Assicurazione mutui privati ​​(PMI) vs prestiti combinati

Fino a che il presidente Bush non abbia firmato legge la legge fiscale e assistenza sanitaria del 2006 , i premi assicurativi ipotecari non sono stati detraibili. A partire dal 1 ° gennaio 2007, i mutuatari possono ora dedurre tali pagamenti. In superficie, questo suona come una buona notizia per i primi acquirenti di casa. Ma è vero?

Una delle forze trainanti dietro il prelievo di prestiti a scagionamento, chiamato anche prestiti combinati, è stata la detrazione fiscale disponibile per pagare tutti gli interessi rispetto a pagare un premio di assicurazione mutuo che non era detraibile in un solo prestito.

Il secondo vantaggio è che i pagamenti totali su un prestito combinato sono spesso molto inferiori a un pagamento con PMI.

Come funzionano i prestiti combo

I prestiti combo o piggyback sono finanziamenti che combinano una prima ipoteca con una seconda ipoteca (con o senza anticipo). Le ragioni per cui questi tipi di prestiti sono attraenti sono perché molti acquirenti di casa non dispongono del 20% del prezzo di acquisto in contanti o non vogliono abbattere il 20% per acquistare un prestito a domicilio, e combo ostacolano l'obbligo di pagare PMI. I tipi comuni di prestiti combinati sono:

• 5/15/80. Questo scenario prevede la riduzione del 5% e il finanziamento di una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, unitamente ad una seconda ipoteca che include il 15% del prezzo di acquisto.
• 10/10/80. Questo scenario comporta la riduzione del 10% e il finanziamento di una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, unitamente ad una seconda ipoteca che include il 10% del prezzo di acquisto.
• 80/20. Questo scenario comporta la riduzione di zero e il finanziamento di una prima ipoteca dell'80% del prezzo di acquisto, unitamente ad una seconda ipoteca che include il 20% del prezzo di acquisto.

I tassi di interesse su una seconda ipoteca sono superiori a quelli su una prima ipoteca, ma a volte i pagamenti totali sono inferiori a quelli finanziati con una prima ipoteca con un'assicurazione mutuo privata. Inoltre, dato che i prestiti combinati hanno raggiunto un picco nel 2005, molti mutuatari stanno prendendo in considerazione altre opzioni a causa delle fluttuazioni dei tassi di interesse a breve termine.

Confronto tra PMI e Combo Crediti

Paragoniamo due mutuatari con punteggi FICO identici di 680. Ecco come funzionano i numeri:

80/20 Finanziamento
Dite che la famiglia Klingon compra una casa di $ 500 000 usando 80/20 finanziamento. La prima ipoteca sarebbe al 6. 25% e pagabile a $ 2, 462. 87 al mese per il capitale e gli interessi. La seconda ipoteca sarebbe all'8,5% e pagabile a 768 dollari. 91 al mese, capitale e interesse.

Totale pagamenti per un prestito combinato: $ 3, 232

100% con PMI
Ma la famiglia Romulan acquista una casa di $ 500.000 utilizzando il finanziamento del 100% con l'assicurazione PMI. La prima ipoteca sarebbe anche al 6. 25% ma dovuta a $ 3 079 e l'assicurazione PMI aggiunge un altro $ 400 a quel pagamento.

Totale pagamenti per una prima ipoteca con PMI: $ 3, 479.

La famiglia Romulan deve aspettare due anni e ottenere una valutazione per mostrare il 20% di equità, per liberarsi dell'assicurazione. Ma diciamo che i Romulani fanno, e il pagamento scende a $ 3 079 senza PMI. I Romulani non pagherebbero meno dei Klingon fino al mese 63 del prestito.

Caratteristiche delle imposte sul reddito per MMI / PMI

I premi assicurativi ipotecari (MMI) sono pagati su FHA, i prestiti immobiliari rurali e alcuni prestiti convenzionali richiedono un'assicurazione privata di mutui (PMI), entrambi deducibili soggetti a certe disposizioni:

• Il fondo fiscale e assistenza sanitaria per le detrazioni fiscali PMI si applica al finanziamento dopo il 31 dicembre 2006. Ciò significa che i proprietari di casa possono dedurre l'assicurazione mutui su prestiti erogati nel 2007. Ancora meglio è il fatto che il decreto fiscale del debito di ipoteche del 2007, la detrazione fiscale PMI è stata estesa fino al 2010.
• Disponibile a persone che presentano dichiarazioni congiunte o singole con meno di $ 100.000 di reddito lordo rettificato (AGI) o $ 50, 000 AGI per le persone sposate presentando separatamente. La maggior parte delle persone ha bisogno di guadagnare almeno $ 50.000 per rendere più opportuno un errore rispetto alla detrazione standard, quindi questo riduce molto le qualifiche a coloro che guadagnano più di $ 50.000 e meno di $ 100.000.
• Famiglie guadagnando oltre $ 110.000 l'AGI non può prendere una deduzione. Ma per coloro che guadagnano tra $ 100.000 e $ 110.000, la deduzione si ferma al 10% per $ 1 000.
• La detrazione è disponibile su rifinanziamenti se l'importo originale del prestito non aumenta. Bump le tue tasse di prestito nel prestito, e probabilmente si supererà l'equilibrio originale e non si qualifica.

Gli esperti prevedono un altro rinnovamento della disposizione in base alla seguente:

• La detrazione fiscale assicurazione mutuo finisce a vantaggio dei contribuenti.
• La disposizione è ben accolta dagli acquirenti di casa.
• La capacità di dedurre l'assicurazione mutuo aiuta più acquirenti di casa per la prima volta acquistare case.

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}