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Molti contratti di acquisto utilizzati nel settore immobiliare contengono disposizioni per la ripartizione tra venditori e acquirenti. Prima di firmare un contratto di acquisto, dovresti leggerlo per scoprire come vengono trattate le prorazioni, perché si potrebbe desiderare di proporre una modifica del verbiage sulle prorazioni.
Nella maggior parte dei casi, ma non tutti, gli acquirenti vengono addebitati per le prorazioni. I costi vengono presentati come addebito sulla dichiarazione di chiusura dell'acquirente e come credito sulla dichiarazione di chiusura del venditore.
I crediti aumentano gli utili netti del venditore e rimborsano il venditore per gli elementi che il venditore ha prepagato per il periodo in cui il venditore non sarà il proprietario della proprietà.
Prorazioni di interessi ipotecari
A differenza dell'affitto, che viene pagato in anticipo, gli interessi ipotecari vengono pagati in arretrato. Quando paghi un pagamento ipotecario il 1 ° gennaio, per esempio paga l'interesse per dicembre.
Su un nuovo mutuo ipotecario, i finanziatori vogliono raccogliere interessi fino a 30 giorni prima del pagamento del primo mutuo. Ciò significa che se si chiude, ad esempio, il 15 novembre, il primo pagamento ipotecario sarà dovuto a gennaio 1. Il pagamento di ipoteca del 1 gennaio pagherà gli interessi per dicembre.
Come il mutuatario, ti verrà addebitato 15 giorni di interesse nella tua dichiarazione di chiusura, dal 15 novembre al 1 dicembre. Per calcolare la tua proporzione di interesse in questo scenario, ecco la formula:
- Importo del prestito x Tasso di interesse = interessi annuali.
- Interessi annuali divisi per 12 mesi = Interessi mensili.
- Interessi mensili divisi per 30 Giorni = Interessi giornalieri.
- Interessi giornalieri x 15 Giorni (per pagare l'interesse al 1 dicembre) = Prorazione di Debiti Interessi.
Lo stesso principio si applica ai venditori che devono pagare interessi in combinazione con un prestito di prestito, in base alla domanda del beneficiario del prestatore.
Imprese di proprietà immobiliari
Ogni Stato basa diversamente il proprio anno fiscale sulle imposte immobiliari.
In California, ad esempio, l'anno civile è dal 1 ° luglio al 30 giugno. Innanzitutto, scopri come la tua contea raccoglie le tasse. Alcuni Stati raccolgono in anticipo le imposte sulle proprietà, alcune si ritraggono in ritardo e alcune collezioni dipendono dal periodo dell'anno.
Le tasse sono spesso pagate in due rate. La prossima cosa è scoprire se il periodo durante il quale stai chiudendo implica tasse prepagate. Se le tasse sono prepagate e tu sei il venditore, riceverai un credito. Se le tasse sono prepagate e tu sei l'acquirente, ti verrà addebitato. Il contrario è vero se le imposte non sono ancora dovute e dovute - i venditori riceveranno una prorazione di addebito e gli acquirenti una prorazione del credito.
In alcune situazioni, anche se le imposte non sono ancora dovute e dovute, se la data di chiusura è prossima alla data di imposizione delle tasse, la tua più vicina pagherà le tasse dai proventi del venditore, accredita la parte non utilizzata al venditore e carica l'acquirente di conseguenza.
Alcuni compratori non chiederanno alcuna spesa fiscale nel contratto di acquisto, se è evidente che il compratore si aspetta di rimborsare il venditore per una parte delle imposte prepagate. Se sei un venditore in questa situazione, e tu non capisci il significato di "nessuna propagazione", pagherai le tasse per un periodo in cui non hai occupato la proprietà.
Prorations delle tasse di associazione dei proprietari di abitazioni
Poiché la maggior parte delle associazioni di proprietari di abitazioni raccoglie in anticipo le quote mensili (alcune fatture HOA trimestrali o annualmente), se un venditore non ha ancora pagato le quote, i diritti saranno pagati dai proventi del venditore. Il venditore riceverà un credito per la parte non utilizzata delle quote.
Ad esempio, se le quote sono di $ 300 al mese, la prorazione giornaliera è di $ 10. Quando una transazione chiude il 10 del mese, il venditore sarà addebitato 10 giorni di importo HOA o 100 dollari. L'acquirente pagherà 200 dollari per 20 giorni di diritti HOA.
Affitto Prorazioni
L'affitto è generalmente pagato in anticipo. I compratori che acquistano una proprietà di investimento si aspettano di ricevere un credito per quella parte dell'abitazione che copre il periodo di tempo che il compratore sarà proprietario della proprietà.
Una vendita che si chiude il 15 novembre, che coinvolge una proprietà occupata da inquilini che affitta a $ 1 000 al mese, comporterebbe che l'acquirente riceva un credito per 15 giorni di affitto anticipato o $ 500.
Il venditore riceverà un debito di $ 500. I depositi di sicurezza detenuti dal venditore sono anche trasferiti all'acquirente come un credito all'acquirente e un addebito al venditore.
Prorazioni assicurative
I premi assicurativi sono pagati in anticipo. Gli acquirenti in genere compilano una nuova polizza di assicurazione contro i rischi / incendi quando si acquista una casa. Tuttavia, se l'acquirente sta assumendo il prestito esistente del venditore o l'acquisto su un contratto di terreno, un acquirente potrebbe chiedere al venditore di trasferire la polizza assicurativa esistente.
Le polizze di assicurazione antincendio sono trasferite con o senza considerazione. Con considerazione significa che il venditore sarà rimborsato per quel periodo il venditore non sarà proprietario della proprietà. Senza considerazione significa che non ci saranno prorazioni. La maggior parte dei compratori ottiene una nuova politica oggi.
Prorations Utility
Non è spesso che le utilità siano prorate alla chiusura, ma le prorazioni si applicano a determinati comuni. In Contea di Sacramento, ad esempio, se un venditore non paga le utilità della contea o della città (acqua, fognatura, spazzatura), allora le utenze si riconducono alle valutazioni fiscali.
Le utenze vengono quindi detratte dalla tassa di imposta per le prorazioni e l'acquirente viene accreditato sulle future fatture fiscali. Vedrai questa situazione accadere in vendite e preclusioni brevi perché, se il venditore non sta facendo i pagamenti ipotecari, il venditore probabilmente non pagherà anche le bollette.
Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.
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