Clausola ipotecaria standard

La maggior parte delle politiche di proprietà commerciali contengono una clausola che protegge i diritti dei titolari di mutui (prestatori). Questa disposizione si applica quando la proprietà assicurata è stata utilizzata per assicurare un mutuo e che la proprietà è stata danneggiata da un pericolo coperto. La clausola assicura che il creditore riceva il pagamento in base alla politica per quanto riguarda il rimanente debito.

Quando un imprenditore acquista un edificio commerciale con un'ipoteca, il titolare di un mutuo può richiedere all'acquirente di ottenere un criterio di proprietà che include la clausola ipotecaria standard .

Ecco un esempio.

Esempio

Andy possiede A-1 Appliances, società che vende elettrodomestici. L'azienda di Andy ha appena acquistato un nuovo magazzino con un mutuo ottenuto da Lucky Lending.

Il prestito A-1 ottenuto da Lucky Lending è garantito dal magazzino. Poiché il magazzino sta servendo come garanzia per il prestito, Lucky Lending ha un interesse assicurativo in esso. Per proteggere l'interesse di Lucky, il contratto di prestito richiede all'A-1 di assicurare il magazzino contro danni causati da incendi e altre pericoli in base ad una politica di proprietà commerciale. Il contratto afferma che la politica deve includere la clausola dei mutui standard.

Clausola standard

Negli anni precedenti, gli assicuratori che hanno scritto l'assicurazione immobiliare sono stati tenuti ad utilizzare un formulario politico denominato 1943 New York Standard Fire Policy. Quest'ultimo conteneva una clausola intitolata Mortgagee, che si occupava dei diritti dei prestatori. Questa clausola è stata indicata come la clausola ipotecaria standard .

Oggi la forma di New York viene raramente utilizzata e la politica commerciale della proprietà ISO è considerata lo standard industriale. Il modulo ISO indirizza i mutuatari in una clausola intitolata Mortgageholders. Questa clausola ora funge da clausola di mutuo standard. Appare in molte politiche immobiliari redatte da singoli assicuratori.

Interessi

La clausola di ipoteca ISO si applica al titolare del mutuo denominato nelle dichiarazioni. Il prestatore è coperto per perdita o danno all'edificio o struttura che funge da garanzia per il prestito.

Se nel criterio sono elencati più istituti di credito, vengono trattati in ordine di priorità. Ad esempio, supponiamo che un contraente ha acquistato un edificio con due ipoteche (un primo e un secondo). Se l'edificio brucia, il prestatore elencato sulla prima ipoteca verrà pagato. Dopo che il primo prestatore è stato compensato, il mutuante sulla seconda ipoteca riceverà il pagamento.

La clausola ipotecaria afferma che i finanziatori riceveranno il pagamento "in quanto i loro interessi possono apparire". Ciò significa che l'importo che ogni prestatore riceverà dipende dall'entità del danno all'edificio assicurato e dal saldo non corrisposto (capitale e interessi) del prestito. Ad esempio, un incendio distrugge il magazzino A-1 Appliances.Al momento del fuoco, A-1 deve la fortuna di prestare $ 750.000 in capitale e di interesse maturato. Lucky Lending riceve un pagamento assicurativo di $ 750.000, il suo interesse per la proprietà.

L'importo che l'assicuratore pagherà per una perdita è soggetto al limite della politica. Ad esempio, se il magazzino di A-1 è assicurato per $ 1. 5 milioni, l'assicuratore non pagherà più di $ 1. 5 milioni a tutte le parti coperte (A-1 Apparecchi e tutti i finanziatori).

In alcuni stati, i finanziatori assicurano i loro prestiti tramite fatti di fiducia piuttosto che ipoteche. Per questo motivo, il termine titolare di mutui nella clausola ipotecaria standard include un trustee.

