Come calcolare i costi del negozio di leasing

La valutazione dei costi di avvio può essere difficile per i nuovi rivenditori. Se molte delle fasi per pianificare un'impresa richiedono di avere una licenza di vendita al dettaglio, come ottenirai le informazioni necessarie per determinare se il tuo business plan di vendita al dettaglio è una viabile? La linea di fondo è che molte delle cifre del business plan dovranno essere stime.

Allo stesso modo, se stai pensando di cercare un prestito dalla banca per il tuo business al dettaglio.

La banca vuole vedere che hai preso in considerazione i costi di fare affari e vuoi un quadro abbastanza preciso di come saranno i tuoi costi. Questo include il tuo affitto.

Come bilanciare

Allora, come fai a sapere cosa pagherai in affitto prima di pagarlo (o prima di sapere dove si trova)? Devi fare delle ricerche e ottenere alcuni dati solidi da parte dei proprietari edili e / o delle società di gestione. Conoscere la parte alta e la bassa estremità di altri affitti al dettaglio nella zona in cui si desidera che il tuo negozio sia.

Inizia osservando le proprietà libere nella zona che vuoi aprire il tuo negozio al dettaglio. La maggior parte delle aree ha un prezzo medio per piede quadrato. Ad esempio, un negozio in un centro commerciale che si trova direttamente davanti a un'autostrada occupata può avere un costo di $ 23 per piede quadrato. Così per 1, 900 piedi quadrati, che costerebbe circa $ 3, 642 al mese.

[Piedi quadrati totali x Prezzo per m² Ft. ÷ 12 (mesi) = Affitto Mensile]

Un edificio autonomo di medie dimensioni, situato a un miglio da quel negozio, può essere solo $ 11 per piede quadrato. Ai fini della scrittura di un business plan, utilizzando un prezzo medio di $ 17 per piede quadrato sarebbe un assunto sicuro in questo esempio.

Un'altra grande considerazione è il tipo di termini di locazione che si otterrà.

La maggior parte dei proprietari in uno spazio commerciale come il retail passerà lungo i loro costi di fare affari come parte dell'accordo di locazione. Ci sono tre spese comuni aggiunte alla tua base affitto ogni mese. In genere, un locatore ti addebiterà la CAM (manutenzione comune area) che è il costo del proprietario per il mantenimento del parcheggio, dell'illuminazione ecc. Per il centro in cui si trova. Inoltre, i proprietari passeranno il costo delle imposte immobiliari per lo spazio. È anche comune che il padrone di casa ti chiede di pagare il premio assicurativo per il tuo spazio. Mentre potresti (e dovresti) essere tenuto a trasportare assicurazioni per la tua proprietà situata nello spazio, il padrone di casa ha una politica per proteggerlo da danni allo spazio mentre le stai affittando. Il costo di questo premio può essere passato lungo il contratto di locazione.

Se hai un contratto di locazione con tutti e tre i costi descritti nell'ultimo paragrafo, questo viene chiamato "affitto triplo". Ciò si riferisce al fatto che il tuo contratto d'affitto è l'affitto di base, più CAM, più Assicurazioni, più Tasse o netto dell'importo di base.Assicurati di essere molto attenti nell'individuare questa condizione per i contratti di locazione in loco. È più comune che non per un locatore di utilizzare un sistema tripla rete.

Questo significa che il tuo affitto dal nostro esempio ($ 3, 642) potrebbe effettivamente essere un ulteriore $ 200 al mese. Questo è un numero significativo. Ho conosciuto molti rivenditori che hanno lasciato questi costi fuori dalla loro proforma e si sono trovati in gravi problemi di flusso di cassa quando hanno aperto il loro negozio.

Assicurarsi di stimare il costo delle utenze, la manutenzione, l'assicurazione di proprietà o le tasse e eventuali aumenti di affitto. Idealmente, l'ultimo articolo sarà prevedibile, dal momento che probabilmente fircherai un contratto di locazione per un termine fisso in una determinata gara. Ma leggere la stampa fine e conoscere le condizioni in cui potrebbe verificarsi un aumento di tasso.

Alternative per il noleggio di spazi al dettaglio

Sempre più, le imprese di avviamento stanno abbandonando la via tradizionale di affittare un negozio, invece basandosi sul co-lavoro o sugli spazi condivisi per risparmiare sui costi. Se stai pensando di fare la maggior parte della tua vendita in linea, potrebbe non avere bisogno di un sito di mattoni e malta, ma solo un indirizzo fisico a fini fiscali.

E per le operazioni di vendita al dettaglio di stagione, può rendere più senso non avere una posizione permanente, invece di optare per un noleggio a breve termine di una cabina presso un mercato dell'agricoltore o un chiosco in un centro commerciale o in un'altra posizione occupata. Mentre queste opzioni consentono di risparmiare a breve termine, possono essere più difficili da definire in un bilancio poiché non sono un costo fisso tradizionale.

Dovresti anche essere alla ricerca di tutti gli spazi di incubatore di avvio nella tua zona, che di solito vengono a nessun costo per una nuova attività. Gli spazi incubatori non sono ideali se si prevede di vendere i propri prodotti direttamente ai clienti, ma può essere utile quando si sta ancora facendo la tua attività fuori terra.