I mutui verde in California

In un primo momento, i mutui verdi in California sembrano il modo perfetto per finanziare miglioramenti energetici e aggiornamenti per la tua casa. Ci sono molti vantaggi per i mutui verdi, ma ci sono anche i pericoli che si nascondono all'interno di che non ogni passo di vendita è veloce o chiaro da divulgare ai proprietari di abitazione. L'ombrello sotto il quale questi tipi di finanziamento scende è chiamato con l'acronimo PACE, che significa proprietà valutata energia pulita, ma è possibile avere una valutazione PACE protetta alla tua casa senza sentire l'espressione PACE.

Questo perché quando i programmi PACE provengono da enti pubblici, vengono spesso gestiti da enti privati ​​che utilizzano un altro nome come HERO o Ygrene o California First. Questi sono tutti esempi di ipoteche verdi PACE in California. L'appello di questi mutui verdi è facile da capire quando si vede l'enorme vantaggio offerto ai proprietari di abitazione.

Come funzionano i mutui verdi di PACE?

Il primo beneficio non è il pagamento anticipato. I programmi PACE offrono un finanziamento del 100% con pochi o nessun controllo di credito. I pagamenti non vengono gestiti in un modo tipico dei mutui, poiché il permesso di mutuo verde è collegato alla fattura fiscale locale di un proprietario di casa e vestito come una valutazione.

I mutui verde Pace permettono un finanziamento immediato attraverso fornitori approvati per scopi di costruzione che includono miglioramenti domestici a risparmio energetico o installazioni di energia rinnovabile come finestre a doppia finestratura, sistemi HVAC, sistemi idraulici o costi iniziali dei pannelli solari e altro ancora.

A volte, durante l'eccitazione di aggiungere aggiornamenti energetici efficienti a casa e la relativa semplicità di ottenere questi tipi di prestiti, i proprietari di abitazione dimenticano di acquistare per il meglio prezzi. Alcuni proprietari non conoscono la differenza tra un aggiornamento della finestra di $ 20.000 o un aggiornamento della finestra "migliorato" di $ 40.000.

Poiché non ci sono costi in tasca e l'intero progetto è finanziato tramite pagamenti di imposta sulle proprietà, gli acquisti di confronto potrebbero cadere da qualche parte.

Lo svantaggio principale, però, non sta pagando troppo, anche se è una preoccupazione molto reale. Il problema fondamentale è che i proprietari di case sono spesso promessi che il prestito è presupposto da un nuovo acquirente, nel caso in cui il proprietario di casa eletti successivamente a vendere la casa e questo non è veramente vero. Ad esempio, se un nuovo acquirente accetta di assumere il costo dei miglioramenti e pochi sono disposti, l'acquirente non sarà in grado di prestare un prestito per acquistare la casa - non attraverso Fannie Mae né Freddie Mac né prestiti VA o FHA. Il finanziamento non è ipotizzabile se l'acquirente utilizza finanziamenti convenzionali o governativi per acquistare la casa perché le banche non lo consentono.

L'agenzia federale di finanziamento delle residenze (FHFA) non permetterà l'ipotesi perché il finanziamento verde rientra nella fattispecie fiscale sui beni immobili, ritenuta una garanzia superiore, vale a dire che avrebbe la precedenza in caso di preclusione e sarà pagata prima e prima delle ipoteche esistenti.I finanziatori non vogliono che un'altra entità ottiene uno status superiore e sia posta davanti a un prestito esistente.

Ciò significa per vendere ad un altro acquirente che finanzia l'acquisto, il proprietario di casa dovrà pagare completamente il prestito PACE.

Per aggiungere insulto alla lesione, il pagamento può contenere anche una penalità di prepagamento. Naturalmente, un homebuyer prudente che avrebbe pagato in contanti, ad esempio, probabilmente insiste sul fatto che il proprietario di abitazione sconti il ​​prezzo per consentire l'eventuale rimborso del prestito PACE. Quindi, il proprietario di casa non può realmente vincere o uscire in questo gioco in caso di rivendita, indipendentemente dal modo in cui il programma viene presentato al proprietario di casa.

È facile da ignorare sui mutui verdi nelle tasse sulle proprietà

Molti proprietari di abitazione pagano solo la fattura fiscale quando arriva due volte l'anno o altrimenti il ​​prestito viene imputato ei pagamenti vengono effettuati mensilmente, oltre al capitale e agli interessi. Spesso, il permesso non si presenta immediatamente o appare come una valutazione fiscale, che è facile da licenziare da agenti di prestiti ipotecari e persino da alcuni sottoscrittori. Un prestatore mi ha citato un file recentemente che aveva un'indagine di credito nel controllo del credito del venditore, che è stato fatto pochi mesi prima che il venditore avesse deciso di elencare la casa in vendita.

Dal momento che l'inchiesta è stata fatta negli ultimi 60 giorni, l'agente di prestito ipotecario ha chiesto, solo per assicurarsi che i proprietari di abitazione non hanno assunto ulteriori debiti finanziando una macchina o un altro grande acquisto.

È risultato che i proprietari di abitazione avevano un prestito PACE di $ 18.000 (8. 25% di interesse, 20 anni). Non c'era alcuna menzione del prestito nei registri delle imposte fiscali né nel profilo di proprietà della società titolare. Non è stato riportato nell'elenco delle valutazioni sulla fattura fiscale corrente. Il prestatore ha ottenuto una copia del rapporto preliminare del titolo e come eccezione è stata la seguente dichiarazione:

7. Valutazioni e altre questioni per la contea di Sacramento contenute in un documento intitolato "Pagamento della valutazione contrattuale richiesta" e / o "Avviso di valutazione" (California HERO Program) registrato XX / XX / XXXX come documento numero libro XXXXXXXXX, pagina XXXX dei record ufficiali. Tutte le valutazioni associate al suddetto documento vengono raccolte con le imposte annuali.

A un occhio non addestrato, questo sembra essere solo un'altra valutazione. Ma è prova di un prestito PACE che deve essere pagato interamente alla chiusura dal venditore.

Questo non significa che i prestiti PACE o il programma HERO siano tutti cattivi perché non sarebbe vero. Ci sono molti vantaggi per i programmi, e aiuta i proprietari di abitazione a fare miglioramenti che non potrebbero altrimenti essere in grado di permettersi. Ma tenere presente che le informazioni potrebbero essere inadeguate per aiutare un proprietario a capire le conseguenze e le sfumature raffinate di questi prestiti che, se noti, potrebbero essere sufficienti per rendere il titolare di un mutuo verde.