HARP Refinance o Short Sale

Domanda: Dovremmo fare un rifinanziamento HARP o una vendita a corto della nostra casa subacquea?

Un lettore chiede: "Mio marito e io stiamo cercando di capire se dobbiamo cercare di vendere la nostra casa come una vendita breve o appendere ad essa e richiedere il programma HARP refinance del governo. ci dice di vendere, ma ci piace l'idea di ridurre i nostri pagamenti ipotecari. Dobbiamo quasi $ 300.000 e mentre il valore della nostra casa è di circa $ 165.000, il nostro ragazzo ipotecario dice che possiamo risparmiare $ 635 al mese qualora ci qualifichi per una rifinitura HARP. Cosa suggeri? Dovremmo fare una rifinitura HARP o una vendita corta? "

Risposta:

Se un proprietario di abitazione dovrebbe vendere corto rispetto ad una rifinitura HARP non è che tagliato e asciutto. Certo, nella maggior parte dei casi, la logica imporrebbe che un proprietario di abitazione sia probabilmente meglio in due anni dopo una breve vendita che dopo una rifinanziamento HARP, ma ci sono molte cose da considerare prima di prendere questa decisione.

Innanzitutto è se si qualificherà per entrambi i programmi. Molte banche di vendita a breve hanno allentato i requisiti per una vendita breve, e non tutti i prestatori richiedono difficoltà finanziarie, soprattutto dopo il 2012. Tuttavia, se la tua banca richiede una difficoltà finanziaria e non è possibile documentare le difficoltà, allora potrebbe non essere qualificata per una vendita breve affatto. Quale potrebbe far sì che la questione sia un punto sbagliato, giusto?

Quindi, la prima cosa che ti suggerisco è di parlare con un agente di vendita breve per capire se sei qualificato per una vendita breve. Si consideri il programma di vendita corto HAFA del governo se una normale vendita corta è troppo restrittiva.

Ma se andate alla rotta HAFA, assicuratevi di fare veramente la breve vendita prima di fare domanda per HAFA. Alcuni istituti di credito non ti consentono di ricorrere una volta prequalificati, se dovreste cambiare idea all'approvazione.

È importante notare che non puoi fare entrambi. È necessario scegliere un programma. O il Refinance HARP o la vendita breve.

Qualifica per HARP Refinance

Limitato ai prestiti di Fannie Mae e Freddie Mac.

• Il programma di rifinanziamento HARP si applica solo ai prestiti detenuti da Fannie Mae o Freddie Mac. Se il tuo prestito non è Fannie Mae o Freddie Mac, non ti qualificherai. Puoi scoprire se il tuo prestito è Fannie Mae o Freddie Mac andando al prestito di Fannie Mae Look Up o il Freddie Mac Loan Look Up. Dovresti conoscere le ultime quattro cifre del numero di previdenza sociale del mutuatario primario.

  Prestito origine 1 giugno 2009 o prima.

• Se hai prelevato un'ipoteca il 2 giugno 2009 o successivamente, probabilmente non sarai qualificato per la HARP Refinance. Non ci sono eccezioni al momento ma potrebbero cambiare.

  Oltre 80% LTV

• Se la tua casa è subacquea, il tuo rapporto LTV (rapporto prestito / valore) supererà l'80% del valore di mercato, perché il valore di mercato è generalmente inferiore al saldo del prestito.La maggior parte delle persone non ha alcun problema con questo fattore di qualificazione.

  Nessun pagamento ritardato.

• Anche se il programma HARP Refinance consente un pagamento ritardato nei dodici mesi precedenti, molti istituti di credito non faranno prestiti ad un mutuatario che è stato delinquente, indipendentemente dalle linee guida HARP. Questi requisiti di prestatore supplementari che potrebbero differire da quelli definiti nel programma sono chiamati sovrapposizioni.

  Prima rifinitura HARP.

• A meno che le regole non cambino, e con una piccola eccezione, è possibile effettuare solo una rifinitura HARP e, una volta concessa, non è possibile rifinire nuovamente con HARP. Tuttavia, se dopo il Refinance HARP, hai problemi a effettuare i pagamenti, puoi sempre in una data successiva richiedere una breve vendita.

HARP Refinance Vs. Breve vendita

Le linee guida di vendita brevi per l'acquisto di un'altra casa dopo una breve vendita sono tipicamente 5 anni per un prestito convenzionale e 3 anni per i prestiti FHA. Diciamo che hai fatto una vendita corta invece e hai venduto la tua casa. Gli svantaggi ad una breve vendita sono:

Non hai più una casa.

• Devi spostare altrove e diventare affittuario.
• Potrebbe essere necessario spostarsi fuori del tuo quartiere.
• Perderai la deduzione fiscale per possedere una casa.
• Non vi è alcuna garanzia che si qualificherà in 3 anni per acquistare un'altra casa, perché le situazioni personali cambiano e le leggi cambiano.
• Se hai scelto l'opzione HARP refinance, in 2 anni, hai salvato $ 15, 240 ($ 635 differenza di pagamento x 24 mesi). In 3 anni, avrai salvato ancora di più, 22, 860 dollari. Il valore di mercato della tua casa aumenta per compensare il fatto che tu continui a pagare circa 300.000 dollari in una casa che vale 165.000 dollari?

Non importa. Il motivo per cui non importa è perché non si potrebbe desiderare di vendere. Ciò significa che continuerai a pagare in casa finché non hai pagato l'ipoteca di $ 300.000.

Se hai scelto la vendita breve, tuttavia, alla fine di 3 anni, potresti qualificarvi per acquistare un'altra casa. Se credi che i prezzi delle case rimarranno relativamente stabili in questo periodo, questo significa che potreste comprare una casa proprio come la casa che hai venduto, ad eccezione del valore attuale di mercato di $ 165.000. Anche se i tassi di interesse sono raddoppiati, il tuo pagamento sarebbe ancora più basso rispetto al pagamento che tu paghi oggi.

Ma per alcune persone, non si tratta di ragionamenti logici o finanziari. E questo è OK, assolutamente OK. Le persone spesso acquistano immobili in emozione e rimangono in quella casa in base all'emozione. Non si sente mai male se si sceglie la rifinitura HARP in una breve vendita. Qualunque decisione prescelta sia la decisione giusta per te.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.