Impatto del taglio della tariffa federale sulle ipoteche

Domanda:

"Perché continuo a sentire che la Fed sta tagliando i tassi, ma i tassi ipotecari stanno salgando? Il mio broker dice che il mio tasso di interesse è determinato dai tassi di cambio Questi tassi sono scesi e le tasse ipotecarie non sono diminuite. Cosa non capisco circa i tagli e le ipoteche Fed? "

Risposta:

Per ottenere la risposta migliore, siamo andati a Dan Tharp, un mutuo certificato specialista di pianificazione a Sacramento:

Ci sono due idee sbagliate comuni da parte delle persone nei media finanziari, immobiliare e prestiti, inclusi quelli del pubblico.

È una cosa per i laici far sbagliare; è un'altra cosa interamente quando un professionista finanziario sbaglia.

Il primo è come determinare i tassi ipotecari, seguiti dall'effetto sui tassi ipotecari da parte della U.S. Federal Reserve Bank.

Su quali base si basano i tassi ipotecari?

L'unica risposta corretta è obbligazioni ipotecarie o titoli garantiti da mutui. I tassi ipotecari non sono basati sulla nota del Tesoro di dieci anni. Quando acquisti per un nuovo mutuo per la casa, molti di voi salteranno in linea sul tuo sito web finanziario preferito per vedere come sta facendo il Tesoro di dieci anni. In realtà, i titoli garantiti da mutui (MBS) causano fluttuazioni dei tassi ipotecari. In realtà, non è insolito vedere che si muovano in direzioni completamente diverse e, senza una guida professionale, quel movimento confuso potrebbe causare una decisione finanziaria scarsa.

Molti giornalisti del mercato obbligazionario erroneamente legano i tassi ipotecari alla performance del T-Bill di dieci anni.

Molti di questi giornalisti finanziari posseggono una grande conoscenza dei mercati obbligazionari, ma non sono esperti di ipoteca e non comprendono appieno come vengono determinati i tassi di interesse ipotecari.

Il mio suggerimento è quello di evitare di lavorare con i professionisti del prestito che mantengono gli occhi sugli indicatori sbagliati.

La Fed ha abbassato le tariffe - Perché non sono le tariffe che scendono?

Quando la Fed abbassa il tasso di sconto a breve termine, questo è stato progettato per stimolare la spesa del consumatore a credito a breve termine, che influenza i tassi di credito, alcuni prestiti auto e linee di credito.

Il tasso di sconto a breve termine ha poco effetto sui tassi ipotecari a lungo termine.

Pensa a questo: il mercato si muove più velocemente di quanto si possa aspettare - a volte a velocità leggere. Quando gli investitori individuano uno stimolo a breve termine, si fanno salvezza dal deposito sicuro di obbligazioni - o titoli garantiti da mutui - e spostano quei dollari in titoli. Quando ciò accade, vediamo un rally sul mercato azionario e una vendita di titoli garantiti da mutui ipotecari, entrambi i quali causano un aumento dei tassi di interesse.

Abbiamo tutti sentito i spot radiofonici da parte dei finanziatori: "La Fed è nuovamente di nuovo - tassi di rottura. Non perdere questa occasione per ottenere i tassi più bassi negli anni!Chiamami oggi, prima che sia troppo tardi! " Abbiamo anche sentito la notizia notturna: " Fed impostato per ridurre di nuovo i tassi. Questa azione contribuirà a stimolare il mercato immobiliare ".

Non sono necessariamente mentire a noi, ma sono disingenuous implica che i tassi ipotecari stanno andando a seguire e cadere. Non cadere per il hype. È una manovra. Si rendono conto se dicono che qualcosa è vero abbastanza a lungo, le persone cominceranno a credere. Fa l'anello telefonico, e questo è tutto ciò che conta a molti di questi prestatori, alcuni dei quali, aggiunto, stanno facendo l'estinzione.

La Realtà dei tassi di cambio Fed

Quando la Fed taglia i tassi, in particolare con un calo di percentuale uguale o ripetuto, le persone assumono automaticamente che i tassi ipotecari scenderanno.

Ma se seguite i tassi ipotecari, come me, vedrai che la maggior parte del tempo, i tassi cadono molto lentamente, se a tutti. Storicamente, quando i federali hanno tagliato drasticamente i tassi di interesse, i tassi di interesse rimangono quasi identici ai tassi stabiliti mesi prima del taglio come fanno mesi dopo il taglio.

Le mosse della Fed non sono totalmente irrilevanti e hanno un impatto ritardato e indiretto sui tassi di prestito in casa. Quando gli investitori si preoccupano dell'inflazione, questa preoccupazione spingerà i tassi. Quando il Congresso vuole stimolare l'azione e raccogliere fondi per un disavanzo, creerà più U.S. Tesori per le persone da acquistare. Questa aggiunta di nuovi titoli può anche causare un aumento dei tassi.

Attendo i miei clienti per evitare la sirena e il falso senso di sicurezza che crea pensando i tassi di prestito ipotecario stanno migliorando solo perché i tassi tagliati Fed.

Ancora più cruciale è quando un acquirente è in procinto di decidere se bloccare un prestito poco prima di un taglio del tasso Fed. Dire che un acquirente è in contratto e pensa che la Fed scenderà i tassi più bassi la prossima settimana. L'acquirente potrebbe essere tentato di aspettare prima di bloccare il prestito - grande errore. Quando la Fed faccia quella grande goccia, diciamo di 50 punti base o più, in realtà può causare tariffe fisse di 30 anni per inizialmente spuntare. Ma poi nel tempo i tassi generalmente livellano o riacquistano le loro perdite - a seconda, naturalmente, sulle attuali tendenze del mercato. Quindi, se il mio compratore è entro tre settimane dalla chiusura prima di un taglio previsto di Fed, consiglio di solito di bloccare prima del taglio di tasso Fed per proteggere quel buon tasso di interesse originale.

_{Dan Tharp lavora a Mortgage Comstock a Sacramento, CA.}

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}