Cosa è una liberazione di responsabilità per una vendita corta?

Ci sono un sacco di buone ragioni per fare una vendita breve, ma uno dei motivi più importanti è quello di ottenere un rilascio di responsabilità. Perché vuoi un rilascio di responsabilità in una breve vendita? Perché senza di essa la banca potrebbe avere il diritto di raccogliere il saldo dovuto a un venditore che non ha pagato.

Quando un prestatore accetta di fare una vendita breve, viene generalmente a questa decisione perché è più redditizio per la banca di fare la vendita breve che di precludere.

Può o non richiedere che il venditore abbia difficoltà finanziarie, ma certamente la casa è subacquea.

In una breve vendita, la banca accetta di rilasciare il prestito in cambio di ricevere meno dell'importo dovuto. Ma non rilascia necessariamente il venditore. Rilasciare il prestito dalla proprietà e rilasciare il venditore sono due cose diverse. Se dovete la banca $ 200.000, ma la tua casa vale $ 75.000, la banca potrebbe accettare $ 75.000 e rilasciare il prestito. Tuttavia, senza un rilascio di responsabilità, potresti scoprire alcuni anni dopo che la banca sta ora venendo da te e chiedendo di pagare la differenza di 125.000 dollari.

Rilascio di responsabilità e lettera di approvazione di breve vendita

La lettera di approvazione breve di vendita è la chiave. Questa lettera di approvazione esattamente esattamente ciò che la banca si aspetta. Esso stabilisce i seguenti termini, tra le altre considerazioni:

• Il prezzo di vendita accettato
• Commissioni massime ammissibili
• Costo di chiusura massimo
• Redditi minimi netti
• Data di chiusura

Non ogni lettera di approvazione di vendita breve contiene un rilascio di responsabilità. Infatti, alcune lettere di approvazione non riguardano affatto una dichiarazione di responsabilità. Gli avvocati dicono che se la questione non è affrontata, il prestatore potrebbe mantenere i diritti che sono disponibili al prestatore ai sensi della legge federale e / o statale per perseguire un giudizio di carenza.

Non firmare mai una breve lettera di approvazione di vendita senza chiedere a un avvocato di leggerlo e darvi consigli legali. Non chiedere al tuo agente perché a meno che il tuo agente non sia un avvocato, quell'agente non è concesso in licenza per darvi consigli legali. È contro la legge che un agente immobiliare disponga di consulenza legale.

Dico ai miei clienti che se vedo che la loro breve lettera di approvazione di vendita contiene un rilascio di responsabilità, non posso consigliarle di tali. Dico loro di chiamare un avvocato. Se la lettera non è chiara o non lo specifica specificamente, suggerisco che il venditore si rivolga a un avvocato per cercare di ottenere un rilascio di responsabilità. In nessun caso posso dare consigli giuridici.

Non mi stupirò di sapere che i venditori hanno presentato cause legali contro i loro agenti immobiliari perché quegli agenti li hanno assicurati che il creditore non sarebbe andato dopo un giudizio di carenza.Anche in California, dove siamo fortunati ad avere certi prestiti non ricorrenti, questo non ricorso si applica in genere ai pignoramenti, non alle vendite corte. In altre parole, un venditore che ha fatto una vendita breve su un prestito di denaro di acquisto non ha alcuna garanzia che un prestatore di vendita a breve li rilascerà a meno che il prestatore non rilascia specificamente il venditore.

Abbiamo la Sezione 580e del codice civile della California, aggiunto il 1 gennaio 2011, ma che non è ancora stato sottoposto a verifica in tribunale e non si applica al finanziamento secondario né agli anni precedenti.

Tipi di verbiage nelle lettere di approvazione di vendita brevi che affrontano il rilascio della responsabilità

Anche se non posso darti alcun tipo di rilascio di responsabilità o non rilascio di responsabilità nelle lettere di approvazione di vendita brevi, ecco alcuni esempi. Alcune di queste dichiarazioni rilasciano il venditore, alcune non offrono alcun tipo di rilascio di responsabilità.

• Con la ricevuta della banca di $ XXXXXX, la banca rilascerà il permesso e ricarica il rimanente debito come un saldo raccoglibile.
• La banca ha approvato un vincolo scontato. Nulla di questa lettera non si intende pregiudicare, rinunciare, modificare o alterare alcun diritto o rimedio di legge o di patrimonio netto della banca nel raccogliere gli interessi dovuti.
• La banca rilascia la sua approvazione per vendere la proprietà del soggetto che comporterà un breve versamento dell'ipoteca … e rinuncerà a eventuali diritti di mancanza, se applicabile.
• Al ricevimento di questo pagamento, riferiremo il debito come "pagato in pieno per meno di tutto il saldo" a tutte le agenzie di credito.
• Il mutuatario deve firmare l'allegato riconoscimento a tutti i termini specificati in questa approvazione e deve riconoscere che la banca conserva tutti i diritti di mancanza come previsto dalla nota, dal documento di fiducia e / o accordo di sicurezza e dalle leggi locali e federali.
• La banca accetta di accettare in fondi certificati $ XXXXXX come pagamento in pieno del prestito, inoltre, la banca comunicherà l'importo del debito perduto al servizio Revenue interno.
• La banca può perseguire una valutazione di deficienza per il diverso nel pagamento ricevuto e il saldo totale dovuto, salvo diversamente concordato o proibito dalla legge se le vendite corte si chiudono sul prestito di cui sopra.
• Al ricevimento dei fondi la banca rilascerà il permesso e l'equilibrio di carenza sarà segnalato come un addebito di equilibrio accumulabile.
• Dopo aver ricevuto l'importo concordato, la banca rinuncerà al rimanente saldo dovuto sul prestito sopra indicato e rilasciare il mutuatario da ulteriori obblighi in esso e rinunciare a tutti i diritti di perseguire ulteriori giudizio o carenza.

Se la banca non ti dà un rilascio di responsabilità, potrebbe essere necessario offrire un contributo del venditore per indurre la banca a fornirla. A volte si otterrà un negoziatore che non capisce la politica bancaria. Se ritieni che la banca non abbia il diritto di perseguire un giudizio di mancanza e la banca si rifiuta di liberarti, potrebbe essere necessario esaltire il file a un supervisore per ottenere il rilascio. Ma se tutto il resto fallisce, la tua scommessa migliore è chiedere ad un avvocato di ottenere il rilascio di responsabilità per te o almeno spiegare i tuoi diritti legali se non è possibile ottenere un rilascio di responsabilità.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.