Inventario ombra: definizione, impatto sull'economia

Definizione: L'inventario ombra conta le case che sono in una fase di preclusione, ma non hanno ancora raggiunto il mercato. Dev'essere aggiunto alle case invendute che sono state elencate come in vendita per ottenere un quadro accurato dell'offerta di alloggi. Nel 2010, c'erano due case in esclusione per ciascuna di esse in vendita, secondo Capital Economics.

CoreLogic ha definito più precisamente l'inventario ombra. Ha contato le case che erano 90 giorni o più delinquenti, in esclusione e detenute dai prestatori.

Non comprendeva le case che erano dietro i pagamenti, ma la banca non aveva iniziato le procedure di preclusione.

Ecco perché la stima di Capital Economics era molto più alta. Nell'ottobre 2010, CoreLogic ha stimato che c'erano 2 milioni di case, ovvero nove mesi di fornitura. Questa incertezza sul numero reale ha creato incertezza.

Questo inventario ombra ha depresso i prezzi delle case per un periodo da uno a tre anni. Gli investitori erano riluttanti a comprare case, sapendo che l'inventario delle ombre era appeso fuori. Aspettavano che queste case precluse venissero assorbite e che i prezzi avessero una migliore probabilità di crescere prima.

L'inventario ombra era oltre al reale inventario delle case invendute. Ciò era di circa 4 milioni di abitazioni a partire da settembre 2011. A quel tasso di vendite, era un'offerta di 8,5 mesi. Altre 250, 000 case sono state aggiunte all'inventario ombra ogni mese.

Cosa doveva essere fatto per ridurre l'inventario delle ombre?

Purtroppo, i programmi governativi non hanno fatto un danno nell'inventario ombra.

Un bruco di due anni di case invendute e di magazzino ombra ha mantenuto i prezzi degli alloggi per anni. Il governo federale avrebbe potuto fare molto di più per affrontare questo problema.

Perché il governo ignorava praticamente questa minaccia incombente? Potrebbe non aver saputo cosa fare. Il gestore del fondo PIMCO Bill Gross ha suggerito di utilizzare i fondi governativi per trasformare tutti i mutui del 5-7% nel mutuo del 4%.

Ha detto che questo avrebbe elevato i prezzi degli alloggi 5-10%.

La maggior parte delle iniziative non ha provocato l'onda di marea di preclusione. Il programma HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) è stato introdotto nell'aprile del 2009. Ha consentito ai 2 milioni di proprietari di abitazione degni di credito che erano capovolta nelle loro case per rifinire con tassi più bassi. Sfortunatamente, solo 810, 00 proprietari di abitazione sono stati aiutati. Perché? Banche ciliegia raccolte i migliori candidati.

Il Dipartimento del Tesoro ha avviato la realizzazione di case accessibili nel 2009. Ha lavorato con le banche per aiutare i proprietari a modificare i loro prestiti prima di entrare in preclusione. Purtroppo, le banche hanno modificato solo i pagamenti, non il principale. La maggior parte dei proprietari di case ha dovuto due volte tanto sul loro mutuo come la casa era valsa la pena. Hanno capito che era inutile lottare per fare pagamenti con poca speranza di un ritorno decente sul loro investimento.

La Federal Reserve aveva un sito di assistenza per i consumatori. Ha anche avuto uno per aiutare i leader della comunità a valutare e affrontare le aree problematiche. La Fed manteneva bassi i tassi di interesse. Ha acquistato debito tossico dalle banche. Questi programmi non hanno mai affrontato la radice del problema di preclusione per i proprietari di case.

Sorprendentemente abbastanza, alcuni legislatori hanno suggerito cose che peggiorerebbero solo il problema. Alcuni hanno suggerito l'abolizione di Fannie Mae e Freddie Mac.

Che sarebbe stato un disastro. Le loro garanzie di prestito sono richieste prima che una banca pensa anche ai prestiti. Prima della crisi finanziaria, Fannie e Freddie hanno garantito il 50% di tutte le ipoteche. Successivamente, è salito al 90%.

La legge di riforma Dodd-Frank ha richiesto un anticipo del 20% su tutte le ipoteche. Secondo l'Associazione Nazionale dei Realtors, solo il 40% degli acquirenti di casa a quel tempo potrebbe persino permettere un anticipo del 20%.

Shadow Inventory Timeline

• Settembre 2011 - "Vendite in Casa 7% più alti dell'anno scorso". Le banche hanno iniziato a lavorare attraverso la pipeline di preclusione, aumentando le vendite a domicilio ma abbassando i prezzi.
• Luglio 2011 - "Un milione di preclusioni spinti fuori al 2012." I preclusi continuano a sostenere, grazie ai ritardi nell'elaborazione bancaria. Ci sono voluti 318 giorni per consentire alle banche di precludere nel secondo trimestre, 41 giorni più a lungo di un anno fa.
• maggio 2011 - "I prezzi delle case continuano a cadere". Sei milioni di proprietari di abitazione (28%) sono stati capovolti nei loro mutui, aggiungendo all'inventario ombra e causando un calo dei prezzi a 1% al mese.
• Dicembre 2010 - "Prova di preclusione aggiunta all'inventario Shadow". Il tasso di preclusione è sceso del 24% rispetto all'anno precedente. Quella dovrebbe essere stata una grande notizia, ma non lo era. Era perché le banche stanno rallentando il loro processo di preclusione in risposta a una sonda del governo federale sulle loro pratiche di preclusione affrettata. I proprietari di case hanno continuato a scendere dietro i loro pagamenti. Questo ha aggiunto appena alle 1. 8 milioni di case nell'inventario dell'ombra.
• "La crescita economica nel quarto trimestre 2010 è stata del 3,6%". Che cosa ha tenuto indietro? Un mercato immobiliare lento. Dopo la maggior parte delle recessioni, l'abitazione è di solito il primo settore dell'economia da recuperare. Nuova costruzione casa crea posti di lavoro. I lavori di costruzione sono stati assenti in questa ripresa.
• settembre 2010 - "I preclusi sono il 35% di tutte le vendite". Questo è inferiore a un anno fa, grazie alle banche che rallentano il processo di preclusione in risposta alle indagini federali.
• luglio 2010 - "Ci sono due case in preclusione per ogni vendita". Uno studio condotto da Capital Economics dice che ci sono 7. 8 milioni di case nell'inventario dell'ombra. Questo è molto peggiore della stima di CoreLogic di meno di 2 milioni di case.
• aprile 2010 - "Opzione Borse ARM peggiora l'inventario delle ombre". Questi prestiti rappresentavano solo il 2% di tutti i mutui a livello nazionale, ma il 60% in California. Hanno penalità per il rifinanziamento, tra gli altri pericoli
• ottobre 2009 - "Shadow Inventory Looming". Già nell'ottobre 2009, la rivista di Barron ha avvertito l'inventario delle ombre, che avrebbe impiegato 15 mesi per lavorare anche in quel momento.