Dovremmo scrivere un'offerta di backup per acquistare una casa?

Domanda: Dovremmo scrivere un'offerta di backup per acquistare una casa?

Un lettore chiede: "Abbiamo trovato la casa perfetta ma il nostro agente dice che il venditore potrà accettare solo un'offerta di backup. fai un'offerta di backup che ci darà quella casa? Mia moglie dice che stiamo perdendo tempo, tempo che potrebbe essere speso guardando case da acquistare che non hanno offerte su di loro. Dovremmo scrivere un'offerta di backup per acquistare un a casa? "

La cosa buona della tua situazione è che il venditore non dovrebbe più chiedere offerte di backup se il venditore non ha ritenuto che ci fosse una buona probabilità che l'offerta in mano potrebbe esplodere o andare via. Generalmente, se sei la seconda persona in linea, potresti finire per comprare quella casa. Le probabilità sono buone. Ma posso capire la tua riluttanza per fare un'offerta di backup. Nessuno vuole giocare al secondo violino tranne i secondi giocatori di violino.

Che cos'è un'offerta di backup?

Cominciamo a guardare cosa rende la tua offerta un'offerta di backup. In primo luogo, il venditore ha già accettato un'altra offerta. Questa prima offerta è probabilmente un contingente contingente, che dipende da un certo numero di eventi che possono o non possono accadere per chiudere. Alcune di queste contingenze potrebbero essere:

Contingente all'acquirente che vende una casa esistente

Contingente alle ispezioni, che includono un'ispezione casuale soddisfacente

• Contingente alla casa che valuta il prezzo di vendita e una bassa valutazione è una possibilità
• Contingente all'acquirente ottenendo un finanziamento favorevole e tutto può succedere nel sottoscrizione

Se una di queste situazioni ha colpito un ostacolo, la transazione potrebbe annullare. Se la transazione annulla, allora il venditore avrebbe bisogno di mettere la casa sul mercato e cominciare a mostrare la casa di nuovo. Un'offerta di backup riconosce l'esistenza di un'offerta esistente e dice se il primo acquirente annulla, quindi sei automaticamente in contratto con il venditore.

• Un'offerta di backup deve essere firmata da tutte le parti del contratto per essere efficace. I venditori possono firmare più di un'offerta di backup che fornisce al venditore la posizione di ciascuna parte. Ad esempio, potrebbe essere nella posizione # 3 o # 4 se ci sono quattro offerte di backup. Idealmente, vuoi essere nella posizione # 1, la prima offerta di back-up.

Le offerte di backup devono essere superiori al prezzo di listino?

Se l'offerta di backup deve essere superiore al prezzo richiesto, dipende da quante offerte il venditore riceve. In una situazione di offerta multipla, puoi essere abbastanza certo che ci saranno offerte per un prezzo di listino superiore a quello. Questo è il numero di offerte multiple:

Prima offerta: meno del prezzo di listino perché l'acquirente non conosce nessun altro è interessato.

Seconda offerta: prezzo di listino perché spesso il primo e il secondo arrivano vicini.

• Terza offerta: Poco più del prezzo di listino perché l'acquirente vuole davvero la casa
• Quarta offerta alla 10a offerta: Da qualche parte in mezzo perché questi acquirenti sanno che è un lungo colpo.
• Il venditore ha un incentivo ad attaccare l'offerta del primo acquirente, soprattutto se è un'offerta più alta. Ma risparmi il tempo e le difficoltà del venditore inviando un'offerta di backup, in modo che il venditore potrebbe essere disposto ad accettare un pochino meno per dare un incentivo ad aspettare.
• Ma se più offerte sono la norma, è generalmente meglio corrispondere all'offerta sulla tabella. Parla con il tuo agente.

Offerte di backup e vendite brevi

Se si acquista in un'area con un numero elevato di vendite corte sul mercato, un'offerta di backup per una vendita breve probabilmente ti dà quote superiore a 50/50 che il primo l'offerta andrà via. Molti acquirenti non vogliono aspettare un'abbondante approvazione di vendita, e qualsiasi piccola snafu lungo la strada può ritardare una vendita breve. Le probabilità sono molto alte, il primo acquirente non aspetta.

Mettendoti in una posizione di backup, non sei obbligato a comprare la casa e puoi ancora guardare altre case sul mercato mentre aspetti. Se trovi un'altra casa che ti piace più, potrebbe essere in grado di ritirare l'offerta dalla considerazione, ma questa pratica è aggrappata per ovvie ragioni.

Abbastanza nega lo scopo di un'offerta di backup.

Tuttavia, un altro modo da considerare è il venditore di vendita a breve e il compratore potrebbe aver firmato un addendum di vendita breve. Se tale addendum a breve vendita consente al venditore di accettare offerte di riserva e di inviare tali offerte alla banca, potrebbe essere in grado di convincere il venditore a presentare la propria offerta alla banca. Se è meglio della prima offerta, quale offerta pensa che la banca di vendita a breve accetterà? Questo effettivamente sconfiggerebbe il primo acquirente. Parla con il tuo agente.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.