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Molti imprenditori effettuano aggiornamenti agli edifici che affittano da un padrone di casa. Nell'assicurazione di proprietà commerciale, questi aggiornamenti sono chiamati miglioramenti degli inquilini e miglioramenti o TIBs.
diventare parte dell'edificio
I miglioramenti degli inquilini e le migliorie vengono pagati dall'insenitore ma diventano parte dell'edificio. A meno che un contratto non preveda altrimenti, il padrone di casa acquisisca generalmente gli aggiornamenti una volta installati.
L'inquilino mantiene un interesse assicurativo nel utilizzo dei miglioramenti. L'interesse del locatario per la proprietà cessa quando il contratto di locazione termina e l'inquilino si sposta. L'esempio seguente mostra alcuni miglioramenti che un inquilino potrebbe fare.
Esempio
Larry possiede Luxury Leather, un negozio di pelletteria situato in un centro commerciale. Larry esegue la propria attività fuori dagli spazi commerciali che affitta dal proprietario del centro commerciale, Shopping Centers Inc. Larry ha apportato vari miglioramenti al suo spazio di noleggio, poiché il Luxury Leathers si è trasferito due anni fa. Questi includono una nuova illuminazione da incasso, una nuova moquette e un piccolo ufficio Larry costruito dietro l'area di vendita al dettaglio.
La locazione tra Larry e il suo padrone di casa afferma che qualsiasi miglioramento che Larry fa all'edificio durante la durata del contratto di locazione diventa proprietà del locatore al momento dell'installazione. Le TIB completate devono essere assicurate dal padrone di casa. Shopping Centers Inc.ha assicurato l'edificio in base a un criterio di proprietà commerciale. La politica copre automaticamente tutti i miglioramenti dell'edificio che vengono effettuati durante il periodo di validità.
Larry potrebbe perdere la sua proprietà
nell'immobile se le TIB sono danneggiate o distrutte da un incendio o un altro pericolo. Fortunatamente, Larry può assicurare il suo interesse per i miglioramenti in una politica di proprietà commerciale. Significato di TIBs Molte politiche di proprietà commerciali definiscono
miglioramenti degli inquilini e miglioramenti
come apparati, modifiche, installazioni o aggiunte a un edificio che occupi ma non lo sei. Cioè, le TIB sono gli elementi che hai acquistato o installato a tua spese ma non potrai legalmente rimuovere. Esempi di TIBs sono l'ufficio, le luci e le moquette che Larry ha installato nel suo negozio. Questa proprietà è ora parte dell'edificio. Perché Larry non lo possiede, non può prendere con lui se si trasferisce in un'altra località. Se Larry ha cercato di rimuovere la proprietà, potrebbe danneggiare l'edificio. Chi è responsabile per l'assicurazione?
TIBs possono essere assicurati dall'inquilino o dal padrone di casa. Il contratto di locazione dovrebbe indicare chiaramente quale parte è responsabile dell'assicurazione.In caso contrario, si possono verificare delle controversie sulla cui assicurazione, il locatore o il locatario, dovrebbero applicarsi a perdite che coinvolgono TIB danneggiati.
La locazione dovrebbe anche specificare quando la proprietà di TIB passa dal locatario al locatore. Questo spesso (ma non sempre) si verifica quando i miglioramenti sono installati nell'edificio.
Copertura assicurativa per il proprietario
Poiché le TIB sono di proprietà del padrone di casa, sono spesso assicurati in collaborazione con l'edificio sotto la proprietà commerciale del padrone di casa. Le politiche riguardano tipicamente l'edificio previsto dalla politica, le aggiunte complete e le attrezzature (che significa proprietà permanentemente collegata all'edificio). Un esempio di un apparecchio è un lampadario installato nel soffitto di un ristorante.
Supponiamo che il contratto di locazione tra Luxury Leathers e Shopping Centers Inc. richiede al locatore di assicurare le TIB. Se i centri commerciali sono assicurati in base a una tipica politica di proprietà, gli uffici, le moquette e le luci da incasso che Larry ha installato dovrebbero essere qualificate come proprietà coperte.
I miglioramenti effettuati da un inquilino aumentano il valore dell'edificio del padrone di casa. Se un inquilino spende $ 15.000 su TIB, il valore dell'edificio aumenterà di $ 15.000.
Il limite dell'edificio sulla politica del padrone di casa dovrebbe essere aumentato del valore delle TIB. Altrimenti, l'edificio può essere sottoinserito. Se si verifica una perdita e il locatore non è riuscito ad acquistare limiti adeguati, il locatore può incorrere in una pena di coesurance.
Copertura assicurativa per inquilino
Se la locazione richiede al locatore di riparare o sostituire le TIB danneggiate, allora l'inquilino non deve assicurare questi elementi. Altrimenti, le TIB dovrebbero essere assicurate in base alla politica immobiliare del locatario. La maggior parte delle politiche di proprietà commerciale copre automaticamente, come proprietà personali di business, l'interesse di utilizzo di un inquilino nelle TIB.
A seconda del tuo criterio, le TIB possono essere coperte con un costo di sostituzione o con un valore effettivo del denaro. Le perdite sono generalmente coperte in pieno solo se si effettuano le riparazioni "prontamente" (questa parola non è definita). Se non riuscite a riparare tempestivamente le TIB, il tuo assicuratore può pagare solo una parte del costo originale in base alla seguente formula:
costo originale X numero di giorni dalla data della perdita alla scadenza del contratto di locazione / numero di giorni dall'installazione di miglioramenti alla scadenza del contratto di affitto
Supponiamo, ad esempio, che Luxury Leathers abbia firmato un contratto di locazione di cinque anni il 1 ° gennaio 2015. Larry ha completato i miglioramenti il 1 ° gennaio 2016. Tutti i miglioramenti sono stati distrutti da un incendio 1 gennaio 2017. L'assicuratore di Larry non pagherà più di quanto segue:
$ 15.000 X 1095 (tre volte 365) diviso per 1460 (quattro volte 365) = $ 11, 250
Il tuo assicuratore non pagherà nulla se il tuo padrone di casa ripara o sostituisce i miglioramenti danneggiati.
Apparecchiature commerciali
Mentre gli inquilini non possono strappare le TIB installate, possono rimuovere una categoria di proprietà chiamata
impianto commerciale
s. Le attrezzature commerciali sono elementi installati dall'inquilino che l'inquilino si aspetta di rimuovere quando esce dall'edificio.Sono essenziali per l'attività del locatario e possono essere rimossi senza danneggiare l'edificio. Le attrezzature commerciali rimangono proprietà dell'inquilino, quindi quest'ultima è responsabile per assicurarle. Supponiamo che Larry installa nuovi mobili nel suo negozio per la visualizzazione delle sue pelletterie. Sia Larry che il suo padrone di casa aspettano che Larry prenderà i casi con lui quando si trasferisce in un'altra località. Anche se i casi sono collegati all'edificio, essi sono considerati scambi commerciali anziché TIB. Altri esempi di fiammiferi commerciali sono computer, distributori automatici e macchinari. Gli inquilini dovrebbero assicurarsi che il contratto di locazione specifichi chiaramente quali tipi di proprietà si qualificano come scambi commerciali. In caso contrario, il padrone di casa può rifiutare di consentire all'inquilino di rimuovere una certa proprietà quando la locazione scade.
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