Prestiti per Flipping Houses

Una casa che flipping business può fornire un reddito sano e la possibilità di cambiare carriera. Sulla base di spettacoli televisivi popolari, sembra facile fare, e non è necessario trascorrere anni in un programma di istruzione costoso per avere successo.

Purtroppo, non è così facile come sembra. La pianificazione e il know-how tecnico sono essenziali, ma il più grande blocco stradale è probabilmente finanziamento - richiede soldi per fare soldi.

Allora come hai i soldi?

Gli investitori privati, tra cui persone conosciute e prestatori di denaro duro, sono la migliore fonte di prestiti per la ricerca di case. Questi istituti di credito non richiedono la stessa quantità di tempo e documenti come le banche tradizionali. Invece, valutano la proprietà stessa (sia prima che dopo i miglioramenti) e la capacità di completare con successo il progetto.

Discuteremo i finanziatori privati ​​qui sotto, ma può essere utile capire le sfide uniche per prestiti a casa prima di andare a cercare denaro. Soprattutto dopo aver ottenuto l'approvazione per un mutuo per acquistare la casa in cui vivi, potrebbe supporre che basta avere un'altra ipoteca.

Prestiti ipotecari per la liberazione di una casa?

I mutui abituali tradizionali saranno probabilmente non un'opzione per acquistare proprietà di investimento - almeno quando si sta iniziando.

La buona notizia

è che i prestiti da banche e finanziatori tradizionali sono relativamente poco costosi: i tassi di interesse sono tra i più bassi che troverete per le proprietà di investimento (ma dovrai ancora pagare la chiusura costi). Purtroppo, questi prestiti non sono sempre pratici.

Lenta per chiudere:

Una delle principali sfide con l'utilizzo di un prestatore tradizionale è il tempo necessario per chiudere un prestito. I finanziatori richiedono di compilare un'applicazione estesa e passeranno le vostre finanze con un pettine sottile. Se vedono qualcosa che solleva domande, chiederanno ulteriori documentazioni e prenderanno ancora più tempo per rivedere la tua domanda. Il processo raramente richiede meno di 30 giorni (45 o 90 giorni potrebbero essere più realistici) e le opportunità di investimento spesso muovono troppo in fretta per quella linea temporale. Soprattutto se i pignoramenti o le vendite corte fanno parte della tua strategia, probabilmente sei frustrato dalla velocità dei finanziatori tradizionali.

Valutazione del reddito:

I creditori tradizionali basano le loro decisioni di prestito sulla vostra capacità di rimborsare un prestito. Esamineranno quanto guadagni ogni mese rispetto ai pagamenti mensili richiesti per calcolare un rapporto debito / reddito. Se sei un investitore immobiliare o altrimenti lavoratore autonomo, potrebbe non avere il tipo di "reddito" che cercano (i finanziatori amano vedere i moduli W-2 e pagare gli stub). Quanto costa la proprietà?

I finanziatori confrontano anche il valore della proprietà che stai acquistando al prestito che stai chiedendo. Conosciuto come rapporto di prestito / valore, i finanziatori convenzionali preferiscono spesso mantenere tale numero al di sotto dell'80%, anche se è possibile ottenere prestiti FHA con appena il 3,5% in calo. Quando stai acquistando una casa per il flipping, probabilmente non vale molto nel suo stato attuale - ma hai bisogno di soldi sufficienti per acquistare la proprietà e pagare per i miglioramenti, che potrebbero essere più che la casa è perfino di valore. Il valore della casa dopo la riparazione (ARV) potrebbe essere una misura migliore, ma i prestatori tradizionali considerano solo il valore corrente apprezzato di una proprietà.

Credito classico:

la maggior parte delle banche e dei mutuatari richiedono che tu abbia un credito forte per ottenere l'approvazione di un prestito. Potresti non avere una storia di prestiti, oppure puoi avere alcuni elementi sfavorevoli nei tuoi rapporti di credito - ma questo non significa che non puoi riuscire a far scorrere le case. I finanziatori alternativi sono più interessati ai vostri progetti precedenti del tuo punteggio di credito. Problemi con la casa:

I creditori tradizionali preferiscono prestiti su case che siano in condizioni ragionevolmente buone. Se ci sono problemi di salute o di sicurezza, il prestito è un no-go. Potresti intendervi risolvere questi problemi, aumentando drasticamente il valore della casa per un profitto, ma i prestatori sono più interessati a prestiti per le case che si sono spostate pronte. Impossibile?

