Le vendite corte non sono un affare per gli acquirenti

Le vendite corte si verificano quando i valori di casa cadono e i venditori non ricevono denaro sufficiente da un acquirente per pagare le loro ipoteche esistenti, fornendo i prestatori accettano di prendere meno dell'importo loro dovuto.

Sulla superficie, potrebbe sembrare che un acquirente di vendita di breve durata sta ottenendo un buon affare. Anche se un piccolo margine di vendite corte può essere redditizio per un acquirente - perché ci sono sempre delle eccezioni - gran parte del tempo, un acquirente sarebbe meglio acquistare una casa che non sia in default.

Le vendite corte non vengono vendute a sconti.

È improbabile che i professionisti del settore immobiliare sappiano che non è una buona idea acquistare una breve vendita. In parte, questo è perché i professionisti del settore immobiliare si guadagnano a breve vendita. Tutti fanno soldi tranne i venditori e gli acquirenti. Rendi conto anche che gli agenti quotidiani potrebbero spingere i venditori ad elencare come una vendita corta, perché se i venditori hanno superato la preclusione, gli agenti di quotazione non ottengono la quotazione.

In Sacramento, dove lavoro, ad esempio, molti agenti ignorano vendite corte e suggeriscono ai loro acquirenti di comprare qualcosa di diverso. Questi sono spesso agenti che sono stati bruciati in passato e hanno ceduto le vendite a breve perché sono state elencate da un agente che non aveva alcuna attività che elenca una vendita breve.

Ecco 11 motivi per cui gli acquirenti potrebbero non voler acquistare una vendita breve:

1) Venditori pagati troppo.

Se una casa venduta per $ 500.000 qualche anno fa e ora è in vendita a 400.000 dollari, questo non significa che l'acquirente sta raccogliendo gratuitamente 100.000 dollari di capitale.

Significa che il venditore ha pagato troppo in un mercato in aumento e ora il mercato è sceso. Significa che il venditore non ha equità.

2) Venditori prestati troppo.

Le banche che desideravano prestare denaro per apprezzare i mercati talvolta permettevano ai mutuatari di sovra-mutare la casa, il che significa che il saldo del prestito del mutuatario superava il valore della proprietà.

Le valutazioni sono soggettive e non tutti gli apprezzatori metteranno lo stesso valore su una casa. Anche se contro la legge, alcuni apprezzatori sono pressati dalle banche per valutare l'importo che il proprietario di casa vuole prendere in prestito.

3) Qualifiche rigide.

Gli agenti immobiliari inesperti o non etici potrebbero spingere un venditore a considerare una vendita corta quando il venditore non si qualifica per una vendita breve. I venditori devono dimostrare una difficoltà e presentare la prova della difficoltà al prestatore per l'approvazione. Alcuni agenti elencano le case come vendite corte senza mai parlare con i prestatori o pre-qualificare i venditori.

4) Case vendono al valore di mercato.

I finanziatori non sono ingenuo o ignoranti del valore di una casa. I finanziatori insistono su un'analisi comparativa del mercato, conosciuta come un CMA, o un parere dei prezzi del broker, noto come un BPO. Se un prestatore ritiene che un prezzo migliore può essere ottenuto prendendo la proprietà in preclusione su un'offerta di vendita a breve, il prestatore può sostenere per un prezzo più elevato.Quel prezzo sarà vicino al valore di mercato. I creditori accettano vendite corte quando la casa vale il prezzo di vendita a breve, il che significa valore di mercato.

5) Case vendono "come è".

Se una società ipotecaria accetta una vendita breve, è molto probabile anche pagare i costi di chiusura nella transazione.

I finanziatori chiedono agli acquirenti di acquistare la casa nella sua condizione attuale. I finanziatori in genere rifiuteranno di pagare:

Riparazioni suggerite divulgate in un ispezione a domicilio.

• ispezioni di parassiti o lavori necessari per emettere un rapporto chiaro di parassiti.
• Certificazioni sul tetto o riparazioni sul tetto.
• Piani di protezione domestica per l'acquirente.
• Manutenzione differita.
• 6) Lunghezza del tempo da chiudere.

A seconda del momento in cui è stata inviata la Avviso di default, il contratto di prestito del prestatore e il numero di documenti che il venditore ha già presentato potrebbe richiedere da due settimane a due mesi per ottenere una risposta su un'offerta di acquisto da un prestatore. Inoltre, se due prestatori sono coinvolti perché ci sono due prestiti garantiti alla proprietà, potrebbe richiedere più tempo per soddisfare le esigenze del secondo prestatore.

7) I creditori possono modificare le condizioni.

Alcuni finanziatori si riservano il diritto di rinegoziare i termini della vendita corta all'ultimo minuto.

Se il mercato cambia, nuove leggi passano o nuove informazioni attraversano la scrivania del prestatore, il prestatore può tentare di modificare i termini del contratto. I creditori hanno generalmente avvocati a loro disposizione e gli acquirenti ordinari non lo fanno.

8) Commissioni di sconti a prestiti.

I finanziatori che hanno venduto prestiti a Fannie Mae o Freddie Mac pagano generalmente commissioni immobiliari tradizionali agli agenti immobiliari. Altri possono richiedere uno sconto. Inoltre, gli agenti finiscono per fare due o tre volte il lavoro di una transazione convenzionale e non apprezzano il pagamento meno per fare più lavoro. Se hai accettato di pagare un agente a una determinata percentuale in base a un contratto di committente acquirente, potresti essere responsabile della differenza tra ciò che il prestatore pagherà e qual è il tuo contratto, se il tuo agente rifiuta di rinunciare alla differenza.

9) maggiori costi di chiusura del compratore.

Poiché i finanziatori raramente pagheranno gli extra, come un venditore sarebbe disposto a fare, se volete uno qualsiasi di questi extra, li pagherai da soli. A volte i creditori rifiuteranno di pagare anche i costi di chiusura del venditore, come le imposte di trasferimento. Se si desidera ispezioni specifiche, probabilmente pagherai per loro fuori tasca.

10) Perdere il controllo della transazione.

Se hai bisogno di chiudere l'impegno da una data specifica, c'è molta fortuna con questo. Un breve processo di chiusura a domicilio richiede una quantità indefinita di tempo. Il prestatore del venditore chiama i colpi, non l'acquirente né il mutuante del compratore. Se stai cercando di chiudere l'impegno contemporaneamente alla vendita della tua casa, potrebbe non accadere.

11) Motivazione Little Seller.

Quando il venditore scopre che l'effetto di vendita a breve sul credito è vicino a quello di una preclusione, non c'è un piccolo incentivo per un venditore a collaborare con una vendita breve. Anche se i venditori possono qualificarsi per acquistare un'altra casa in due anni dopo una breve vendita contro 5 (con restrizioni) su un preclusione, alcuni non hanno intenzione di mai acquistare un'altra casa.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, California