Prima di firmare una locazione immobiliare commerciale

Pronto a firmare un contratto di locazione commerciale per un edificio per uffici, uno spazio commerciale o un altro tipo di business? Prendi prima qualche minuto e legga questo elenco. Dopo che l'inchiostro è asciutto sulla locazione, è troppo tardi per apportare modifiche.

Susan Dawson, un partner di Waltz, Palmer e Dawson, LLC, discute le domande che dovreste chiedere prima di firmare un contratto commerciale.

1. Ho letto e capito l'intero contratto d'affitto?

Sì, devi leggerlo.

Lo so, è un documento molto lungo (e affrontarlo, non molto interessante), ma devi sapere che cosa sia in esso.

Controllare i termini. Non pensate che abbiano ragione. Assicurati di controllare la data di inizio, la data di fine, l'affitto, l'escalation di affitti e qualsiasi altra convenzione speciale a cui si è negoziato. Inoltre, assicuratevi di sapere ciò che è obbligato a fare.

Che cosa è il padrone di casa obbligato a fare? Puoi terminare? Assicurati di sapere cosa stai entrando.

2. Ho negoziato il migliore accordo possibile?

Solo perché ti hanno dato un contratto di locazione, non significa che la tua negoziazione sia finita. Molti dei termini del contratto di locazione sono ancora negoziabili. Quando stai leggendo, fai un elenco di tutte le disposizioni che non ti piacciono e lo mandi al tuo padrone di casa. Si può essere sorpresi da quanto sono disposti a cambiare.

3. Ho la mia struttura aziendale in atto?

Se vuoi essere protetto da tale shell aziendale, assicuratevi che sia in primo luogo.

Assicurati di avere i tuoi articoli di Incorporazione depositati per una società o articoli di organizzazione (alcuni Stati chiamano questi certificati di documenti) per un LLC di ritorno dal Segretario di Stato prima di firmare.

4. Capisco la terminologia di locazione?

Ad esempio, la maggior parte dei contratti di locazione usa il termine "CAM", che significa "Manutenzione comune area".

Dovresti essere assegnato una percentuale della CAM di cui sei responsabile in base alla percentuale dell'edificio che stai affittando.

Assicurarsi che la percentuale sia basata sulla dimensione dell'edificio e non varia a seconda dell'offerta dell'edificio.

5. Ho pensato a chiedere una locazione CAM Stop?

La maggior parte dei contratti di locazione in questi giorni sono "triple net" (cioè pagare l'affitto, più la quota proporzionale delle CAM e le tasse di proprietà della proprietà).

Puoi chiedere al locatore una locazione CAM Stop, il che significa che paghi solo l'aumento delle commissioni CAM e delle tasse di proprietà al di sopra dell'anno iniziale di locazione (spesso chiamato "anno di base").

Mentre il padrone di casa può aumentare il tasso di noleggio di base, richiede molto della "tassa misteriosa" fuori dall'affitto. In alternativa, chiedere un cappuccio sulla CAM in modo che non possa aumentare di più di un determinato percorso negoziato.

6. Ho letto la definizione CAM?

Questa è probabilmente una delle sezioni più confuse del contratto di locazione e sarai sorpreso per quanto stai pagando. Verifica per assicurarsi di non pagare le cose che riguardano gli sforzi di marketing del locatore o le spese legali associate alla negoziazione di altri contratti di locazione.

Altre cose che si potrebbero fare sciopero sono le spese amministrative di oltre il 3%, pagando le prestazioni per i dipendenti del padrone di casa, costi di costruzione per altre unità di locazione.

Leggi ulteriori informazioni sulla negoziazione dei termini CAM.

7. Qual è la mia responsabilità per le spese in conto capitale?

"Spese in conto capitale" quando utilizzate in un contratto di locazione commerciale in genere si riferiscono a maggiori spese strutturali, ad es. e. tetto, fondazione, HVAC (riscaldamento, ventilazione, climatizzazione) e altre importanti riparazioni / sostituzioni.

Quello che è "standard" è diverso da città a città e proprietà a proprietà, ma in genere consiglio ai clienti di firmare qualsiasi locazione che sposta l'onere di questi costi di riparazione o di sostituzione con l'inquilino. Se il vostro padrone di casa richiede di pagare questi costi, ci sono compromessi.

Ad esempio, se la locazione afferma di essere responsabile della riparazione e sostituzione dell'HVAC, suggerisci al padrone di casa che colpisce "la sostituzione" e che l'obbligo di riparazione è limitato ad un contratto di manutenzione, forse due volte all'anno e che tu essere responsabile di tutte le riparazioni generali fino ad un certo importo annuo massimo.

8. È la locazione assegnabile?

Controllare se il locatore ha il diritto di interrompere il contratto di locazione in caso di richiesta di un incarico; cioè per qualcun altro prendere il contratto di locazione se vendete l'attività. Per molte aziende, la tua posizione è un grosso pezzo del suo valore.

Se il locatore ha il diritto di interrompere il contratto di locazione una volta che si chiede un'assegnazione, ciò potrebbe uccidere la tua vendita. Chiedere al padrone di casa di rimuovere questa disposizione o di consentire di modificarlo in modo che non si applica in caso di vendita della tua attività commerciale. Capire che il padrone di casa vuole ancora il diritto di rifiutare l'assegnazione se il nuovo inquilino non è finanziariamente accettabile.

9. Ho bisogno di una garanzia personale?

Se puoi scappare con la firma di un contratto di locazione senza alcuna garanzia personale, sei estremamente fortunato. La maggior parte dei proprietari di questi giorni non firmerà a meno che non ti assicuri personalmente la locazione. Ma le garanzie sono negoziabili.

Consideriamo una garanzia per una parte del termine di locazione, diciamo metà. O negoziare per una garanzia che dura solo 6 a 12 mesi dopo che terminate piuttosto che il resto del contratto di locazione.

10. Sono realistico?

Se il vostro contratto di locazione costituisce il 3% di una proprietà più grande, il locatore sarà molto più improbabile che negoziare con te che se lo spazio è del 25% o più. Per comprendere veramente quali elementi sono importanti per negoziare, prendere in considerazione l'assunzione di un avvocato per rivedere il documento e aiutarti nei negoziati.

Il tuo contratto di locazione può sembrare incredibilmente unilaterale e gravoso, ma ci sono buone ragioni per molte di quelle disposizioni e un avvocato può aiutarti a decidere quando tagliare e correre e quando il rischio lo vale.

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