Preclusione

Il diritto del prestatore a recuperare per una perdita in base alla politica di proprietà del mutuatario non è influenzata da alcuna azione di preclusione che il creditore ha avviato contro il proprietario dell'immobile prima della perdita. Ad esempio, supponiamo che A-1 Appliances non effettui più pagamenti ipotecari, quindi Lucky Lending rilascia un avviso di default. Un mese dopo l'emissione del bando, il magazzino viene distrutto da un incendio. Il preavviso non pregiudica il diritto di Lucky di ricevere il pagamento per la perdita in base al criterio.

Atti del contraente

Il mutuante ha il diritto di recuperare per una perdita in base alla polizza anche se il contraente ha violato una condizione del contratto di assicurazione.

Ad esempio, supponiamo che il magazzino A-1 Apparecchi sia distrutto da un incendio. A-1 presenta un reclamo con il suo assicuratore di proprietà per danni all'edificio e ai suoi contenuti. Tuttavia, A-1 rifiuta di lasciare un regolatore sulla proprietà per ispezionare i danni. L'assicuratore in definitiva nega l'affermazione di A-1 perché A-1 non è riuscito a rispettare una condizione di politica.

Il diritto di recupero di Lucky Lending in base alla politica non sarà influenzato dalle azioni di A-1 finché il prestatore soddisfa determinate condizioni. Il prestatore deve:

• pagare un premio in sospeso a causa del mancato pagamento da parte del contraente
• inviare una prova di perdita (se l'assicurato non lo ha fatto) entro 60 giorni dalla data di ricevimento di un avviso che la prova della perdita è dovuta
• Notificare all'assicuratore se il prestatore è a conoscenza di qualsiasi modifica della proprietà o dell'occupazione dell'edificio o se il rischio è cambiato sostanzialmente

Una volta che il prestatore ha completato tutte queste fasi, è ammissibile ricevere un pagamento di perdita sotto La politica di proprietà di A-1.

Trasferimento dei diritti

La clausola dei mutuatari ISO contiene una disposizione di surrogazione. Essa afferma che se l'assicuratore effettua un pagamento di perdita al prestatore ma nega il pagamento all'assicurato, i diritti di subrogazione del prestatore sono trasferiti all'assicuratore nella misura dell'importo del pagamento. Nell'esempio precedente, A-1 Appliances è stato negato il pagamento sotto la politica perché non è conforme ai termini del contratto di assicurazione. Supponiamo che Lucky Lending abbia ricevuto un pagamento assicurativo di $ 700.000 per il suo interesse per il magazzino danneggiato. Il fuoco è stato causato da un difetto in un essiccatore elettrico immagazzinato nell'edificio. Se Lucky Lending non avesse ricevuto un compenso per il danno, il prestatore avrebbe potuto citare il produttore dell'essiccatore per danni alla proprietà.

L'assicuratore di proprietà di A-1 ha indennizzato il credito Lucky per la perdita. Così, il diritto del prestatore a denunciare il produttore per la compensazione viene trasferito all'assicuratore. L'assicuratore ha ora il diritto di citare il fabbricante per recuperare i 700.000 dollari che ha pagato a Lucky Lending.

L'assicuratore può scegliere di pagare al prestatore l'importo principale sull'ipoteca più gli interessi maturati. Se rimane un debito, l'assicurato deve pagare tale importo all'assicuratore.

Annullamento e non rinnovo

In base alla clausola dei mutui, l'assicuratore deve notificare per iscritto il titolare del mutuo se l'assicuratore annulla la politica o lo rifiuta di rinnovarlo. Se l'assicurato non ha pagato il premio, l'assicuratore deve notificare al prestatore 10 giorni di anticipo prima di annullare la politica. Se l'assicuratore cancella la politica per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento del premio, deve fornire preavviso di 30 giorni al prestatore. Qualora l'assicuratore decida di non rinnovare la politica, deve fornire al creditore dieci giorni di preavviso.

Queste condizioni di cancellazione possono essere modificate dalla legge statale. Ad esempio, alcuni Stati chiedono agli assicuratori di notificare un prestatore almeno 45 giorni in anticipo se una politica viene annullata per qualsiasi motivo diverso dal mancato pagamento del premio.