Acquisto di una vendita breve in condizioni di AS IS

Domanda: Cosa dobbiamo sapere su come acquistare una vendita breve?

Avevamo aspettato con pazienza la banca di approvare la nostra breve vendita per quasi due mesi. Siamo primi acquirenti di casa, e non posso credere alla grande quantità che stiamo arrivando in questo posto. Il problema è che non abbiamo potuto fare la nostra ispezione a casa fino a quando non abbiamo ottenuto l'approvazione, e l'ispettore ha trovato un sacco di cose che è sbagliato - problemi di salute e sicurezza - e vogliamo che questa roba sia fissa. Il nostro agente dice che la banca non lo farà perché la casa viene venduta come una breve vendita. Che cosa in Heck fa come è significato? Che cos'è una breve vendita?

Risposta: Molti acquirenti di casa per la prima volta hanno difficoltà a passare attraverso l'ispezione domestica, ma è anche più difficile quando acquistano una vendita breve come è. Questo perché sarebbe inusuale per un venditore riparare qualsiasi cosa quando una casa di vendita breve è venduta come è. Inoltre, in alcuni casi, le riparazioni pagate da venditori potrebbero violare l'accordo di braccio della banca.

Perché le vendite corte sono state vendute come è la condizione

Le banche stanno prendendo il bagno quando autorizzano una vendita breve. A volte, l'importo rimborsato dalla banca supera il 50% del saldo ipotecario non pagato. Non è insolito che una banca accetti un payoff fortemente scontato perché la proprietà vale solo la pena che vale al momento della vendita. Se i valori sono diminuiti del 50%, il prestatore otterrà tutto ciò che resta dopo che i costi sono pagati.

I costi di vendita sono detratti dal prezzo di vendita. Diciamo che una casa vale 100.000 dollari. Se, ad esempio, le commissioni, i titoli e le spese di deposito, le tasse di proprietà e tutti i costi di vendita ammontano a $ 10.000, la banca riceverà $ 90.000.

la banca doveva autorizzare i costi di riparazione, i soldi per quei costi di riparazione sarebbero detratti dai 90.000 dollari, compensando ancora meno la banca. Inoltre, molte banche valutano le loro vendite corte un po 'al di sotto del valore di mercato per consentire riparazioni inaspettate. Così, il costo per riparare / correggere un difetto potrebbe già essere figurato nel prezzo che si prevede di pagare.

Di conseguenza, le banche in genere rifiutano di pagare qualcosa a parte i costi di chiusura accettati localmente. Molti contratti di acquisto indicano che l'acquirente sta acquistando la casa nella sua condizione come è. Dovresti leggere la bella stampa dell'offerta di acquisto da 10 a 20 pagine.

Può il venditore effettuare riparazioni quando si vende una vendita breve?

A volte, per guidare il punto a casa degli acquirenti, potrei inserire una frase nei miei contatori o addendumi che descrivono le condizioni di vendita di As Is. Dico che i compratori non capiscono né la banca né il venditore farà riparazioni, per qualsiasi motivo, mai, mai in un milione di anni.

Questo rende la gente ridere.Può anche rendere pazzi alcuni acquirenti perché vogliono che qualcuno sia responsabile della condizione della proprietà. Ma questo non è probabile. Quelle sono persone che non capiscono che l'ultima cosa che un agente di vendita a breve vendita e il suo venditore vogliono sentire quando pianificano la proprietà da chiudere è una richiesta di riparazione da parte dell'acquirente. Alcuni agenti preferiscono negoziare con un nuovo acquirente perché è più facile che iniziare a rinegoziare un prezzo inferiore o riparare le spese con un acquirente esistente.

Quanto al venditore può fare riparazioni, dipende. Alcuni contratti stipulano che il venditore deve consegnare la proprietà all'acquirente nella stessa condizione di quando l'acquirente lo ha visto per la prima volta.

Se succedesse qualcosa, ad esempio, il tetto ha cominciato a perdere, non è più nella stessa condizione. Per mantenere insieme la transazione, il venditore potrebbe essere d'accordo per fissare il tetto. Ma non è necessario in molti casi.

Requisiti di prestito FHA dichiarare non può essere alcuna vernice peeling in una casa costruita prima del 1978. Un acquirente non avrà un prestito se l'assessore nota vernice peeling. Il venditore deciderà di raschiare e dipingere i punti rilevati dal valutatore dell'acquirente? Il venditore potrebbe se il venditore vuole che la transazione venga chiusa. Molto dipende da quello che chiedi di essere riparato e quanto è grande di affare.

Problemi di salute e sicurezza per una vendita breve

Dal momento che hai espressamente usato il termine malattie di salute e sicurezza, parliamo di questo. Alcuni problemi di salute e sicurezza sono gravi. Alcuni sono lievi. Alcuni trattano di violazioni di codice che potrebbero essere grandfathered.

Un problema di salute e sicurezza è una crepa nel marciapiede quando un lato è sollevato un mezzo pollice e l'altro lato è un po 'più basso. Una tale fessura, forse causata da radici di albero, potrebbe causare la gente a girare e cadere piatta sul loro volto. Ma è un problema per la salute e la sicurezza per te? Non avendo una porta tagliafuoco tra la casa e il garage è una questione di salute e sicurezza. Sfiato un bagno di scarico nella soffitta è un problema di salute e sicurezza. Dove trai la linea?

Queste non sono riparazioni che la maggior parte dei venditori avrebbe pensato di affrontare per una vendita breve come è. Prima di prendere in considerazione l'acquisto di una vendita come è breve, si potrebbe chiedere se sei pronto ad accettare una casa nella sua condizione come è. Tutte le case hanno difetti. Non esiste una casa perfetta.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.