Video: Il mutuo - E' importante sapere che... 2025
Assicurazione ipotecaria è necessaria ogni volta che il pagamento anticipato è inferiore al 20% del valore della tua casa. Questa assicurazione protegge il prestatore nel caso in cui non si paga l'ipoteca. Mentre è sfortunato avere a pagare l'assicurazione mutuo, l'invertimento è che si può comprare una casa senza abbattere il 20% (che potrebbe richiedere ancora qualche anno di risparmio). Che sia una buona idea acquistare o meno con meno del 20% è discutibile, ed è un argomento per un altro articolo.
In genere, tu (il mutuatario) paga un premio mensile per l'assicurazione mutuo privata (PMI). È un costo aggiuntivo ogni mese, e può richiedere un po 'di morso dal tuo budget. Tuttavia, alcuni istituti di credito offrono un'ipoteca di mutuo a pagamento (LPMI), che consente di evitare questo pagamento mensile extra.
Purtroppo, LPMI non è un nome molto buono perché il prestatore non paga veramente l'assicurazione - lo fai. Ricorda sempre (specialmente con le transazioni finanziarie) che nessuno pagherà alcun costo se non ottiene qualcosa in cambio.
- <->Come funziona LPMI
Per utilizzare LPMI, è sufficiente modificare la struttura dei pagamenti dei premi assicurativi in modo da non pagare una tassa separata ogni mese. Invece, paghi una somma totale, o fai pagamenti più alti per ogni mese. L'approccio forfettario è meno comune di un adeguamento al tasso ipotecario.
Se pagate in una somma forfettaria, il vostro prestatore determinerà un importo che pensa coprirà i propri costi (perché comprenderanno l'assicurazione mutuo con quei soldi) dato i dettagli dell'acquisto di casa.
Se, d'altro canto, si paga nel tempo, pagherai sotto forma di tasso ipotecario leggermente superiore. Poiché un tasso di ipoteca più elevato significa pagamenti mensili più elevati (vedere Come calcolare i prestiti) si finisce per pagare un po 'di più ogni mese se si va per LPMI, ma potrebbe essere inferiore a quello che pagherebbe se aveste PMI separatamente.
cose da considerare
LPMI non è per tutti. Infatti, non tutti qualificano per un prestito con LPMI. Generalmente dovrai avere un buon credito per LPMI per essere un'opzione, ed è solo attraente in determinate circostanze.
Alti redditi: per coloro che possono utilizzare LPMI, è più attraente per i mutuatari ad alto reddito; essi possono godere di una maggiore deduzione fiscale a causa del tasso di interesse più elevato (supponendo che deducono i costi per interessi ipotecari a casa). D'altra parte, le persone con redditi inferiori potrebbero essere in grado di detrarre il PMI autonomo, quindi LPMI non avrebbe portato ulteriori vantaggi fiscali. Naturalmente, dovresti sempre parlare con il tuo preparatore fiscale sulle deduzioni potenziali - e anche come meglio strutturare il tuo mutuo ipotecario. Queste regole stanno cambiando di recente, perciò controlla con un esperto prima di fare qualsiasi cosa.
Crediti a breve termine: LPMI è più attraente con prestiti a breve termine (non è per il mutuatario che ottiene un prestito di 30 e fa pagamenti per molti anni). Perché? Ancora una volta, la maggior parte dei prestiti LPMI coinvolge un aumento del tasso di interesse ipotecario, a differenza di un fronte a foro totale, che può perseguitare per anni. Quel tasso ipotecario non cambierà mai, quindi devi pagare completamente l'ipoteca per sbarazzarsi del premio LPMI ". "Puoi farlo sia pagando il prestito fuori dal tuo risparmio (più facile che detto che fatto) o rifinanziando.
Contrasta questo con PMI, che puoi annullare una volta creato un patrimonio sufficiente nella tua casa - allora potrai godere di un tasso di interesse più basso (e non più pagamenti PMI) per il resto della vita del tuo prestito.
Alta LTV: se il tuo prestito / rapporto di valore (LTV) è prossimo all'80%, LPMI probabilmente non è la tua opzione migliore a meno che non si preveda di sbarazzarsi del prestito presto (mediante rifinanziamento o prepagamento). Circa l'80%, sei quasi concluso con un'assicurazione mutui. Se invece utilizzi PMI e fai un pagamento separato ogni mese, sarai in grado di annullare l'assicurazione relativamente presto e non sarai bloccato con un tasso di interesse più elevato. Ricorda che potrebbe essere superiore all'80% del LTV effettuando pagamenti, oppure potrebbe accadere se il valore della tua casa aumenta a causa di un forte mercato immobiliare. Ottenere il PMI annullato può comportare solo costi di poche centinaia di dollari (per ottenere una valutazione), mentre costerà molto di più per rifinanziarsi.
Alternative a LPMI
Se non ti piace come suona LPMI, ci sono alcune alternative. In primo luogo, è possibile effettuare un pagamento superiore di almeno il 20%. Tuttavia, molte persone non hanno questa opzione. Un'altra scelta è quella di pagare il proprio PMI (talvolta chiamato mutuo ipotecario a pagamento o BPMI). Hai già visto alcuni esempi di situazioni in cui PMI puramente vecchio è migliore di LPMI sopra. Infine, è possibile utilizzare un prestito a discesa (o un prestito 80/20), anche se questi prestiti non sono più comuni quanto fossero. Un piggyback ti permette di evitare l'assicurazione mutuo nel complesso, ma la tua seconda ipoteca verrà con un tasso di interesse più elevato. Se potete pagare la seconda ipoteca in modo ragionevole rapidamente, potrai finalmente godere di un tasso ipotecario basso (non aumentato da LPMI) per anni a venire.