Perché i prezzi dei beni cadono quando i tassi d'interesse aumentano?

Uno dei pericoli dei tassi di interesse record-low è quello di gonfiare i prezzi delle attività; cose come le scorte, le obbligazioni e il commercio immobiliare a valutazioni più elevate di quelle che altrimenti avrebbero sostenuto. Per gli stock, ciò può portare a rapporti prezzo-per-guadagno più alti di quelli normali, rapporti PEG, rapporti PEG rettificati per il dividendo, rapporti valore di prezzo / libro, rapporti prezzo-a-cash, rapporti prezzo-vendita , così come rendimenti inferiori a quelli normali e rendimenti dei dividendi.

Tutto questo può sembrare fantastico se sei abbastanza fortunato ad essere seduto in importanti aziende prima del calo dei tassi di interesse, permettendovi di sperimentare il boom fino in cima, vedendo la tua rete vale la pena crescere sempre di più con ogni anno passato, nonostante il tasso di aumento del valore netto supera il tasso di aumento del reddito passivo, ciò che conta davvero. Non è così grande per gli investitori a lungo termine e / o quelli senza molti beni messi da parte che vogliono iniziare a risparmiare, che spesso include giovani adulti appena al liceo o all'università, entrando per la prima volta nella forza lavoro.

Può sembrare strano se non hai familiarità con la valutazione di finanze o di business, ma ha molto senso se si arresta e pensa a questo. Quando acquisti un investimento, quello che stai davvero comprando è il flusso di cassa futuro; i profitti oi proventi delle vendite che, a seconda del tempo, del rischio, dell'inflazione e delle tasse, credono che forniranno un tasso di rendimento adeguato, espresso come un tasso di crescita annuale composto, per compensare il fatto di non consumare il potere d'acquisto nel presente; la spesa su cose che forniscono servizi come automobili, case, vacanze, regali, un nuovo guardaroba, un paesaggio, cene in ristoranti, o qualsiasi altra cosa porta un senso di felicità o di gioia alla tua vita, aumentando quello che conta: Family, amici, libertà nel tempo e buona salute.

Quando i prezzi degli attivi sono elevati a causa dei bassi tassi di interesse, significa che ogni dollaro che spendi per acquistare un investimento acquista meno dollari di dividendi, interessi, affitti o altri redditi (sia diretti che look-through, nel caso delle società che mantengono guadagni per la crescita anziché distribuirli agli azionisti).

Infatti, l'investitore razionale a lungo termine avrebbe fatto i cartwheels alla prospettiva di un mercato azionario che offre rendimenti di dividendo superiori a 2x o 3x il rendimento obbligazionario del Tesoro normalizzato o un mercato immobiliare che potrebbe fornire 5x o 10x l'obbligazione normalizzata del Tesoro dare la precedenza. Per ciò che hanno perso nel valore di carico sul bilancio, rendendoli più poveri su carta, avrebbero guadagnato ulteriori redditi mensili, permettendo loro di acquisire di più; un caso di realtà economica che batte l'aspetto contabile.

Ancora, anche se sappiate tutto questo, potresti chiedervi perchè i prezzi degli asset diminuiscono quando i tassi di interesse aumentano. Che cosa è dietro il declino? È una domanda fantastica. Sebbene fosse molto più complicato dovevamo approfondire la meccanica, al centro della questione, per lo più scendono a due cose.

1. I prezzi delle attività cadono quando le tasse d'interesse aumentano perché il costo delle opportunità della tariffa "senza rischi" diventa più attraente

Se lo rendono o no, la maggior parte delle persone ha abbastanza buon senso per confrontare quello che possono guadagnare per un potenziale investimento in azioni , Obbligazioni o immobili a quello che possono guadagnare da parcheggiare il denaro in beni sicuri. Per i piccoli investitori, questo è spesso il tasso di interesse pagabile su un conto di risparmio assicurativo FDIC, conto corrente, conto del mercato monetario o fondi comuni del mercato monetario. Per gli investitori, le imprese e le istituzioni più grandi, questa è la cosiddetta tasso "privo di rischi" sulle bollette, sulle obbligazioni e sulle note di U.S. Tesoro, che sono sostenute dal pieno potere fiscale del governo degli Stati Uniti. Se le tasse "sicure" aumentano, voi e la maggior parte degli altri investitori chiederete un ritorno più elevato alla parte con i vostri soldi; per rischiare di possedere imprese o edifici residenziali. Questo è solo naturale. Perché esporti a perdere o alla volatilità quando puoi sedervi, raccogli interessati e saprai che finalmente otterrai il tuo valore principale (nominale) a un certo punto in futuro? Non ci sono rapporti annuali da leggere, nessun 10-K per studiare, nessuna affermazione proxy per peruse.

Un esempio pratico potrebbe aiutare.

Immagina che l'obbligazione del Tesoro di dieci anni ha offerto un rendimento ante imposte del 2%. Stai guardando un magazzino che vende per $ 100. 00 per azione e ha guadagnato diluito per azione di $ 4. 00.

Di quel $ 4. 00, $ 2. 00 viene pagato come dividendo in contanti. Ciò comporta un rendimento degli utili del 4,00% e un rendimento del dividendo pari a 2.00%.

