Suggerimenti su come scegliere un agente di listino

Due dei più grandi venditori di errori che vendono casa quando scelgono un agente di selezione stanno selezionando un agente solo basandosi sulle due cose seguenti:

1. Prezzo listino più alto per la tua casa
2. Commissione più bassa > A un primo sguardo, un venditore potrebbe dire: "Cosa?" Perché i venditori vogliono il prezzo più alto possibile e pagare la minima commissione. Ma questi due criteri hanno molto poco a che fare con assumere un agente competente e, in molti casi, sono completamente irrilevanti.

Guardiamo perché.

Il prezzo di listino più alto suggerito

Gli agenti non possono dirti quanto la tua casa venderà. È una fallacia. Un agente di quotazione può mostrare vendite comparabili, vendite in attesa e vendite attive. Ma scegliete il prezzo di vendita e un acquirente vi dirà se il prezzo è giusto. Un agente può suggerire il prezzo di listino che attirerà un acquirente.

Per ottenere l'elenco, alcuni agenti distorcono la verità.

• Poiché gli agenti non possono garantire il tuo prezzo di vendita, l'agente di quotazione che suggerisce il prezzo più alto potrebbe benissimo essere falso. Chiedere all'agente di mostrare i numeri che supportano il prezzo di listino suggerito. Se l'agente non dispone di statistiche o le vendite in casa si trovano in un quartiere diverso, potrebbe essere una bandiera rossa.

  Cercare un agente di registrazione che ti dà una gamma.

• C'è sempre una fascia di prezzo. Potrebbe essere separato da $ 10.000 al basso rispetto all'alta, o la diffusione potrebbe essere maggiore. Molti fattori determinano la gamma, tra cui la posizione, la temperatura del mercato e i miglioramenti.
  Il prezzo è un'arte.
• Il momento migliore per un'offerta è entro i primi 30 giorni sul mercato. Se la casa ha il prezzo giusto, avrai un'offerta. Se ha un prezzo troppo elevato, potrebbe non avere alcun spettacolo; gli acquirenti shun tua casa e finirà per finire riducendo il prezzo, lasciando acquirenti chiedendo cosa c'è di sbagliato con la tua casa.

  Dovresti scegliere un agente basato sulla Commissione?

Gli agenti immobiliari non sono uguali; ognuno è unico. Ricorda che circa il 10% degli agenti fa circa il 90% dell'attività. Ognuno ha le proprie tecniche di marketing e budget pubblicitari. Scegliendo un agente con un grande budget pubblicitario e dollari aziendali per adattarlo, potresti ottenere una maggiore esposizione al più grande numero di acquirenti, che è l'ideale. Raggiungere un maggior numero di acquirenti equivale a maggiori possibilità di una buona offerta.

Perché un agente opererebbe volentieri per meno di concorrenti?

• C'è sempre un motivo per cui un broker o un agente immobiliare avrebbe sconto una tassa immobiliare. A volte è l'unico modo in cui l'agente ritiene che sia possibile competere in un business altamente competitivo perché l'agente non può altrimenti allontanarsi dalla concorrenza in termini di servizio, conoscenza o abilità di negoziazione.

  Se l'unico vantaggio che un agente porta a una tabella è una tassa economica, chiedevi perché. L'agente è disperato per affari o non qualificato? Vuoi lavorare con un disperato agente?

  A volte gli agenti di servizio completo si negoziano in una commissione inferiore in circostanze particolari come:

Stai acquistando una casa e vendendo una casa allo stesso tempo, fornendo entrambe le transazioni ad un agente. Non lo so, ma alcuni agenti lo faranno.

• Sei disposto a fare tutto il lavoro, la pubblicità, il marketing e pagare le spese relative alla vendita.
• Si promette di fare più attività all'agente, il che comporterebbe transazioni multiple.
• Stai vendendo più di una casa.
• Non hai abbastanza equità per pagare una commissione completa.
• L'agente ti accoglie come un caso pro bono.
• L'agente perderà l'elenco a meno che non corrisponda alla tassa del concorrente.
• L'agente vuole che la segnaletica (esposizione al traffico) sovraccarichi una commissione completa.
• Se stai intervistando agenti che offrono servizi simili e non riescono a decidere tra di loro, chieda di vedere un record dei prezzi originali di ciascun agente e dei numeri di vendita finali. Le probabilità sono che l'agente con più basso tasso mostrerà ulteriori riduzioni dei prezzi e un DOM più lungo. La differenza tra un agente che carica il 5% e il 6% è dell'1%. Chiedetevi come uscirti avanti se il tuo prezzo finisce per essere ridotto del 2% perché hai scelto un agente a basso costo che non poteva permettersi di vendere attivamente la tua casa.

Suggerimento: Se la tua casa si trova in un quartiere difficile da vendere, consideri un agente con esperienza in vendita di case difficili da vendere.

Importanza del marketing agente

Al di là dell'abbigliamento costoso o dei capi d'abbigliamento, un buon agente di quotazione vive e muore per marketing. Perché il marketing vende case. Chiedere di esaminare una copia completa del piano di marketing dell'agente. Precisamente, qual è l'agente che farà per vendere la tua casa? Qui è il minimo che si dovrebbe aspettare:

Segnaletica professionale, incluso il numero di cellulare di un agente.

• Lockbox.
• Monitoraggio elettronico giornaliero dell'accesso alla serratura.
• Rapporti di follow-up sugli spettacoli acquirenti / feedback al venditore.
• Anteprime del broker.
• Incentivi per le previsioni di broker / ufficio.
• Consigli di stage.
• Pubblicità nei quotidiani locali, solo se è giustificato. Quotidiani sono passé.
• esposizione MLS con 36 fotografie professionali.
• Visita virtuale.
• Distribuzione ai principali siti web.
• Volantini a quattro colori, se garantiti. La maggior parte della stampa è anche passé.
• Finanziamento di volantini per acquirenti.
• Minimo di 2 case aperte, fornendo la sua posizione è un candidato.
• Posta diretta ai vicini circostanti, acquirenti / broker esterni.
• Esposizione presso le riunioni del consiglio di amministrazione.
• Feedback ai venditori su inviti di firma acquirente e spettacoli acquirenti.
• CMA aggiornati dopo 30 giorni.
• Feed e-mail di nuovi elenchi in concorrenza.
• Aggiornamenti sui fatti della vicinanza, le tendenze e le vendite recenti.
• Ricorda che nessuna tattica singola vende case. È una combinazione di tutti quei metodi che vendono case.

Caratteristiche di un Good Listing Agent

Sarai in rapporto con il tuo agente di registrazione per un mese o due o più.Scegli un agente che ti piace e può riguardare. Ecco alcune delle caratteristiche che i venditori dicono di volere nell'agente:

Esperienza. Lasciate che i nuovi agenti imparino l'attività su un altro dime.

• Istruzione. Chiedete di gradi e certificazioni.
• Onestà. Fidati della tua intuizione. Il tuo agente dovrebbe parlare dal cuore.
• Networking. Questo è un business della gente. Alcune case vendono perché gli agenti hanno contattato altri agenti.
• Competenze di negoziazione. Vuoi un negoziante aggressivo, non qualcuno per fare una vendita rapida a tua spese.
• Buon comunicatore. I venditori dicono che la comunicazione e la disponibilità sono fondamentali.
• Infine, chiedere una garanzia personale. Se l'agente non garantirà prestazioni e rilasciare un elenco su richiesta, non assumere l'agente.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.