Cosa sono titoli garantiti da mutui (MBS)?

I titoli garantiti da ipoteca (MBS) sono gruppi di mutui ipotecari venduti dalle banche emittenti e poi confezionati in "pool" e venduti come una singola garanzia. Questo processo è conosciuto come "cartolarizzazione". "Quando i proprietari di abitazione effettuano gli interessi e i pagamenti di capitale, i flussi di cassa passano attraverso il MBS e passano attraverso gli obbligazionisti (meno una tassa per l'entità che origina le ipoteche). I titoli garantiti da ipoteca offrono generalmente maggiori rendimenti rispetto alle U.S. Tesorerie, ma hanno anche un diverso insieme di rischi.

Rischio di prepagamento - che cosa è e come ha effetto MBS?

L'aspetto più unico dei titoli garantiti da ipoteca è l'elemento rischio di prepagamento . Questo è il rischio che gli investitori decidano di ripagare il capitale sui loro mutui prima della scadenza. Il risultato, per gli investitori in MBS, è un ritorno anticipato del capitale. Ciò significa che il valore principale della sicurezza sottostante si riduce nel tempo, il che a sua volta porta ad una graduale riduzione dei redditi da interessi. Il rischio di prepagamento è tipicamente più elevato quando i tassi di interesse sono in calo, dal momento che questo porta i proprietari di abitazione a rifinanziare i loro mutui. In questo scenario, il proprietario del MBS è costretto a reinvestire il principio restituito a tassi più bassi - un problema conosciuto come "rischio di reinvestimento. “

Dal momento che i prepagamenti causano una riduzione del principio di una garanzia garantita da mutui nel tempo, di solito non c'è molto rimasto di un MBS quando raggiunge la maturità. Di conseguenza, le obbligazioni individuali sono misurate non dalla loro scadenza dichiarata, ma dalla "vita media" - o dal tempo stimato fino a quando la metà del capitale in un MBS viene rimborsata.

La vita media diminuisce più rapidamente quando i tassi sono in calo (dal momento che i proprietari di abitazioni si rifanno ancora quando i tassi stanno scendendo) e diminuisce più lentamente quando i tassi sono in aumento (dato che nessuno si rifiuterà in un'ipoteca con un tasso più elevato). Ciò porta a flussi di cassa incerti da singoli MBS.

A causa di questo fenomeno, i titoli garantiti da mutui tendono a produrre guadagni più bassi quando i prezzi delle obbligazioni aumentano, ma tendono anche a diminuire di più quando i prezzi dei titoli stanno scendendo.

(C'è un termine per questo: "convexity negativo"). Questa tendenza è una delle ragioni per cui MBS paga rendimenti superiori rispetto alle U.S. Tesorerie. In breve, gli investitori devono essere pagati per prendere questa incertezza. Va notato che i titoli garantiti da mutui tendono a generare la loro migliore prestazione relativa quando i tassi prevalenti sono stabili.

Agenzia contro MBS

I fondi ipotecari possono essere creati da soggetti privati ​​o (nella maggior parte dei casi) dalle tre agenzie quasi governative che emettono MBS: Government National Mortgage Association (noto come GNMA o Ginnie Mae) Mortgage National Federal (FNMA o Fannie Mae) e Federal Home Loan Mortgage Corp.(Freddie Mac).

La spiegazione più complessa delle differenze tra i tre viene dal sito web della Commissione dei valori mobiliari:

"Ginnie Mae, sostenuta dalla piena fede e dal credito del governo U., garantisce agli investitori il pagamento tempestivo. Fannie Mae e Freddie Mac forniscono anche alcune garanzie e, pur non supportate dalla piena fede e credo del governo U., hanno un'autorità speciale da prendere in prestito dall'U.S. Tesoro. Alcune istituzioni private, come le società di intermediazione, le banche e gli editori di case, anche titolare i mutui, detti titoli azionari "private-label". "

La chiave da prendere in considerazione da questa citazione: MBS supportati da GNMA non sono a rischio di default, ma c'è un piccolo rischio di default per i titoli emessi da Fannie Mae e Freddie Mac. Ancora, i legami di Freddie e Fannie hanno un elemento di sostegno più forte di quello che appare in superficie, dal momento che entrambi sono stati assunti dal governo federale in seguito alla crisi finanziaria del 2008.

Restituzioni storiche MBS

I titoli garantiti da ipoteca hanno fornito resi rispettabili a lungo termine. Attraverso il 30 giugno 2013 il Barclays GNMA Index aveva generato un rendimento medio annuo di dieci anni, pari al 4,78%, in linea con il ritorno del 4,42% del più ampio mercato delle obbligazioni di investimenti nazionali, misurato dai Barclays US Aggregato Bond Index. Anche se i rendimenti sono simili, è anche importante tenere presente che molti fondi che investono in titoli garantiti da ipoteca hanno scadenze medie inferiori rispetto al fondo tipico broad-based.

Investimenti

Gli investitori possono acquistare singoli titoli garantiti da mutui attraverso un broker, ma questa opzione è limitata a coloro che hanno il tempo e la sofisticazione di condurre una propria ricerca fondamentale sull'età media, la posizione geografica e il profilo di credito dei mutui sottostanti. La maggior parte degli investitori che possiedono un fondo di prestito obbligazionario a larga scadenza o un fondo scambiato con scambio hanno un po 'di esposizione a questo settore, dato che è una gran parte del mercato e quindi uno che è fortemente rappresentato in fondi diversificati. Gli investitori possono anche scegliere fondi dedicati esclusivamente a MBS. Gli ETF che investono in questo spazio sono:

Barclays Agency Bond Fund (ticker: AGZ)

• iShares Barclays MBS Fondo obbligazionario a tasso fisso (MBB)
• Titoli garantiti da ipoteche ETF (VMBS)
• iShares SPDR Barclays Capital Mortgage Backed Bond ETF (MBG)
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