Che cosa è un atto di riconversione? - Homebuying

Un atto di riconduzione è un documento ufficiale da un titolare di mutui che rilascia il debitore dall'ipoteca. È prova che l'ipoteca è stata pagata in pieno. La nota ipotecaria è contrassegnata a pagamento, l'ipoteca originale viene restituita e un atto di riconduzione viene rilasciato al proprietario della casa che mostra l'ipoteca è stato pagato.

Registrazione di un atto di riconversione

Un atto di ricostruzione deve essere registrato negli archivi pubblici della contea in cui si trova la proprietà.

Se l'atto di riconversione viene perso o distrutto, crea un incubo di titolo e mette una nuvola sul titolo perché non c'è nulla da dimostrare che il prestito è stato pagato.

Durante la mia carriera immobiliare, ho incontrato molte situazioni in cui la ricompensa non è stata registrata, quindi è più comune di quanto si possa inizialmente assumere. Succede quando qualcuno cada la palla durante il trasferimento di fondi e la preparazione della domanda del beneficiario. Una persona avrebbe potuto pensare che la riconversione fosse stata consegnata ma non lo era, o un'altra sarebbe stata responsabile per elaborare la ricostruzione ma trascurata da quel compito. Ci sono numerosi motivi per cui potrebbe essere stato perso.

Oltre a ciò, a volte la società titolare che gestisce l'assicurazione per la transazione particolare potrebbe aver assicurato il titolo. Se ciò avvenisse, allora quella società titolare è in genere la società titolare che le parti dovranno affidare per assicurare la transazione successiva.

Si potrebbe chiedere come una società titolare possa assicurare una transazione quando tutti i documenti non vengono registrati come richiesto, ma possono farlo. Una società di titoli che non ha assicurato inizialmente la proprietà probabilmente rifiuterà di emettere una politica di assicurazione del titolo per esso.

Malattie di subordinazione ipotecaria

Altre situazioni hanno coinvolto un proprietario di abitazione che rifinanziò un prestito in prima posizione, con il secondo prestito che consente di mettere una registrazione davanti a essa.

Si chiama subordinazione del prestito. A volte la subordinazione del prestito avviene a causa di un errore, e il prestito è registrato in seconda posizione invece di posizione primaria. Vedo questo accadere più in vendite corte quando il primo prestatore che non è in prima posizione si accorcia da un compenso junior lien che è molto meno di quanto mai accetta di accettare. Ciò può inviare una breve situazione di vendita in hiatus e fermare il processo di approvazione di vendita breve. Questo perché il secondo prestatore è ora in prima posizione e può rifiutarsi di andare avanti.

Errori clericali

Probabilmente i problemi più comuni che si verificano con le azioni di ricompensa sono errori minori fatti nel documento stesso, come errori di scrittura dei nomi dei mutuatari, errori di scrittura del nome del prestatore o errata immissione della descrizione legale della proprietà.Questo può essere risolto registrando un atto di correzione.

Mancanza di record storici

Durante gli anni '70, i proprietari di case hanno bruciato le loro opere di riconversione come una forma di celebrazione. Avrebbero a volte tenuto grandi falò e invitavano familiari e amici all'occasione. Il problema è che talvolta hanno bruciato la pratica di riconversione prima di registrarla. Se una riconversione non è registrata negli archivi pubblici, anche se il denaro è stato ricevuto dal prestatore e depositato, il prestito potrebbe rimanere elencato come non pagato e, ancora una volta, questo mette una nuvola sul titolo.

Opzioni di rifinanziamento Risultato in una riconversione

Oggi, la maggior parte delle ricompensa si verifica perché il proprietario di casa ha scelto di rifinanziare il prestito esistente e, in tal modo, il proprietario paga il prestito esistente. Molti proprietari di abitazione sono attratti da programmi di prestito che abbassano il tasso di interesse o estendono il periodo di amoreggiamento (o una combinazione di entrambi), il che comporta anche un pagamento mensile inferiore.

Sta diventando meno comune per i proprietari di casa a pagare un mutuo e possedere le loro case libera e chiara. Molti continuano ad estendersi e ad estendere mediante rifinanziamento più e più volte. Quel tipo di pensiero finanziario può portare a pagare un prezzo più forte nel corso della proprietà di casa. Prima di saltare su un tasso di teaser per rifinire, potrebbe avere più senso considerare gli anni supplementari che vengono aggiunti alla tua ipoteca o optare per un periodo di ammortamento più breve.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, California