Ora immagina che la Federal Reserve aumenta i tassi di interesse. Il Tesoro di dieci anni finisce per cedere 5. 0% prima delle imposte. Tutto il resto è uguale (e non lo è mai, ma per amor di chiarezza accademica, presenteremo come tale per il momento), gli investitori potrebbero richiedere lo stesso premio per possedere il titolo. Cioè, prima dell'incremento del tasso, gli investitori erano disposti ad acquistare azioni in cambio di 1,6% in plusvalore (il differenziale tra il rendimento degli utili del 4,00% e il rendimento del tesoro del 2,40%). Quando il rendimento del Tesoro è salito al 5,00%, se lo stesso rapporto detiene, avrebbe richiesto un rendimento dei profitti del 6, 60%, il che significa una resa del dividendo del 3,3%. Assente altre variabili, come le variazioni del costo della struttura del capitale (più in quel momento), l'unico modo in cui il titolo può fornire quel livello di profitto e dividendo è da scendere a partire da $ 100. 00 per azione a $ 60. 60 per azione, un calo di quasi 40. 00%.

Questo non è affatto problematico per un investitore disciplinato, dato, naturalmente, che il tasso di inflazione rimane benigno. Se niente, è un grande sviluppo perché il loro normale tasso medio di dollaro, i dividendi reinvestiti e il nuovo capitolo fresco investito da paychecks o altre fonti di reddito ora acquistano più guadagni, maggiori dividendi, più interesse, più affitti di quanto non fosse stato possibile prima.Esse beneficiano anche perché le aziende possono generare rendimenti superiori dai programmi di riacquisto azioni.

2. I prezzi delle attività cadono quando le tasse d'interesse aumentano a causa del costo dei cambiamenti di capitale per le imprese e l'immobili, riducendo i guadagni

Un secondo motivo che i prezzi delle attività diminuiscono quando l'aumento dei tassi di interesse è in grado di influenzare profondamente il livello del risultato netto del conto economico . Quando un'impresa prende in prestito denaro, lo fa tramite i prestiti bancari o con l'emissione di obbligazioni societarie. Se i tassi di interesse che una società può ottenere sul mercato sono sostanzialmente superiori al tasso di interesse che sta pagando sul suo debito esistente, dovrà rinunciare a un flusso di cassa per ogni dollaro di passività in circolazione quando arriva il momento di rifinanziarsi. Ciò comporterà un costo di interesse molto più elevato. La società diventerà meno redditizia poiché i titolari di obbligazioni nelle obbligazioni rilasciate per rifinanziare vecchie obbligazioni maturate o nuove obbligazioni obbligatorie necessarie per finanziare acquisizioni o espandere, ora richiedono più del flusso di cassa. Ciò provoca il declino degli "guadagni" nel rapporto prezzo / reddito, il che significa che la valutazione aumenta moltiplicandosi a meno che il titolo non abbia un importo adeguato. Metti un altro modo, affinché il titolo rimanga lo stesso prezzo in termini reali, il prezzo azionario deve diminuire.

Questo, a sua volta, fa diminuire anche il cosiddetto rapporto di copertura di interessi, rendendo la società più rischiosa. Se tale aumento del rischio è sufficientemente elevato, potrebbe causare gli investitori a richiedere un premio di rischio ancora più grande, riducendo ancor di più il prezzo delle azioni.

Le attività ad alta intensità che richiedono un sacco di beni, impianti e attrezzature sono tra i più vulnerabili a questo tipo di rischio di tasso di interesse. Altre imprese - pensare a Microsoft nel 1990 quando era debito e richiedeva così poco per il modo di attività materiali per operare, poteva finanziare tutto e tutto dal suo conto corrente aziendale senza chiedere alle banche o Wall Street per soldi - navigare a destra da questo problema, totalmente non interessato.

Diversi tipi di imprese in realtà prosperano quando e se i tassi di interesse aumentano. Un esempio: il conglomerato di assicurazione Berkshire Hathaway, costruito negli ultimi 50 anni da ormai miliardario Warren Buffett. Tra titoli in denaro e obbligazioni monetarie, la società è seduta su 60 miliardi di dollari in attività che non sta prendendo nulla. Se i tassi di interesse dovessero aumentare una percentuale decente, l'impresa avrebbe improvvisamente guadagnato miliardi di miliardi di dollari di reddito supplementare all'anno da quelle holding di liquidità. In questi casi può diventare particolarmente interessante come i fattori del primo elemento - gli investitori che chiedono prezzi più bassi per compensarli per il fatto che i bollettini, le obbligazioni e le note del Tesoro stanno fornendo rendimenti più ricchi - facendo questo fenomeno come i proventi stessi crescere. Se l'attività è seduta su un sufficiente cambiamento di riserva, è possibile che il prezzo delle azioni possa in realtà

aumentare

alla fine; una delle cose che rende l'investimento così intellettuale piacevole.

Lo stesso vale per immobili. Immagina di avere 500.000 dollari in capitale proprio che vuoi mettere in un progetto immobiliare; forse costruire un edificio per uffici, costruire unità di stoccaggio o sviluppare un magazzino industriale da affittare alle imprese manifatturiere. Qualunque progetto crei, sappi che dovrai mettere in esso 30% di equità per mantenere il tuo profilo di rischio preferito, mentre gli altri 70% provengono da prestiti bancari o da altre fonti di finanziamento. Se i tassi di interesse aumentano, aumenta il tuo costo del capitale. Ciò significa che dovrai pagare meno per l'acquisizione / sviluppo di proprietà o devi avere contenuti con flussi di cassa molto più bassi; denaro che sarebbe andato in tasca ma ora viene reindirizzato ai finanziatori. Il risultato? A meno che non ci siano altre variabili in gioco che sopraffino questa considerazione, il valore quotato dell'immobile deve diminuire rispetto a dove era stato. (Forti operatori del mercato immobiliare tendono a comprare proprietà che possono detenere per decenni, finanziando a lungo termine i termini per poter arbitrare il deprezzamento della moneta. Poiché l'inflazione diminuisce al valore di ogni dollaro, aumentano gli affitti, conoscendo i loro rimborsi futuri di scadenza sono più piccoli e più economici in termini economici.)