Offerte contingenti dare agli acquirenti il ​​primo diritto di rifiuto

Una offerta contingente è spesso la risposta all'acquisto e alla vendita contemporaneamente. Fare un'offerta per acquistare una casa quando la tua casa non è ancora venduta è un dilemma per molti acquirenti di casa. Indipendentemente dal fatto che sia un mercato di un compratore o un mercato di un venditore, i venditori non sono troppo desiderosi di accettare un'offerta che sia contingente alla vendita di una casa dell'acquirente. Ma soprattutto nei mercati degli acquirenti, vedrete un aumento delle offerte con una contingenza di vendere la casa del compratore.

Anche se ci sono molte varianti di un'offerta contingente, la maggior parte si adatta a uno dei due formati:

Il venditore manterrà la proprietà sul mercato ma accetta un offerta contingente, che fornisce agli acquirenti un preavviso di 72 ore (negoziabile) di primo rifiuto per eseguire nel caso il venditore riceva un'offerta migliore.

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   Il venditore prenderà l'immobile fuori dal mercato e aspetta che l'acquirente venda la casa esistente del compratore.

La probabilità è che il venditore sceglierà l'opzione uno ma gli acquirenti preferirebbero l'opzione due. Il motivo per cui un venditore accetta l'opzione due è se non ci sono probabilità di essere altri acquirenti che fanno un'offerta per l'acquisto. La maggior parte dei venditori non aspetterà mai e stipula una data per chiudere l'operazione. Se la casa del compratore non ha venduto entro tale data, la transazione può annullare.

Che cosa è un'avviso di 72 ore da eseguire per un'offerta contingente?

L'avviso di esecuzione può essere di qualsiasi durata negoziata: 24 ore, 48 ore o qualsiasi numero di giorni.

Il periodo è qualunque sia l'acquirente e il venditore in grado di concordare. In primo luogo il venditore invia l'avviso di 72 ore per eseguire all'acquirente, informando l'acquirente che un'altra offerta è stata ricevuta e l'acquirente ha ora 72 ore per rimuovere la contingenza per vendere la casa esistente del compratore.

Se l'acquirente non rimuove la contingenza da vendere, di solito il venditore ha il diritto di richiedere la cancellazione del contratto e rimborsare il deposito di denaro più buono per l'acquirente.

Opzioni per la rimozione della contingenza di vendita sotto il primo diritto di rifiuto

Accettando un'offerta contingente per un determinato periodo di tempo, il venditore concede all'acquirente il diritto di rifiuto. Se un altro acquirente desidera acquistare la casa e l'acquirente non ha ancora venduto la propria casa, il venditore può chiedere all'acquirente di rimuovere la contingenza.

Ottenere un prestito a ponte.

• È meglio ottenere il preapproved per un prestito a ponte prima di ricevere l'avviso di 72 ore per eseguire. In questo modo, non si scoraggia intorno a cercare di allineare il finanziamento per un periodo di 3 giorni impossibile. I prestiti a ponte sono un'opzione costosa perché pagherai le tasse di prestito.
  Tocca una linea di credito a casa.
• La maggior parte dei finanziatori non ti darà un prestito a domicilio quando la tua casa è sul mercato e un venditore non è disposto ad accettare un'offerta contingente a meno che la tua casa non sia sul mercato.Ma non è un Catch-22. Se impostate una linea di credito per la casa, prima di mettere la tua casa sul mercato, puoi semplicemente trasferire fondi o scrivere un assegno.
  Modificare la tua ipoteca ad un prestito più elevato.
• Se stavi pensando di mettere giù, ad esempio, il 20% per comprare la tua nuova casa, abbassare meno e ottenere un'importo più alto di mutuo. Quindi, quando la tua casa vende, puoi utilizzare i proventi per pagare l'ipoteca. Ricorda che molti rapporti tra prestiti e valore più elevati hanno tassi di interesse più elevati.
  Prendi l'anticipo da un parente.
• Alcuni acquirenti di casa toccano la banca di mamma e papà quando sorge un'emergenza. Non so se l'acquisto di una nuova casa costituisce un'emergenza nella tua famiglia, ma in alcune famiglie lo fa. Forse lo zio Joe ti darà quella eredità presto? Non può fare del male da indagare.
  Rimuovi la tua contingenza di vendita e speri il meglio.
• So cosa stai pensando adesso: "Sta fumando la crepa?" Ma se sei fiducioso che la tua casa finalmente venderà, alcuni acquirenti scelgono questa opzione. Rischio inferiore per la rimozione della contingenza di vendita

Prima di rimuovere una contingenza di vendita, esamina il contratto di acquisto con un avvocato e ottenere consulenza legale per determinare i tuoi diritti in base al contratto. I contratti di acquisto in California, per esempio, indicano chiaramente che il vostro deposito di denaro è in gioco se si è in default sul contratto.

Quanto hai messo? $ 1, 000? $ 5, 000? $ 10, 000? Se si può vivere con la perdita di quella somma prendendo un gioco d'azzardo che la tua casa venderà, potrebbe essere valsa la pena per te.

In caso contrario, cercare di mantenere la contingenza in atto.

Evidenza dei fondi da chiudere

Quando una contingenza viene rimossa, i venditori spesso chiedono che i fondi siano chiusi. Ciò impedisce agli acquirenti di eliminare arbitrariamente una contingenza senza un'intensa intenzione di chiudere (non quello che stavi pensando). Se un parente ha i fondi, in genere una lettera di regalo dalla relativa e copia di istruzioni bancarie o conti di magazzino è sufficiente per soddisfare il prestatore e il venditore.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.