Esempio di flusso di cassa in affitto

Se sei venuto a questo articolo in una ricerca, fa parte della nostra analisi degli investimenti immobiliari in affitto. Inizia lì per attraversare un'analisi dettagliata di una proprietà di esempio.

Se stai pensando di investire in proprietà immobiliari, c'è molto da fare. Devi anche essere sicuro che sei adatto per essere un padrone di casa e che hai il tempo di gestire le proprietà. Tuttavia, tutto ciò che da parte da ora, quello che vogliamo fare qui è quello di esaminare il modo in cui una proprietà genera flusso di cassa da operazioni di noleggio.

Per il nostro esempio, useremo un fourplex, con tutte e quattro le unità destinate al noleggio a tempo pieno. Si tratta di un semplice calcolo del flusso di cassa per illustrare il potenziale del settore immobiliare come investimento. Critica per questo, come per la maggior parte degli investimenti, è un acquisto intelligente e ben studiato sul lato anteriore. Supponiamo per il nostro esempio che questo acquirente ha fatto la sua ricerca e ha fatto un buon acquisto sul nostro fourplex. Ecco i dettagli di acquisto e noleggio:

Il prezzo di acquisto del fourplex è $ 325.000.

1. Il compratore pone il 20% in meno, o $ 65.000, finanziando $ 260.000.
2. Il prestito di 30 anni è a 6. 5 per cento, con il Principio / Pagamento di interessi di $ 1, 643 al mese.
3. Le tasse e l'assicurazione all'acquisto sono $ 3, 600 / year, per un totale di $ 1, 943 al mese.
4. L'acquirente ha fatto la loro ricerca e vede una domanda costante di noleggio per queste unità, che rimangono occupate per la maggior parte del tempo. Tuttavia, per essere prudenti nei loro calcoli, un rischio pari al 6 per cento e al rischio di mancato pagamento sarà calcolato per anticipare il flusso di cassa reale.

Le unità sono tutte identiche e affittano per $ 900 al mese ciascuna. Vediamo come si calcola il nostro calcolo:

Il reddito di locazione lordo è di $ 900 X 4 X 12 mesi, ovvero $ 43, 200 all'anno.

1. I pagamenti sono $ 1, 943 X 12 = $ 23, 316 all'anno.
2. La spesa precedente di riparazione del proprietario ha superato $ 1 700 all'anno.
3. La perdita di posti di lavoro e di credito è stimata al 6 per cento degli affitti o $ 2, 592 all'anno.
4. Il proprietario spende circa 400 dollari ogni anno in costi diversi e pubblicitari e gestisce la proprietà per conto proprio.
5. Questi sono gli elementi operativi di base che vanno nel calcolo del flusso di cassa. Prendiamo il nostro calcolo agli utili:

Redditi da locazione - perdita di posti vacanti - pagamenti - spese = flusso di cassa

• $ 43, 200 - $ 2, 592 - $ 23, 316 - $ 2, 100 = $ 15, 192/12 = $ 1, 266 al mese in flussi di cassa positivi.
• Analizzando il tuo rendimento come "denaro contante in denaro investito", dividerebbe l'investimento effettivo in denaro di $ 65.000 in contropartita annuale di denaro contante, o $ 15, 192. Questo è un rendimento del 23% sul tuo denaro investito! Ci sono pochi investimenti là fuori che producono questo tipo di ritorno.

Il flusso di cassa è una funzione di molti ingressi e uno o più di essi possono modificare e danneggiare o migliorare il flusso di cassa.Alcuni sono influenzati dal mercato e dall'economia. Se un importante datore di lavoro locale si chiude o si muove, la domanda di proprietà di locazione può piombare durante la notte. Questo è qualcosa che non puoi controllare, ma speriamo di evitare di fare la vostra due diligence circa la salute ei piani dei datori di lavoro locali. Se sono sani e redditizi con una lunga locazione recentemente rinnovata, probabilmente siete in buona forma.

Altri fattori che sono fuori controllo sono tasse immobiliari e assicurazioni immobiliari.

Le imposte e i premi possono aumentare, aumentare i costi operativi e ridurre i ricavi e il flusso di cassa. Questi fattori negativi possono essere compensati con altri fattori su cui si ha un certo controllo. Potresti trovare modi per ridurre i costi di marketing, gestione e manutenzione. Naturalmente, se il mercato del noleggio è forte, è possibile aumentare gli affitti. È un equilibrio delicato, in quanto ciò può aumentare i posti vacanti. La perdita di reddito da più unità libere può facilmente eliminare i guadagni da aumenti di affitti.

Controlla il resto di questa serie di investimenti immobiliari per vedere gli altri modi in cui questa proprietà di esempio fornisce tassa e altri incentivi e rendimenti.