Video: Casa di proprietà e investimenti immobiliari 2025
Chiedere a un venditore di darvi il finanziamento del proprietario per acquistare una casa può essere una proposta complicata. Questo è in parte perché se si chiede all'agente di iscrizione se il proprietario trasporterà un po 'o tutto il finanziamento, l'agente probabilmente non lo sa. Perché? L'agente non ha mai chiesto. Probabilmente non importa abbastanza da chiedere.
Se si chiede direttamente al venditore, il venditore può dire no. I venditori spesso rifiutano il suggerimento del finanziamento del proprietario perché nessuno ha spiegato i benefici o il finanziamento del proprietario proposto come un modo per vendere la casa.
La maggior parte dei venditori non vende una casa ogni giorno. La loro conoscenza è limitata alle pratiche convenzionali dove il compratore va alla banca per ottenere un'ipoteca.
Tuttavia, per un venditore la cui casa non vende o quando le linee guida del prestatore tradizionale sono strette, il finanziamento proprietario improvvisamente diventa molto popolare. Il finanziamento del proprietario è sicuramente una valida opzione per alcuni nei mercati dell'acquirente. Solo non tanto nei mercati del venditore.
Che cosa è il finanziamento del proprietario?
Quando parte o parte del prezzo di acquisto, meno il pagamento anticipato dall'acquirente, viene effettuato da (finanziato da) il venditore, il venditore fornisce il finanziamento proprietario. Non importa se la proprietà ha un prestito esistente, salvo nella misura in cui il prestatore esistente potrebbe accelerare il prestito in vendita a causa di una clausola di alienazione. Invece di andare in banca, l'acquirente fornisce uno strumento di finanziamento al venditore come prova del prestito e effettua pagamenti al venditore.
Se la proprietà è libera e chiara, il che significa che il venditore ha un titolo chiaro senza prestiti, il venditore potrebbe accettare di trasportare tutto il finanziamento.
In questo caso, l'acquirente e il venditore concordano un tasso di interesse, importo mensile di pagamento e durata del prestito, e l'acquirente paga il venditore per il patrimonio del venditore su base rata.
Lo strumento di sicurezza è generalmente registrato negli archivi pubblici, che protegge entrambe le parti. Tenga presente che alcune leggi statali vietano i pagamenti dei palloncini.
Alcune legislazioni del governo federale possono anche governare il finanziamento del proprietario. Potresti voler ottenere consigli legali per assicurarvi di seguire la legge.
Tipi di finanziamento del proprietario
La maggior parte delle transazioni di acquisto-soldi sono negoziabili. I venditori e gli acquirenti sono liberi di negoziare i termini del finanziamento del proprietario, in base alle leggi di usura e ad altre norme specifiche dello Stato. Ancora una volta, si potrebbe desiderare di chiedere un consiglio legale.
Mentre non è richiesto un pagamento anticipato standard, molti venditori desiderano un acconto sufficiente per proteggere il loro patrimonio. I pagamenti in anticipo possono variare da poco a 30 per cento o più. I venditori ritengono che il loro patrimonio è tutelato dal pagamento anticipato del compratore perché gli acquirenti hanno meno probabilità di entrare in preclusione se hanno investito un sacco di soldi in anticipo.
Alcune varianti di finanziamento del proprietario includono:
- Contratti di terreno.
I contratti di terra non passano il titolo legale all'acquirente, ma danno all'acquirente titolo equo. L'acquirente effettua pagamenti al venditore per un determinato periodo. Al pagamento finale oa una rifinanziamento, l'acquirente riceve l'atto.
- Note promozionali e mutui.
I venditori possono trasportare l'ipoteca per l'intero equilibrio del prezzo di acquisto (meno il pagamento anticipato), che può includere un prestito sottostante. Questo tipo di finanziamento si chiama "ipoteca all inclusive" o "azione di fiducia tutto compreso" (AITD). Il venditore riceve un override di interesse sul prestito sottostante.
Un venditore può anche trasportare un'ipoteca minore, nel qual caso l'acquirente prenderà titolo in base al prestito esistente o ottenere una nuova prima ipoteca. Il compratore riceve un atto e dà al venditore una seconda ipoteca per il saldo del prezzo di acquisto, al netto del pagamento anticipato e del primo importo del mutuo.
- Contratti di acquisto di locazioni.
La vendita su un contratto di acquisto di leasing significa che il venditore dà all'acquirente il titolo giusto e leasing la proprietà all'acquirente. Al momento dell'acquisto del contratto di locazione, l'acquirente riceve il titolo e ottiene in genere un prestito per pagare al venditore, dopo aver ricevuto credito per tutto o parte dei pagamenti di locazione verso il prezzo di acquisto.
Proprietario Finanziamento Vantaggi per gli acquirenti di casa
- Piccola o nessuna qualificazione.
Anche se il venditore richiede un rapporto di credito sul compratore, l'interpretazione del venditore dei titoli acquirenti è tipicamente meno rigorosa e più flessibile di quella imposta dai prestatori convenzionali.
- Finanziamento su misura.
A differenza dei prestiti convenzionali, i venditori e gli acquirenti possono scegliere tra una varietà di opzioni di pagamento, ad esempio interessi, ammortamenti a tasso fisso, pagamenti minori o pagamenti di un palloncino. I pagamenti possono mescolare e corrispondere. I tassi di interesse possono registrarsi periodicamente o rimanere a una tariffa per il periodo del prestito.
- Flessibilità anticipata.
I pagamenti anticipati sono negoziabili. Se un venditore vuole un pagamento più elevato di quello che possiede l'acquirente, a volte i venditori consentono che un acquirente effettui pagamenti forfettari periodici verso un anticipo.
- Costi di chiusura inferiori.
Senza un prestatore istituzionale, non ci sono punti di prestito o di sconto da pagare. Nessuna commissione di origine, spese di elaborazione, spese amministrative o qualsiasi altra tariffa assortita variata che i prestatori addebitano regolarmente, che automaticamente risparmia denaro sui costi di chiusura del compratore.
- Possesso più veloce.
Poiché gli acquirenti ei venditori non stanno aspettando un prestatore per elaborare il finanziamento, gli acquirenti possono chiudere più velocemente e ottenere il possesso dell'acquirente prima di un'operazione di prestito convenzionale.
Vantaggi per i proprietari di finanziamento ai venditori di casa
- Prezzo di vendita più elevato.
Poiché il venditore offre il finanziamento del proprietario, il venditore può essere in grado di comandare il prezzo di listino completo o superiore.
- Tax Breaks.
Il venditore potrebbe pagare meno in tasse su una vendita di rate, riportando solo i redditi ricevuti in ogni anno civile.
- Reddito mensile.
I pagamenti da un compratore aumentano il flusso di cassa mensile del venditore, con conseguente reddito spendibile.
- Maggiore tasso di interesse.
Il finanziamento del proprietario può portare un tasso di interesse superiore a quello che un venditore potrebbe ricevere in un conto del mercato monetario o in altri tipi di investimenti a basso rischio.
- Termine più breve.
Il finanziamento del proprietario attira un diverso insieme di acquirenti. Se una proprietà non vende in base a metodi convenzionali, il finanziamento del proprietario è un modo per distinguersi dal mare dell'inventario e spostare una proprietà difficile da vendere che altrimenti non potrebbe vendere.
In chiusura, prima di stipulare una transazione con il finanziamento del proprietario, si prega di consultare un avvocato immobiliare e ottenere consulenza giuridica competente. Non fare affidamento sul tuo agente immobiliare per informazioni, a meno che il tuo agente non sia un avvocato immobiliare praticante.
Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.
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