Chiedendo l'interessi ipotecari domestici come una tassa di imposta

Probabilmente avete sentito che possedere la tua casa è dotato di qualche bel vantaggio fiscale. Uno di loro è che l'interesse che si paga sul tuo mutuo ipotecario è deducibile dalle tasse.

Richiesta di interessi ipotecari domestici

Devi specificare le detrazioni sul modulo 1040, pianificazione A per richiedere interessi ipotecari. L'allegato A copre anche molte altre spese deducibili, incluse le tasse sulle proprietà immobiliari, le spese mediche e contributi caritativi.

A volte questi tutti si addicono a più della deduzione standard per il tuo stato di archiviazione, rendendolo utile per dettagliare. Altrimenti, risparmierai più dollari fiscali rinunciando alla detrazione di interessi ipotecari per la casa e chiedendo invece la deduzione standard. Completa la Scheda A e confrontate il totale delle detrazioni dettagliate alla tua deduzione standard per scoprire quale metodo è più vantaggioso per te.

Ecco alcune altre cose di questa deduzione che vorrai tenere a mente.

Qualifica per la quota di interessi ipotecari

L'interesse ipotecario comprende quello che si paga sui prestiti per acquistare una casa, sulle linee di equità domestiche di credito e sui prestiti di costruzione. La deduzione è limitata agli interessi pagati sulla vostra casa principale e / o una seconda casa. Gli interessi pagati in una terza o quarta casa non sono deducibili.

Devi anche essere sul gancio per il prestito - il debito non può essere in nome di qualcun altro a meno che non sia il tuo coniuge e stai presentando un ritorno congiunto.

Deve essere un prestito in buona fede in quanto hai un obbligo contrattuale di restituirlo. Infine, la tua casa deve agire come sicurezza per il prestito ei tuoi documenti ipotecari devono dichiarare chiaramente questo.

La tua casa può essere una casa unifamiliare, un condominio, una casa mobile, una cooperativa o anche una barca - praticamente qualsiasi proprietà che abbia "servizi per dormire, cucinare e servizi igienici", secondo il Servizio Revenue Interno.

Determinazione dell'interesse che hai pagato

Dovresti ricevere il modulo 1098, una dichiarazione sull'interesse ipotecario, dal prestatore ipotecario all'inizio del nuovo anno fiscale. Il modulo indica l'intero interesse che hai pagato durante l'anno precedente. Non è necessario allegare il modulo al rendimento fiscale perché l'istituto finanziario deve anche inviare una copia del modulo 1098 direttamente all'IRS.

Assicurati che la detrazione di interessi ipotecari che si rivendica nell'allegato A corrisponda all'importo riportato sul modulo 1098. L'importo da detrarre può essere inferiore all'importo totale visualizzato sul modulo in base a determinate limitazioni. Mantenere il modulo 1098 con una copia della dichiarazione dei redditi depositata per almeno quattro anni.

Limitazioni del dollaro sul debito Home Acquisition

I prestiti per la casa e gli interessi che li pagano sono soggetti ad alcune limitazioni generali.Un limite si applica ai prestiti utilizzati per acquistare o costruire una residenza.

Questo è il "debito di acquisizione di casa". Il termine si riferisce a qualsiasi prestito che si prende al fine di acquisire, costruire o sostanzialmente migliorare una casa qualificata. Non è possibile detrarre interessi su più di 1 milione di dollari di debito di acquisizione a casa per la tua casa principale e / o la tua residenza secondaria. Il limite è ridotto a $ 500.000 se sei sposato e file separatamente.

Ad esempio, diciamo che hai preso in prestito $ 800.000 contro la tua residenza principale e $ 400.000 contro la tua residenza secondaria. Entrambi i prestiti sono stati utilizzati esclusivamente per acquisire le proprietà. Insieme, i prestiti addizionano fino a $ 1. 2 milioni, superando il limite di 1 milione di dollari per il debito di acquisizione a casa.

Ora diciamo che entrambi i prestiti hanno un tasso di interesse fisso del 5 percento. L'intero interesse che hai pagato per l'anno è stato di $ 60.000. Potresti solo richiedere una deduzione di interessi ipotecari per $ 50.000 di quello, l'interesse sui primi $ 1 milione di debito di acquisizione di casa. Il restante $ 10.000 è il risultato di un valore di prestito che supera il limite di $ 1 milione in modo da non poterlo richiedere.

Limitazioni sul debito di Home Equity

Un debito di patrimonio netto è un prestito che si ottiene per una ragione diversa da acquisire, costruire o sostanzialmente migliorare una casa qualificata.

Può anche essere un prestito da prendere per migliorare una residenza qualificata, ma supera il limite di debito per l'acquisto di casa.