È possibile utilizzare i prestiti abituali tradizionali per rovesciare una casa, soprattutto nelle seguenti situazioni: Avete risorse significative

1. che ti aiuteranno a qualificarsi - se vengono utilizzati come garanzia o parte di una pagamento. Non sei strettamente "flipping"
2. la casa. Quando si acquista una residenza primaria (dove sei il proprietario / occupante), potresti essere in grado di ottenere fondi sia per un acquisto che per i miglioramenti utilizzando un prestito FHA 203k. Tuttavia, il processo è lento e presenta numerose restrizioni. Hai un patrimonio significativo
3. in un'altra proprietà che può essere utilizzata per una linea di credito equity (o altre attività, inclusi immobili, che possono essere utilizzati come garanzia). Tieni presente che si può perdere la proprietà in esclusione se non è possibile tenere il passo con i pagamenti, quindi questa opzione è rischiosa (soprattutto se la tua famiglia vive in quella proprietà). Hai esperienza
4. con progetti di successo in passato. Potresti essere in grado di ottenere prestiti per investimenti immobiliari presso banche e credit union se li convincerai che sei un vero e proprio business con partner qualificati, un processo solido e risorse finanziarie. È possibile ottenere prestiti non garantiti.
5. Se sei in grado di prendere in prestito senza impegnare la garanzia, potresti essere in grado di utilizzare prestiti come carte di credito per finanziare i miglioramenti. Avrai ancora bisogno di fondi per acquistare la proprietà, ma soldi supplementari possono provenire da un prestito non garantito. Questa strategia è rischiosa perché le carte di credito sono notoriamente costose e il tuo progetto verrà fermato se la linea di credito viene tagliata o bloccata inaspettatamente (più i limiti di credito sono estremamente elevati). Prestiti privati ​​per flipping proprietà

I prestiti da finanziatori privati ​​facilitano la maggior parte delle sfide sopra. L'inconveniente principale è il costo, ma l'obiettivo è quello di utilizzare questi prestiti in modo strategico. I prestiti privati ​​possono provenire da quasi ovunque, ma la maggior parte dei prestiti flipping si inserirà in due grandi categorie:

Prestiti da persone che conosci

1. Prestiti in denaro
2. In partenza, sarà difficile trovare

qualcuno disposti a darti soldi - le persone che ti conoscono (e che potrebbero non avere molti soldi o tolleranza per il rischio) potrebbero essere l'unica opzione. In alternativa, potrebbe essere necessario finanziare da soli le tue prime offerte. Costruire la rete:

Diventa coinvolto nella comunità locale di investimenti immobiliari. Con il tempo, incontrerai le persone e imparerai chi può potenzialmente prestare denaro. Inoltre, le persone ti conosceranno. Altri investitori, agenti immobiliari e finanziatori privati ​​vedranno che sei impegnato a svolgere un business di successo (per non parlare di competenza) e le tue possibilità di ottenere un prestito miglioreranno. Alla fine, dovresti essere in grado di iniziare a prendere in prestito da prestatori di denaro duro. Questi prestatori si specializzano in prestiti per investimenti e altri investimenti, e sono diversi dalle banche tradizionali.

Chiusura veloce:

Con un prestatore privato, il processo è diverso e il vostro prestito può essere finanziato molto più rapidamente (una settimana o giù di lì è ragionevole quando hai un buon rapporto con un prestatore professionale). Muoversi rapidamente può essere un vantaggio competitivo quando qualcuno sta cercando di ottenere una proprietà dalle mani. Prestiti basati su asset:

Invece di guardare i rapporti di credito e di calcolare rapporti di reddito, i creditori privati ​​tendono a concentrarsi sul valore dell'attività che stai acquistando. Se stai spostando case, il prestatore vuole sapere che possono vendere la casa in fretta per recuperare i propri soldi (come altri istituti di credito, i prestatori privati ​​avranno un permesso sulla proprietà, consentendo loro di prendere possesso della proprietà e venderlo se non rimborsate il prestito). Acquisti e miglioramenti:

I finanziatori privati ​​sono nell'attività di accogliere gli investitori e basare i fondi disponibili su un ARV di un progetto. Ma forse non ti darà tutto in una volta - potrebbe essere necessario disegnare da un conto di deposito quando il tuo progetto progredisce. Sfogliando senza soldi?

Fino a che non si avranno alcuni progetti di successo sotto la tua cintura, i finanziatori richiederanno che tu abbia equità in un progetto. A un certo punto, potresti prendere in prestito il 100% per un progetto e avere più progetti in esecuzione contemporaneamente. Costi di prestito

I prestiti per la realizzazione di progetti sono più costosi di quelli

di acquisto . Il tasso di interesse è più alto, e spesso dovrai pagare più punti o tasse di origine (un punto è un percento del valore del tuo prestito). I progetti di ribaltamento sono progetti a breve termine. Non vorresti vivere in casa da decenni, quindi un'ipoteca di 15 anni o 30 anni non è il prestito giusto per il lavoro. Gli investitori preferiscono spesso acquistare, migliorare e vendere una proprietà entro un anno o meno, e così è il maggior numero di prestiti privati.Questi prestiti diventano costosi se si tiene una proprietà per un lungo periodo, e questo ha senso perché il rischio del creditore aumenta mentre ritardi il rimborso.

Quanto costa prendere in prestito per la flipping? I costi sono tutti sul bordo e tutto è negoziabile. I tassi di interesse potrebbero essere dovunque tra l'8 e il 20 per cento all'anno, e dovrai pagare 1 a 10 per cento in anticipo. Quanto più sei in attività, e meglio i tuoi rapporti con i prestatori, tanto meno pagherai.

Per massimizzare la quantità di denaro disponibile per il tuo progetto, i finanziatori spesso consentono pagamenti solo per interessi e non dovrebbero essere previste pene di prepagamento in modo da poter vendere e pagare il prestito ogni volta che sei pronto.