella tua locazione di 36 mesi, hai speso 25.000 dollari per miglioramenti. Il tuo limite è di $ 25, 000/30 o 833.
Interesse di locazione netto
Il limite indicato sulla tua politica per la copertura di interessi in locazione è la somma degli interessi di locazione dei tuoi inquilini e il tuo intervallo di locazione mensile alla data di inizio del tuo politica. Ad esempio, se il tuo TLI è di $ 1, 500 e il tuo MLI è $ 833, il tuo interesse di locazione netto all'avvio è $ 2, 333. Questo è il più tuo assicuratore pagherà in base a copertura di interessi di locazione se la tua locazione viene annullata alla data di inizio del tuo politica.
Il tuo interesse di locazione netto diminuisce ogni mese per tutto il periodo della tua politica. Se il tuo contratto di locazione viene annullato, la maggioranza che l'assicuratore pagherà in base alla copertura di interessi su beni di terzi è il tuo interesse netto di affitto al momento della perdita . Il vostro assicuratore calcola il tuo interesse netto di locazione aggiungendo quanto segue:
- Il tuo interessi di locazione lordo moltiplicato per il fattore di interessi di locazione per i mesi rimanenti del tuo contratto di locazione al momento della perdita
- Il tuo intervallo di locazione mensile moltiplicato per il rimanente mesi della tua locazione al momento della perdita
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