Cosa succede in una vendita breve quando hai due prestiti?

Domanda: Che cosa succede in una vendita breve quando hai due prestiti?

Un lettore chiede: "La nostra casa vale meno di quanto dobbiamo. Abbiamo una prima ipoteca di $ 85.000 e una seconda ipoteca di $ 55.000. Il nostro agente dice che non avremo più di $ 85, 000 se cerchiamo di venderlo: cosa succede al secondo prestito in questo caso? "

Risposta: Fare una vendita breve è abbastanza difficile, francamente, ma è ancora più difficile quando hai due prestiti - - è il doppio dell'emicrania.

Sento il tuo dolore. Poiché non solo è necessaria la collaborazione del primo prestatore, anche il secondo titolare di mutui deve rilasciare tale prestito.

Nel tuo caso, sei debitore a 140.000 dollari in una casa che vale 85.000 dollari. Dopo aver pagato il primo prestatore, sarai comunque a breve $ 55.000. Senza contare i costi di chiusura.

In primo luogo, diciamo che cosa accade in preclusione:

Posizioni di preclusione tra finanziatori

Non importa se si esegue una seconda ipoteca per aiutare a comprare la casa o se si è assicurato un prestito a domicilio dopo il fatto. Il secondo prestatore sarà sempre in seconda posizione, a meno che il primo non sia disposto a subordinare. Di solito, un prestatore ipotecario che è in prima posizione non subordinerà la posizione.

Primo in primo luogo è il diritto di raccogliere dai procedimenti di preclusione. Ciò significa che quando viene presentata una Avviso di default, se il secondo prestatore vuole essere in prima linea per ricevere proventi dall'asta o dalla vendita o di prendere la proprietà, il secondo prestatore deve avviare i propri procedimenti di preclusione.

Nella maggior parte del paese, questo significa che il secondo prestatore deve comporre i pagamenti indietro per il primo prestatore, pagare il costo del primo prestatore a presentare la comunicazione di default e le spese associate e quindi presentare il proprio avviso di default. Se il secondo prestatore non lo fa, il secondo prestatore potrebbe essere eliminato nel preclusione e non ricevere nulla, soprattutto se non c'è abbastanza soldi per andare in giro.

Quando il secondo prestatore riceve un avviso che afferma che il primo ha chiuso, dopo aver controllato il valore della casa, molti secondari non avviavano il proprio processo di preclusione. Prendono questa posizione poiché potrebbe non essere sufficiente equità per rendere il costo della preclusione redditizia per il secondo prestatore. Questo non-azione lascia il secondo prestatore in una posizione vulnerabile.

Come sono pagati i costi di chiusura di vendita

Anche se il venditore può aver firmato un contratto di quotazione con un agente immobiliare, è molto probabile che il prestatore rinnovo la commissione. I finanziatori pagano meno delle tasse tradizionali e cercano di tagliare i propri costi della transazione in ogni modo possibile.

Per ridurre ulteriormente i costi di chiusura, ci sono anche commissioni che i creditori comunemente si rifiuteranno di pagare. Essi sono:

• Piani di garanzia della casa
• Ispezioni contro i parassiti e lavori legati ai parassiti
• Certificazioni sul tetto
• Ispezioni fognarie
• Riparazioni richieste dagli acquirenti come una richiesta di riparazione
• Crediti per i costi di chiusura dell'acquirente

Negoziando con il secondo prestatore su una vendita breve

Dopo aver determinato che la tua situazione è adatta a brevi qualifiche di vendita e hai rispettato tutte le richieste del prestatore - inoltre, hai trovato un acquirente pronto e qualificato - non sei ancora Fuori dalla foresta.

Diciamo che i tuoi costi di chiusura sono del 5% o di $ 4 e 250. Dopo aver dedotto i costi di chiusura dal prezzo di vendita di $ 85.000, avrai circa 81.000 dollari rimasti. Ora diventa una trappola di guerra tra i due finanziatori.

In genere, la prima negoziazione è quella di offrire al secondo prestatore una piccola somma, ad esempio $ 1, 000. Ora, questo potrebbe non sembrare molto rispetto al secondo equilibrio di prestito di $ 55.000 perché stai chiedendo al prestatore di perdere $ 54.000. D'altro canto, tuttavia, se il secondo prestatore rifiuta, in ultima analisi non può ottenere nulla.

Ci sono momenti, sembra, che i creditori più giovani sembrano tagliare i loro nasi per malgrado i loro volti. Ma è qui che il primo prestatore può rinunciare a un po 'di più per far funzionare l'affare. Nella mia esperienza, la maggior parte dei prestatori in prima posizione è entusiasta di ricevere anche il 90%, il che significherebbe un prestito di 85.000 dollari, il prestatore potrebbe accettare di prendere $ 76.500.

Se la rete è di $ 81.000, dopo la chiusura i costi, che lasciano $ 4, 500 che il primo prestatore potrebbe offrire al secondo prestatore. Il secondo prestatore deve accettare di rilasciare il prestito. In caso contrario, la vendita breve sarà negata e il primo prestatore sarà molto probabilmente afferrare la proprietà in preclusione, eliminando il secondo prestito.

Continuare a negoziare fino a raggiungere una risoluzione. Ricorda, sia il primo che il secondo hanno una quota per fare il lavoro di vendita corto.

NOTA: Uno dei motivi che un titolare di un prestito junior in California può rifiutare di collaborare è se il prestito fosse un prestito denaro, garantito da una da 1 a 4 unità. In questo caso, se il secondo prestatore viene eliminato durante una preclusione sotto la vendita di un fiduciario, tale secondo prestatore può avere il diritto di perseguire un giudizio di carenza. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate presso la Real Estate di Lione a Sacramento, Calif. (California, USA) .