Non è possibile detrarre interessi su più di 100.000 dollari di debito per la casa patrimoniale per la tua casa principale e / o la tua residenza secondaria. Questo limite è ridotto a $ 50.000 se sei sposato ma presenta separatamente. La detrazione per gli interessi di casa può essere ridotta anche al di sotto di questo limite di $ 100.000 se il tuo indebitamento supera il valore di mercato equo della tua casa.

Gli interessi pagati sul debito azionario di casa sono un aggiustamento per l'imposta minima alternativa, non conosciuta affettuosamente come AMT.

Per questo esempio, diciamo di aver preso in prestito $ 300.000 in una linea di credito per la casa. L'importo che hai preso in prestito non ha superato il valore di mercato equo della tua casa in modo che tu sia OK. Hai usato 150.000 dollari per aggiungere una nuova camera familiare alla tua residenza e hai speso i restanti 150.000 dollari per le lezioni di college di tuo figlio. La metà del prestito è trattata come debito di acquisizione di casa perché è stato usato per migliorare sostanzialmente la tua casa. Questa quota sarebbe soggetta alla limitazione del debito di acquisto di casa. L'altra metà è trattata come indebitamento a casa, perché non è stato utilizzato per migliorare la tua casa. Sarai in grado di detrarre gli interessi solo fino al limite di $ 100.000 in questa porzione. Quindi supponendo che hai pagato un totale di 21.000 di dollari di interesse, si romperebbe così:

• $ 10, 500: debito di acquisizione a casa completamente deducibile nel primo semestre del prestito
• $ 7.000: debito deducibile a patrimonio netto su due terzi della quota di capitale di casa del prestito o di $ 100.000 di quella quota di $ 150.000
• $ 3, 500: indebitamento indebitabile di patrimonio netto rappresentante gli interessi pagati sulla parte del debito azionario di casa che ha superato $ 100, 000

Dovresti anche riferire i $ 7,000 all'IRS come una correzione AMT sul modulo 6251.

Mutui comuni

Se si tiene congiuntamente l'ipoteca con qualcun altro che non è il tuo coniuge, hai diritto a detrarre solo gli interessi che paghi personalmente, a prescindere da quale di voi ricevi il modulo 1098 dal prestatore. Ma qui c'è una scappatoia. I co-mutuatari che effettuano pagamenti per impedire il preclusione possono detrarre gli interessi pagati anche se l'interessato doveva essere pagato da qualcun altro. I redattori di la tassa sul reddito di JK Lasser passano lungo questo suggerimento:

"La Corte Tributaria ha permesso ad un obbligato comune di detrarre il suo pagamento di un'altra parte del debitore di un interesse ipotecario se il pagamento è fatto per evitare la perdita di beni e il pagamento è effettuato con i suoi fondi separati ". (pagina 328)

Prestiti per la costruzione di abitazioni

È possibile dedurre gli interessi sui mutui utilizzati per pagare le spese di costruzione. I proventi devono essere utilizzati per acquisire la terra e per la costruzione della casa. Le spese sostenute nei 24 mesi precedenti la costruzione sono conteggiate verso il limite di 1 milione di dollari sul debito di acquisizione di casa.

Ma c'è una cattura. Se dedichi un interesse per un prestito di costruzione per due anni, allora decidi di vendere la proprietà piuttosto che trasferirti e usarlo come residenza, potresti dover riesaminare i tuoi rendimenti per gli anni in cui si è detratto l'interesse per caratterizzarlo come interesse di investimento anziché. Ciò può limitare la sua deducibilità. In altre parole, l'IRS può desiderare un po 'di soldi.

Punti pagati

I punti pagati sul debito di acquisizione per le case primarie e secondarie sono totalmente deducibili nell'anno in cui vengono pagati, ma i punti pagati sul rifinanziamento devono essere ammortizzati per tutta la durata del prestito. I punti non sono sempre riportati sul modulo 1098, ma potresti trovarli nella tua dichiarazione di chiusura HUD-1.

Quando richiedere l'aiuto di un professionista fiscale

La determinazione della detrazione di interessi ipotecari a casa è semplice per molti contribuenti. Aggiungere gli interessi riportati sui moduli 1098 e inserire il totale nell'elenco A. È possibile utilizzare il foglio di lavoro pubblicato nella pubblicazione 936 per calcolare la deduzione ammissibile e potrai calcolare l'aggiustamento AMT per il debito equity equity utilizzando il foglio di lavoro per la rettifica dell'interesse ipotecario domestico nelle istruzioni per il modulo 6251.

Potresti voler verificare con un professionista fiscale, tuttavia, se avete acquistato o venduto la proprietà durante l'anno fiscale. Infatti, avrebbe senso cercare il consiglio di una tassa pro prima di acquistare o vendere immobili se solo per ottenere una maniglia sulle conseguenze fiscali della vostra decisione.