Venditore Crediti all'acquirente non sono sempre un credito

Se un HUD-1 non è stato complicato prima, è peggio dopo che i regolamenti TRID hanno scaricato HUD in favore delle dichiarazioni di chiusura e come i crediti venditore appaiono. Non solo gli acquirenti di casa che non capiscono le dichiarazioni di chiusura con crediti, sono dipendenti della banca, che lottano. Soprattutto una banca di vendita a breve che ha bisogno di approvare la dichiarazione di chiusura. La forma è talmente confusa e terribile che molti agenti di guardia hanno preso su di essi di fornire un foglio di lavoro netto, proprio perché tutte le parti di una transazione immobiliare possono capire cosa succede.

Questo è il progresso?

Il problema con i crediti del venditore all'acquirente a chiusura

Il problema è iniziato con la revisione della buona fede stima. Essa si è espansa verso l'HUD. RESPA ha deciso che se una tariffa viene mostrata sulla stima della buona fede, ma è tipicamente pagata dal venditore, allora deve essere riflessa sul HUD. Per fare l'equilibrio HUD, se una tassa viene mostrata come credito, ma non è veramente un credito, allora deve anche essere mostrato come addebito, che lo rende un lavaggio. Poi l'HUD è andato via, sostituito dalla dichiarazione di chiusura.

Ti chiedi perché ti mostra? Perché? Perché è nella stima del prestito. Lo so, ti fa voler tirare i capelli. Le regolamentazioni del governo lo faranno.

Che cos'è un credito al venditore al compratore che non è un credito?

Cominciamo con la premessa che i crediti sono generalmente riflessi come un numero più e gli addebiti sono un numero minus. Se si aggiunge $ 100 e poi sottrae $ 100, si ha zero.

In secondo luogo, in molte parti del paese, alcune spese di chiusura vengono normalmente pagate dal venditore.

È anche consuetudine in alcune aree di dividere queste tasse. Il problema si presenta quando è un abito locale per il venditore a pagare una tassa particolare, ma questa tassa è elencata sul preventivo di prestito dell'acquirente. Esempi di tali tipi di commissioni sono:

• Politica di assicurazione del titolare del proprietario, noto anche come politica CLTA / ALTA Homeowner's.
• Tassa di addebito, nota anche come tassa di impegno
• Tasse di trasferimento per contea, noto anche come tassa di trasferimento documentale

Le quote sopra indicate, se indicate nel contratto di acquisto come un pagamento a pagamento, dichiarazione di chiusura come credito dal venditore all'acquirente. Poiché queste commissioni non sono in realtà un credito all'acquirente del venditore, vengono visualizzate come addebiti all'acquirente, che li annulla.

Ma oh, questa procedura provoca tutti, da Joe Blow acquirente di casa ai dirigenti bancari, per allentare i loro bulbi oculari. Sono in agonia. E non possiamo risolverlo a meno che il governo non lo risolva. Se il governo cerca di risolvere questo problema, ho una sensazione sgradevole che peggiorerà solo. Quindi, sembra che questo sia un Catch 22.

Per questo motivo spero che questa semplice spiegazione del problema con i cosiddetti crediti venditore all'acquirente nella dichiarazione di chiusura causerà una minore persona a ripetere bang loro si dirige avanti e indietro in una porta - solo perché si sente così bene quando si arresta.

Perché i crediti del venditore sul HUD causano problemi per le banche a breve termine

Le banche a breve termine hanno delle linee guida fissate dagli investitori. Queste linee guida descrivono come una banca possa gestire l'approvazione delle commissioni per una breve vendita. Alcune linee guida vietano i crediti all'acquirente e alcune linee guida hanno un limite alla percentuale pagata all'acquirente.

Quando un negoziatore che non ha familiarità con una dichiarazione di chiusura vede un credito notato all'acquirente, spesso questa persona chiederà che la tassa venga rimossa. È difficile convincere alcune persone a capire che la tassa è già rimossa come addebito. Possono vedere questo in bianco e nero, proprio davanti ai loro volti, ma non si registra al piano di sopra. Sanno solo che il venditore non può dare credito all'acquirente.

Un funzionario di escrow o un agente di chiusura non può modificare una dichiarazione di chiusura. Le commissioni devono essere indicate come prescritto dalla legge federale. Le tasse non possono essere mescolate per soddisfare il capriccio di un negoziatore di vendite breve.

Posso inviare ai negoziatori un link RESPA che spiega le regole ma molti ancora non capiscono. Quindi, se sei una di quelle persone, non ti preoccupare dell'ignoranza. Molte persone sono confuse e nella stessa barca come te.

Voglio dire: può affondare, ma sono troppo educato. Poiché la verità è che le tasse sono non un credito all'acquirente.

Se si è ancora confusi dopo aver esaminato tutte queste informazioni, potrebbe essere una buona idea considerare un'altra linea di lavoro.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.