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Una garanzia commerciale garantita da ipoteche o CMBS è un tipo di garanzia a reddito fisso garantito da prestiti immobiliari commerciali. Questi prestiti sono tipicamente per proprietà commerciali, come edifici per uffici, alberghi, centri commerciali, edifici e fabbriche. Non sono gli stessi dei prodotti MBS residenziali subprime che hanno contribuito al crollo del credito alla fine del 2007. CMBS rappresenta il 2 per cento del totale del mercato azionario U. S. a partire dal 2016.
Che cos'è un CMBS?
Una CMBS viene creata quando una banca prende un gruppo di prestiti sui suoi libri, li riunisce insieme, poi le vende in forma cartolarizzata come una serie di obbligazioni. Ogni serie sarà tipicamente organizzata in "segmenti" - pensa "segmenti" - dal più alto livello di rischio CMBS o dal "senior issue" al più alto rischio, CMBS più basso nominale.
La questione senior è in primo luogo in linea per ricevere i pagamenti di capitale e interessi, mentre i numeri più junior saranno i primi ad assumere una perdita se un mutuatario è in default. Gli investitori scelgono quale problema investono in base alla loro resa desiderata e alla capacità di rischio.
Potenziale di ritorno CMBS
La cartolarizzazione del prestito è utile in molti modi. Permette alle banche di fare più prestiti, fornisce agli investitori istituzionali un'alternativa più elevata ai titoli di stato e rende più facile per i mutuatari commerciali di accedere ai fondi.
CMBS offre agli investitori un'alternativa alle fiduciarie di investimento immobiliare o ai REIT come un modo conveniente per investire nel mercato immobiliare U. S.
Ci sono differenze significative tra i due investimenti. REITS sono azioni mentre CMBS sono titoli di debito. Un vantaggio di CMBS o REIT è che CMBS offra una percentuale di ritorno garantita mentre REIT non lo fa.
La CMBS è stata scritta dopo che la crisi finanziaria del 2008 tende ad essere più grande e caratterizzata da più severe norme di sottoscrizione.
Un altro vantaggio possibile della CMBS nel mercato delle obbligazioni è che essi offrono generalmente maggiori rendimenti rispetto alle obbligazioni corporate o governative.
I prestiti che sostengono CMBS sono tipicamente termine fisso. Non possono essere rimborsati presto dal mutuatario senza alcuna penalità. Di conseguenza, CMBS in genere risolve in modo sostanziale il rischio di prepagamento rispetto ai titoli garantiti da mutui ipotecari residenziali - titoli che sono sostenuti da mutui sulle case unifamiliari.
Il rischio di prepagamento è la possibilità che i tassi di interesse in calo provocheranno i mutuatari a rifinanziarsi e restituire il loro vecchio mutuo prima del previsto come conseguenza. Ciò avrebbe causato l'investitore a ricevere un rendimento inferiore a quello previsto.
I rischi di CMBS
Come nel caso delle obbligazioni societarie, i titoli commerciali garantiti da ipoteca sono a rischio di default.Se i mutuatari sottostanti non riescono a fare i loro pagamenti di capitale e interessi, gli investitori CMBS possono sperimentare una perdita.
Il rischio di singoli problemi può variare in base alla forza del mercato immobiliare nell'area specifica in cui il prestito è stato originato, nonché alla data di emissione. Ad esempio, i titoli commerciali garantiti da ipoteca emessi durante un picco di mercato o in un momento in cui gli standard di sottoscrizione erano bassi potrebbero rappresentare rischi maggiori.
Il CMBS può anche essere influenzato negativamente dalla debolezza del mercato immobiliare, come nel 2008 e nel 2009. Il prestito CMBS si è asciugato a seguito della crisi finanziaria del 2008, ma è tornato gradualmente a migliorare le condizioni di mercato.
CMBS offre agli investitori un modo legittimo di investire negli immobili americani, ma se vengono dichiarati in modo errato o rappresentati in modo disonesto, possono presentare gli stessi rischi non compensati agli acquirenti come il fatale subprime MBS che ha minacciato l'economia degli Stati Uniti nel Grande La recessione del 2008.
Come investire in CMBS
Anche se si potrebbe investire in una garanzia commerciale garantita da mutui commerciali, questi sono tipicamente solo da investitori ricchi, enti di investimento o dai gestori di Exchange Traded Funds o ETF. Diversi ETF specializzati in MBS e almeno uno - iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - investono solo in titoli di ipoteca commerciali.
Per gli investitori al dettaglio, questi ETF possono essere il modo migliore per investire in questi titoli di debito perché presentano un rischio ragionevolmente diversificato senza un grande investimento.
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