Accettare un'offerta

Domanda: È necessario un venditore domiciliato per accettare un'offerta a prezzo intero?

Un lettore chiede: "Il mio ragazzo e io siamo così arrabbiati con il nostro agente che potremmo sputare il fuoco. Vorremmo sapere se possiamo riferire l'agente a un bordo immobiliare. il mercato sta favorendo i venditori.È possibile mettere un cane sul mercato e venderlo per 10 volte quello che vale, abbiamo messo la nostra casa in vendita a $ 325 000. In primo luogo, non abbiamo ricevuto nessuna offerta per quasi 3 mesi, ora abbiamo un'offerta di $ 325.000, e il nostro agente sta spingendo e spingendoci per accettare l'offerta.Che cosa vogliamo firmare una contro offerta per $ 340.000, ma il nostro agente ha rifiutato. suppone che ci sia il prezzo più alto possibile. È necessario un venditore di casa per accettare un'offerta a prezzo pieno? "

Risposta: Oh, mio, dovresti gioire, non respingere. La ragione principale per cui un venditore di casa non accetta un'offerta a prezzo intero è se il venditore ha ricevuto altre offerte a prezzi più elevati. Poi, un venditore potrebbe volere invece accettare una di queste offerte. Non è considerato etico, e potrebbe anche essere contrario alla legge, chiedere a un acquirente di pagare più del prezzo di listino quando l'acquirente ha fatto un'offerta a prezzo intero.

Nei mercati dei venditori, è normale ricevere molteplici offerte se vendi una casa altamente desiderabile. A volte i venditori hanno confuso molteplici offerte e i diritti che accompagnano più offerte, con l'esclusiva offerta ricevuta. Potrebbe essere quello che sta succedendo nel tuo caso. Se un venditore ha ricevuto solo un'offerta, le regole sono molto diverse.

Il primo posto per cercare di capire la cosa giusta da fare è nella tua testa. Proviamo un'analisi. Dite, stai camminando da una panetteria e il segno nella finestra pubblicizza Giant Cinnamon Rolls per 99 centesimi ciascuno.

Hai fame. Entri e consegna la cassiera un dollaro, chiedendo un rotolo di cannella. Il cassiere scuote la testa e dice: "Il mio capo ha deciso di vendere questi rotoli per $ 3.50 ciascuno, che sarà $ 3.50 per favore." Come ti sentirebbe? Sentiresti che tu sia una vittima di esca e di interruttore? Pensi che sia una pubblicità falsa?

Potresti sentirti come attraversare la strada verso una panetteria in concorrenza per acquistare i loro giganteschi di cannella invece per $ 1. 50 ciascuno. Quello che hai pensato era un affare era una truffa.

L'aspetto giuridico è ancora più importante. In alcuni stati, quando un venditore riceve un'offerta a prezzo intero da un acquirente qualificato, significa che il broker immobiliare ha guadagnato la commissione. Ciò significa che, se rifiuti l'offerta a prezzo intero, potresti ancora pagare la commissione di intermediazione perché il broker ha eseguito. Questa è stata la legge in California per molti, molti anni ma è cambiata nel 2013.Ora, l'impegno deve chiudere prima che il brokeraggio abbia diritto alla commissione.

Ma l'accordo di inserimento può contenere verbiage che dice che il venditore non può rifiutare un'offerta a prezzo intero. Inoltre, il servizio di quotazione multipla in cui è pubblicato l'annuncio potrebbe avere le proprie regole per le offerte pure.

Il mio MLS, per esempio, è MetroList. Le regole di MetroList sono se un venditore riceve un'offerta a prezzo intero e rifiuta l'offerta, bisogna aumentare il prezzo di vendita in MLS o notare nell'avviso di agente riservato che il venditore ha rifiutato un'offerta a prezzo intero. Una nota come quella in MLS probabilmente impedirebbe altri agenti di raccomandare la casa al loro acquirente.

Inoltre, può essere considerata pubblicità fuorviante se un venditore pubblicizza che una casa è disponibile per acquistare a $ 325.000, ma vuole realmente $ 340.000 e non lo divulga. Se vuoi $ 340.000, devi pubblicizzare la tua casa a $ 340, 000.

Ovviamente, questa logica e le regole non si applicano a più offerte. Nella tua situazione, tuttavia, la tua casa è stata sul mercato per 3 mesi senza ricevere offerte. Ciò dice che c'è qualcosa di sbagliato con la tua casa o il tuo mercato, è nella posizione sbagliata, o una cattiva condizione o il prezzo è troppo alto. Qualunque sia il problema, sembra che gli acquirenti non vogliono acquistare la tua casa, meno pagano 325 000 dollari o avresti già ricevuto un'offerta, anche una offerta lowball.

Per aumentare il prezzo su quel ONE acquirente che è disposto e in grado di acquistare la tua casa è folle.

Mi rendo conto che non è quello che vuoi sentire, ma è quello che direi al mio venditore in una situazione come questa. I fatti parlano da soli. La maggior parte dei venditori nella tua posizione sarebbe grata e contenta di aver ricevuto un'offerta a prezzo intero, soprattutto dopo tanto tempo sul mercato. Spero di riconsiderare il tuo stand e di accettare l'offerta a prezzo pieno.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.