Conoscere le opzioni di locazione e le vendite di acquisto di locazione

Le vendite di opzioni di locazione sono state strumenti finanziari popolari alla fine degli anni '70 e all'inizio degli anni '80. Sono stati utilizzati principalmente come un modo per eludere le clausole di alienazione in mutui. I sostenitori hanno sostenuto che la vendita non era veramente una vendita perché era un contratto di locazione; tuttavia, i tribunali hanno sostenuto diversamente.

Oggi le opzioni per l'acquisto, le opzioni di locazione e gli accordi di acquisto di contratto sono tre diversi documenti finanziari. Le varianze sono state specifiche e non tutti gli stati hanno leggi identiche.

Prima di stipulare un accordo con un venditore, gli acquirenti dovrebbero ottenere il parere di un avvocato immobiliare. Le informazioni che seguono sono una panoramica e non devono essere interpretate come consulenza legale.

Elementi di base di un'opzione

• L'acquirente paga il denaro soldi del venditore per il diritto di acquistare in seguito l'immobile. Questa opzione può essere denaro molto o meno di $ 1.
• Il compratore e il venditore possono accettare un prezzo di acquisto oppure l'acquirente può accettare di pagare il valore di mercato al momento dell'esercizio dell'opzione. È negoziabile. Tuttavia, la maggior parte dei compratori desidera bloccare nel futuro prezzo di acquisto all'avvio dell'opzione.
• Il termine dell'accordo di opzione è negoziabile, ma la lunghezza comune è generalmente da un anno a tre anni.
• Il denaro di opzione è raramente rimborsabile.
• Nessuno può acquistare la proprietà durante il periodo di opzione.
• L'acquirente può vendere l'opzione a qualcun altro.
• Se l'acquirente non esegue l'opzione e acquista la proprietà alla fine dell'opzione, l'opzione scade.

• L'acquirente non è obbligato ad acquistare la proprietà.

Nozioni di base di un opzione di locazione

• Il compratore paga il denaro soldi del venditore per il diritto di acquistare in seguito l'immobile. Il denaro per leasing può essere sostanziale.
• L'acquirente e il venditore possono accettare un prezzo di acquisto ora oppure l'acquirente può accettare di pagare il valore di mercato al momento dell'esercizio dell'opzione. È negoziabile. Tuttavia, la maggior parte dei compratori desidera bloccare nel futuro prezzo di acquisto al momento dell'avvio dell'opzione di locazione.

• Durante la durata dell'opzione di locazione, l'acquirente accetta di affittare la proprietà dal venditore per un importo di locazione predeterminato.
• Il termine dell'accordo di opzione di locazione è negoziabile, ma la lunghezza comune è generalmente da un anno a tre anni.
• I fondi opzionali generalmente non si applicano al pagamento anticipato.
• Una parte del pagamento locativo mensile si applica in genere al prezzo di acquisto.
• Il denaro di opzione è raramente rimborsabile.
• Nessun altro può acquistare la proprietà durante il periodo di opzione di locazione.
• L'acquirente non è in grado di assegnare l'opzione di locazione senza l'approvazione del venditore.
• Se l'acquirente non esegue l'opzione di locazione e acquista la proprietà alla fine dell'opzione di locazione, l'opzione scade.
• L'acquirente non è obbligato ad acquistare la proprietà.

Nozioni di base di un acquisto di locazione

• L'acquirente paga il denaro soldi del venditore per il diritto di acquistare in seguito l'immobile. Questa opzione denaro può essere sostanziale.
• Il compratore e il venditore concordano su un prezzo di acquisto, spesso o un po 'superiore al valore di mercato.
• Durante la durata dell'opzione, l'acquirente accetta di affittare la proprietà dal venditore per un importo di noleggio predeterminato.
• Il termine dell'accordo di locazione è negoziabile, ma la lunghezza comune è generalmente da un anno a tre anni, quando il compratore domanda per il finanziamento bancario e paga totalmente il venditore.
• I fondi opzionali generalmente non si applicano al pagamento anticipato.
• Una parte del pagamento del leasing mensile si applica in genere al prezzo di acquisto.
• Il denaro di opzione non è rimborsabile.
• Nessun altro può acquistare la proprietà a meno che il compratore non sia in possesso di valore.
• L'acquirente in genere non può assegnare l'accordo di acquisto di leasing senza l'approvazione del venditore.
• Gli acquirenti sono spesso responsabili del mantenimento della proprietà e del pagamento di tutte le spese associate al suo mantenimento, comprese le tasse e l'assicurazione.
• L'acquirente è obbligato a comprare la proprietà.

Fare un'offerta di leasing / Acquisto di locazioni

Noleggiare un avvocato immobiliare per disegnare i documenti e spiegare i tuoi diritti, inclusi quelli di possesso e conseguenze di default. La proprietà potrebbe essere gravata da prestiti sottostanti che contengono clausole di alienazione, dando al prestatore il diritto di accelerare i prestiti in vendita.

A volte i venditori danno l'opzione soldi al loro agente immobiliare come pagamento completo della commissione. Gli agenti non sono sempre coinvolti nell'esercizio delle opzioni di locazione o nell'adempimento degli accordi di acquisto di contratto di locazione e, anche se hai mantenuto la rappresentanza di agenti immobiliari, hai ancora bisogno di un avvocato immobiliare. Gli agenti non sono avvocati e non possono dare consigli giuridici.

In caso di acquisto di un contratto di locazione, ottenere tutte le informazioni e fare la vostra due diligence proprio come si sarebbe su una vendita regolare. Ciò significa:

• Ottenere un ispezione a casa.
• Esaminare la politica del titolo.
• Ottenere una valutazione.
• Leggi le divulgazioni del venditore.
• Consideriamo l'ispezione di parassiti, la certificazione del tetto, il piano di garanzia della casa e l'assunzione di altri ispettori qualificati.

Benefici di acquisto di locazioni per venditori e acquirenti

Gli accordi di acquisto di locazioni sono comunemente offerti dai venditori di immobili difficili da vendere. Pensaci; se la proprietà era facile da vendere, il venditore lo venderebbe ad un acquirente convenzionale che pagherebbe il denaro del venditore.

• I venditori in genere ottengono il valore di mercato ai prezzi odierni e il sollievo di pagare un'ipoteca su una proprietà vacante.
• Anche se i pagamenti di locazione possono superare il canone di mercato, l'acquirente sta costruendo un pagamento anticipato e bancario che la proprietà apprezzerà oltre il prezzo d'acquisto concordato.
• Gli acquirenti effettuano generalmente un piccolo pagamento anticipato, con poca o nessuna qualificazione, facendo un acquisto di locazione un modo attraente per agevolare i vantaggi della proprietà di casa.
• Gli acquirenti ricevono anche un piano di risparmio forzato, poiché parte del pagamento del contratto di locazione è accreditata verso il prezzo di acquisto alla fine del contratto di opzione di locazione.
• Se l'acquirente è in default, il venditore non rimborsa alcuna parte dei pagamenti di locazione o dei soldi di opzione e può conservare il diritto di citare in giudizio per prestazioni specifiche.

Per ulteriori informazioni, contattare un avvocato immobiliare.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.