Home Vendite prezzi vs tassi di interesse

Domanda: Devo aspettare che i tassi d'interesse scendano se i prezzi di vendita stanno andando?

Un lettore chiede: "I tassi di interesse e gli aumenti dei prezzi sono difficili. Mia moglie ed io abbiamo visto i prezzi di vendita a Phoenix fino al punto in cui ha senso per noi acquistare la nostra prima casa. Anche i tassi d'interesse oi prezzi di vendita sono meglio per i prezzi di vendita a scendere anche se i tassi di interesse salgono o se dovremmo aspettare i tassi di interesse scendi se i prezzi di vendita stanno aumentando? " - Phoenix Guy

Risposta:

Sono domande come queste, Phoenix Guy, che mi fanno volere mettere gli acquirenti di casa per la prima volta su una ruota panoramica e lasciarli lì, ruotando. Andando intorno e intorno e intorno fino a quando non sono così vertiginosi non riescono a ricordare quello che hanno chiesto sui prezzi di vendita rispetto ai tassi di interesse. Mi fa male la testa per pensarci, ma gli darò un colpo.

Se il prezzo di vendita è più importante del tasso di interesse dipende dalla tua prospettiva. Tutti i beni immobili sono locali. Ciò significa che tutto ciò che sta succedendo nel tuo mercato locale a Phoenix, ad esempio, potrebbe variare in modo selvaggio da, ad esempio, il mercato di Manhattan. È praticamente impossibile affrontare il mercato immobiliare, ma si può cercare di approfittare del modo in cui il mercato si muove.

Come Bono canta, "

si muove in modo misterioso ," non si può sempre prevedere come il mercato si muoverà. Ma si può guardare che si muove. Guardiamo i tassi di interesse storici per un mutuo a tasso fisso a 30 anni.

In generale, la regola è quando i tassi di interesse aumentano, i prezzi di vendita si spostano verso il basso per compensare, ma non sempre.

Prezzi di vendita in aumento rispetto ai tassi d'interesse in declino

Dici che stai confrontando una casa a Phoenix che vale 240.000 dollari e il tuo tasso d'interesse è 4. 5%. Se state comprando in un mercato in declino e aspettate che il prezzo sia sceso a $ 210 000, ma le tariffe sono aumentate fino al 6,5%, potresti essere meglio comprare a prezzo più elevato.

Sì, è vero. Un pagamento su un'ipoteca LTV del 80% per una casa di $ 240.000 a 4. 5% è $ 972. 84.

Un pagamento su un mutuo LTV dell'80% per una casa di $ 210.000 a 6. 5% è di $ 1067. 87.

Mettere un altro modo, se hai pagato altri 30 milioni di dollari per la casa pagando 240.000 dollari e hai vissuto in quella casa per 30 anni, quando hai pagato il tuo prestito, avresti pagato un totale di $ 350 , 222. 24.

Se hai pagato 30.000 dollari pagando 210.000 dollari, ma hai pagato il tasso di interesse più alto per 30 anni, quando hai pagato il tuo prestito, avresti pagato complessivamente $ 384, 433 20. In questo caso, non è meglio pagare meno in cambio di un tasso d'interesse più elevato.

Quanto tu perdai nel prezzo di vendita con ciascuno.L'aumento del tasso di interesse del 50%?

Adesso paragoniamo quella casa a $ 240.000 se i tassi sono aumentati di 1/2 punto e hai voluto mantenere il tuo pagamento uguale. L'ammortamento della maggior parte dei mutui è di 30 anni. Se il tuo anticipo è del 20% del prezzo di vendita, quanta parte della casa potresti comprare per mantenere il tuo pagamento di circa $ 975?

$ 240, 000 x 80% a 4. 5% di interesse equivale a un pagamento di $ 972. 84

• $ 226, 260 X 80% a 5. 0% di interesse equivale a un pagamento di $ 971. 65
• $ 214, 062 X 80% a 5. 5% di interesse equivale a un pagamento di 972 dollari. 34
• $ 202, 500 X 80% a 6. 0% di interesse equivale a un pagamento di $ 971. 27
• $ 192, 188 X 80% a 6. 5% di interesse equivale a un pagamento di $ 971. 80
• Si può vedere che un aumento del 2% di un tasso di interesse vi perderebbe circa 50.000 dollari di potere d'acquisto in questa fascia di prezzo. Se hai raddoppiato il prezzo di vendita, perderebbe circa 100.000 di potere d'acquisto per una diffusione del 2% in termini di interesse.

Ecco perché i tassi di interesse giocano un fattore enorme per molti acquirenti di prima casa. Se sei allungato troppo vicino all'estremità superiore del tuo prezzo e le tariffe aumentano, potrebbe non essere possibile acquistare quella casa da sogno che desideri perché non potrai più beneficiare di quel prezzo di vendita. E, proprio così sapete, fare una offerta lowball non è sempre la risposta.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.