Che cosa è errato con Home Affordable Refinance Program?

Domanda: Cosa c'è di sbagliato con HARP?

Un lettore chiede: "Abbiamo cercato di ottenere una modifica del prestito, ma Wells Fargo ha detto che non siamo qualificati. Abbiamo un'ipoteca che sta per resettare, andando da un prestito di interesse a pienamente ammortizzato in sei mesi Non possiamo permetterci di pagare il pagamento, non vogliamo vendere una piccola vendita perché non vogliamo che la nostra figlia cambia le scuole. Sento che possiamo pagare il nostro prestito con un nuovo prestito sotto il Presidente Il programma di rifinanziamento di Obama, ma sono sceso lungo la strada della speranza, attraversando le dita e perdendo il sonno su questa ipoteca negli ultimi cinque anni, non so se riesco ad assumermi più: cosa c'è di sbagliato con l'Home Affordable Refinance Programma? Dovremmo farlo? "

Risposta: Le linee guida HARP sono estremamente indulgenti. In breve, il governo offre due opzioni per rendere accessibili a casa. Le due opzioni sono:

• La modifica del prestito rendendo accessibile a casa
• HARP per rendere la casa accessibile

La differenza fondamentale tra i due programmi è che le modifiche al prestito sono destinate a persone che hanno difficoltà finanziarie e HARP è destinato ai venditori che non si qualificano per una modifica del prestito perché non hanno difficoltà finanziarie.

Come qualificarsi per HARP

I requisiti di qualificazione HARP sono relativamente semplici come segue:

• La tua ipoteca deve essere di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac. Altri tipi di prestiti non si qualificano per HARP. È possibile cercare il tuo prestito online per vedere se è detenuto da Fannie Mae o Freddie Mac andando agli strumenti di ricerca del prestito sul sito di rendere Home Affordable.
• Il prestito deve aver avuto origine prima del 1 ° giugno 2009.
• Il rapporto di prestito / valore deve superare l'80%.
• Devi essere presente sui tuoi pagamenti, senza più di un ritardo negli ultimi 12 mesi.
• Fatta eccezione per una piccola finestra che è esclusa, non è possibile utilizzare l'HARP in passato.

HARP Facets

I principali motivi che un proprietario di abitazione chiederebbe per HARP sono perché il proprietario di casa vuole mantenere la casa e non può ottenere una modifica del prestito.

Proprietari di case che preferiscono fare una vendita breve in genere non si applicano per HARP.

• Il programma di rifinanziamento non limita l'ammontare del prestito se il prestito esistente ha un tasso fisso. Non c'è tappo.
• C'è un incentivo limitato e limitato. In genere, solo i costi di chiusura possono essere aggiunti al tuo prestito per aumentarne il saldo.
• È possibile rimuovere un mutuatario dal prestito esistente se il rimanente mutuatario può dimostrare una cronologia di pagamento costante. Questo funzionerebbe per una coppia di divorzi qualificanti.
• È possibile aggiungere un mutuatario al prestito, a condizione che il nuovo mutuatario possa qualificarsi.
• Puoi rifinanziare se hai depositato fallimento finché il fallimento è stato scaricato più di 12 mesi fa e sei rimasto attivo sul tuo mutuo fin da allora.
• Ad eccezione di un tipo di programma HARP, non è richiesto un punteggio minimo di credito e un rapporto debito.

HARP Problemi spiegati

Lo stesso problema che pregiudica i programmi di modifica del prestito pregiudica HARP. Per cominciare, non abbastanza persone si qualificano per l'assistenza, il che significa che le linee guida non si adattano alla maggior parte delle persone.

• Il problema più grande è che il programma non riduce il saldo principale. Infatti, il bilancio principale è ancora più grande.
• Continuerai a pagare l'assicurazione mutuo se tu lo dovrai adesso. Anche se il tuo pagamento potrebbe diminuire a causa di un tasso di interesse più basso, potrebbe anche salire il tuo pagamento. Tuttavia, le linee guida di Fannie Mae dichiarare se non avevi prima l'assicurazione mutuo, ora non lo farai.
• Non è possibile pagare o rifinanziare un prestito a tasso fisso o un prestito di capitale proprio attraverso HARP. La cosa migliore che puoi fare è ottenere il secondo prestatore a subordinare, il che significa rimanere in seconda posizione. Ma c'è poco incentivo per un secondo prestatore di concordare. Perché un secondo prestatore desidera mettere a repentaglio la propria posizione e affondare ulteriormente nel pozzo di nessuna equità?
• Potrebbe cambiare il tipo di prestito per ricorrere. Le leggi variano per stato. In California, per esempio, i venditori che rifinanziano stanno cambiando i termini dei loro prestiti dal denaro di acquisto a denaro duro.

  In linea generale, l'acquisto di prestiti di denaro non reca alcuna ricorrenza in California. Se si dovesse passare attraverso la preclusione in giù la strada, se i tuoi prestiti rimanevano soldi di acquisto, si potrebbe essere protetti dalla responsabilità personale in California. Fallout da una rifinizione, come ottenere il diritto di perseguire un giudizio di carenza in caso di default, può essere un grosso vantaggio per le banche e una cosa negativa per i proprietari di abitazione.

Short Sale vs HARP

In HARP, in due anni, la tua casa potrebbe ancora essere subacquea e vale meno di quanto dovete. I venditori che organizzano vendite brevi possono spesso qualificarsi per acquistare una casa in due anni. Così essi commerciavano essenzialmente una casa subacquea per una casa proprio come quella, ma con un mutuo molto più piccolo - tranne che affittano per due anni prima. Alla fine di due anni, un ex venditore a breve può avere la stessa casa, ma con equità.

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}