Il processo di approvazione HUD di breve vendita

Nel breve processo di vendita, le banche a breve vendita si occupano di due tipi diversi di approvazione di HUD. In primo luogo, la banca approva il preventivo stimato HUD-1. Poi, poco prima della chiusura, la banca approva l'HUD finale.

Che cos'è un HUD? Perché le banche vogliono un HUD?

L'HUD-1 è un documento RESPA che spiega in modo uniforme tutti gli addebiti e crediti in una transazione immobiliare. Un HUD è in realtà per il vantaggio del compratore.

Non è per il bene della banca di vendita corta e non è veramente nessuna delle attività della banca a corto raggio, a parte le commissioni dedotte dal prezzo di vendita. Se c'è qualcosa, l'HUD coinvolge la banca del compratore, non la banca del venditore.

Ma ciò non impedisce a una banca di vendita corta di chiederla e richiedendo cambiamenti durante il suo processo di approvazione. Fortunatamente, non tutte le banche richiedono l'approvazione di HUD. Ad esempio, molti titolari di licenze non approvano gli HUD. Questo perchè la maggior parte degli obbligazionisti giovanili si preoccupa solo dell'ammontare del controllo che è dovuto a loro.

Il prezzo di vendita, chi paga cosa e quanto la commissione è pagata, i secondi proprietari sono piuttosto lenti. Non è la stessa cosa in altro modo. Il detentore principale si preoccupa molto quanto viene pagato al padrone junior e chi lo paga. Ci sono alcune circostanze in cui i secondari cercano di far vendere i venditori a commettere frodi sui mutui. Questo perché i secondi istituti di credito sospettano che i primi istituti di credito rifiuteranno l'HUD se il venditore pagherà loro grandi quantità di denaro, in modo da dire ai venditori di rompere la legge.

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Quale banca esamina su un HUD per una vendita breve

Il numero chiaro e più importante su un HUD è il prezzo di vendita. A volte una banca potrebbe dire che ha bisogno di netto un certo importo, e che l'importo netto potrebbe essere più della rete sul HUD. In questi tipi di situazioni, il modo migliore per aumentare il denaro della banca è quello di chiedere all'acquirente di aumentare il prezzo di acquisto.

I prezzi di acquisto che le banche approvano raramente sono basate su una valutazione completa. Con tanti soldi in gioco, si potrebbe pensare che una banca vorrebbe assumere un apprezzatore indipendente per valutare il valore. Tuttavia, la maggior parte delle banche paga un agente immobiliare casuale - nemmeno necessariamente uno specialista di quartiere - per dare alla banca un rapido e discreto parere di valore che chiamano un BPO. Pagano $ 50 a $ 100 per un BPO. Questo è un ottimo esempio di essere penzoloni e sciocco, come diceva mia madre.

Questa è la ragione per cui molti agenti di vendita a breve vendono una vendita corta allo stesso modo in cui un agente di BPO assegnerà il valore, perché non vogliono combattere con la piccola banca di vendita. Non importa se il prezzo di vendita sia il valore di mercato finché è in linea con il BPO.

La banca esaminerà poi le altre commissioni addebitate al venditore sul HUD. Si potrebbe chiedere chi sia il venditore di una vendita breve e quella persona è il venditore. La banca approva semplicemente le tasse che il venditore pagherà. Le commissioni normali per i costi di chiusura di un venditore sono:

Commissione ai broker / agenti immobiliari

• Commissioni di titoli e di deposito
• Commissioni di trasferimento
• Commissioni di registrazione, notaio, doc prep e fili
• Tasse di proprietà delinquente
• Prorazioni fiscali
• Pagamenti scontati a titolari di minori
• Commissioni HOA, se
• Credito all'acquirente per i costi di chiusura
• Tipi di commissioni Banche di vendita a breve Rifiuta su un HUD
• Ogni tanto una banca accetterà di pagare una denuncia o una garanzia di casa, ma raramente. Le banche quasi non pagano mai le riparazioni in una breve vendita. E 'anche molto insolito che una banca paghi le commissioni HOA delinquenti oi depositi UCC.

Se la banca non autorizza una certa quota, ad esempio, vuol dire che vuole ridurre la tassa di riserva da $ 1, 500 a $ 500, cosa succede all'equilibrio? Qualcuno deve pagare quella tassa. Potrebbe essere il venditore o potrebbe essere l'acquirente. L'impegno potrebbe decidere di ridurre la tassa, ma è improbabile.

Probabilmente il problema più grande in una breve vendita di HUD è il fatto che molti negoziatori non sanno come leggerli. Non capiscono che i crediti venditori su un HUD non sono sempre un credito per l'acquirente.

Le modifiche di RESPA richiedono che tutte le tasse riflettenti sulla stima della buona fede del compratore devono essere indicate come un credito all'acquirente se sono pagate dal venditore. Quello che i negoziatori non si rendono conto sono anche come un addebito, che lavora il credito per l'acquirente. Prova a spiegare che uno a un dipendente da $ 8 a un'ora.