Complessità di vendita di due case per acquistare una casa

Quando lavoro con una coppia nelle fasi iniziali di vendere due case per comprare uno, trovo che spesso si attaccano inizialmente al piano di gioco sbagliato, pensando che dovrebbe essere così semplice. Il piano di gioco è solitamente quello di acquistare una casa, seguita dalla vendita delle altre due case. Quel piano ha senso logico per la maggior parte delle persone. Non è il modo in cui la vendita di due case per acquistare una casa funziona per la maggior parte di noi.

Opzione 1: Acquisto di una casa, seguita dalla vendita di 2 case

Il primo problema con tale tipo di piano sta diventando qualificato per un'ipoteca.

Ovviamente, se due venditori vendono ciascuno una casa con l'intenzione di acquistare una casa insieme come coppia, e il finanziamento non è coinvolto, è molto più facile. Venditori con case o abitazioni liberi e chiare con sufficiente equità per generare denaro per acquistare una casa in piena libertà hanno più libertà di seguire questa opzione. Ma la realtà è che la maggior parte delle persone prende un mutuo per comprare una casa. Ciò significa che potrebbero essere necessarie le parti per ottenere l'ipoteca in cima alla possibilità di pagare un mutuo su altre due case.

Dopo aver aggiunto il nuovo mutuo ai due pagamenti ipotecari esistenti, tale rapporto in proporzione al reddito potrebbe spingere entrambe le parti fuori dalla gamma per qualificarsi. I finanziatori utilizzano rapporti, che sono percentuali per entrambe le parti anteriori e posteriori. Il rapporto front-end è una percentuale dei pagamenti ipotecari al reddito mensile lordo combinato. Il rapporto back-end è la percentuale dei pagamenti ipotecari accoppiati con debiti aggiuntivi come le carte di credito contro il reddito mensile lordo combinato.

Se i rapporti sono troppo alti, le parti non si qualificheranno per possedere contemporaneamente tutte e tre le case. Aha, potresti dire, ma le parti possono convertire quelle case in affitto e utilizzare quel reddito da locazione per compensare i pagamenti ipotecari, giusto? Mentre ciò aumenterà il reddito, che ridurrebbe il rapporto, il creditore probabilmente non permetterà che il reddito da locazione sia utilizzato per il calcolo.

Molti istituti di credito seguono rigide linee guida per quanto riguarda la durata della casa che deve essere stata affittata per ottenere un reddito da locazione in un calcolo del mutuo e un mese o due non è sufficiente.

Il secondo problema con l'acquisto di una casa dopo la vendita di due case è il fatto che se l'anticipo per la nuova casa proviene dalla vendita delle altre due case, allora i venditori avrebbero probabilmente bisogno di scrivere un'offerta contingente. Una offerta contingente offre loro una via d'uscita, un modo per annullare l'acquisto e molti venditori non amano le offerte contingenti per una buona ragione perché non sono sempre una cosa certa.

Se il mercato non è favorevole alle offerte contingenti, ciò potrebbe complicare ulteriormente questa strategia. Ad esempio, nel mercato di un venditore, le offerte contingenti possono essere abbastanza difficili da accettare.Se l'acquisto previsto è una casa altamente desiderabile, ci potrebbero essere offerte multiple, e le offerte contingenti non vincono quasi mai in una situazione di offerta multipla.

Opzione 2: vendere case prima di acquistare una nuova casa

Se una coppia avrebbe bisogno di vendere entrambe le case o una sola casa per combinare le famiglie in una nuova casa dipende ancora dai rapporti mutui. Potrebbe essere possibile vendere solo una casa prima di acquistare una nuova casa.

In questa situazione può essere consigliato un mutuante.

Tuttavia, se è necessario vendere entrambe le case prima di acquistare una nuova casa, ci sono tre scelte secondarie di base:

vendere le case esistenti con un contingente contingente che consente ai venditori un certo periodo di tempo per acquistare un nuovo casa e inserire un contratto di acquisto, o

• Vendere le case esistenti con un'opzione di rent-back dopo la chiusura per dare ai venditori di trovare una nuova casa per acquistare e spostare.
• Vendete entrambe le case, muovetevi altrove e quindi cercate una nuova casa, che comporta muoversi due volte. Questa ultima opzione è la cosa migliore da un punto di vista finanziario perché un venditore non avrebbe alcuna contingenza e si troverebbe in una posizione più forte per negoziare l'acquisto di una nuova casa. Ma realisticamente, la maggior parte delle persone non vuole muoversi due volte. Spostare una volta è spesso abbastanza duro.
• Se i venditori scelgono di scrivere offerte contingenti, se vendono sul mercato di un venditore, sarà più facile dettare i termini per un compratore che se vendono nel mercato di un acquirente.

Nel mercato di un venditore, i compratori sono spesso molto più disposti ad aspettare che un venditore possa trovare una casa da acquistare piuttosto che l'altro. È un modo sicuro per i venditori di programmare l'acquisto di una nuova casa perché non c'è rischio per i venditori se non riescono a trovare una nuova casa da acquistare.

Il lato negativo, naturalmente, è che i venditori possono trovare la loro casa da sogno e quindi non poter - per una serie di ragioni che potrebbero variare da prezzo a condizione alla posizione - per vendere le loro case esistenti. Perdere la casa da sogno può essere dolorosa. Un agente immobiliare esperto che gestisce questi tipi di operazioni dovrebbe essere in grado di assistere e rendere il processo senza soluzione di continuità.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.