Affitto Reddito e spese a tempo fiscale

La chiave per il mastering IRS Schedule E per i proprietari di alloggi - "Reddito e perdita supplementare" - è quello di organizzare il tuo reddito e le spese utilizzando un foglio di calcolo o un programma di finanza personale. Gli affittuari che detengono una sintesi dettagliata delle loro spese di affitto sono quelli che beneficiano la maggior parte del tempo fiscale. Le regole IRS per quanto riguarda i redditi da locazione sono abbastanza generosi in modo da vorrete approfittarne di vantaggio.

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Suggerimenti per la pianificazione E

Gli affittuari devono mantenere record eccellenti in termini di costo, reddito e spese, e il numero uno il modo migliore per tenere traccia di tutte queste cose è quello di creare un foglio di calcolo il contabile fiscale può anche avere un modello che è possibile utilizzare.

Ecco le cose che vuoi tenere traccia:

• Prezzo di acquisto della casa, dell'appartamento o dell'appartamento che state affittando
• Ammortamenti accumulati e ammortamenti annuali attuali sulla vostra proprietà
• Redditi da locazione
• Depositi di sicurezza ricevuti < Costi di pubblicità

Costi di pulizia, manutenzione e riparazione

• Assicurazione di casa e assicurazione Tasse HOA
• Tasse immobiliari e spese per interessi ipotecari
• Depositi di sicurezza rimborsati agli inquilini
• e varie altre spese, quali utilities, paesaggistica e raccolta di rifiuti
• Se traccia queste spese usando il software di finanza personale o un foglio di calcolo per computer, i tuoi rapporti mensili e quelli di fine anno saranno a portata di mano e potrai facilmente stampare.
• Limitazioni di perdita di attività passive

Ecco la regola generica IRS # 1: se una delle tue proprietà di noleggio ha una perdita netta per l'anno, tale perdita può essere compensata contro le perdite e gli utili di tutte le altre proprietà in affitto.

Ora ecco la notizia forse-no-so-good: se il totale totale per tutte le vostre proprietà è negativo - una perdita netta - che la perdita potrebbe essere completamente, parzialmente o meno deducibile contro il resto del tuo reddito per il anno a causa delle limitazioni di perdita di attività passive.

L'affitto di immobili è generalmente considerato un'attività passiva, anche se si dedica una notevole quantità di tempo a scegliere gli inquilini giusti, riparare l'unità di locazione e controllare la proprietà per la manutenzione ordinaria.

Le perdite derivanti dalle attività passive sono limitate a compensare i profitti passivi.

Se partecipa attivamente alle attività di noleggio, eventuali perdite di locazione potranno essere detratte fino a $ 25.000 all'anno in totale in tutte le tue proprietà in affitto. Le persone sposate che presentano separatamente hanno un limite di perdita di locazione fino a $ 12.500 a condizione che la persona vissuta a parte il coniuge in ogni momento durante l'anno fiscale.L'ammontare della perdita di locazione consentita per i partecipanti attivi di una proprietà in affitto varia in base al tuo reddito lordo rettificato modificato (MAGI):

Per MAGI di $ 100.000 o meno ($ 50.000 o meno se il deposito sposato separatamente) le perdite possono essere dedotte integralmente, fino al limite di $ 25, 000 ($ 12, 500).

Per MAGI tra $ 100, 000 e $ 150.000 (tra $ 50.000 e $ 75.000 se la documentazione sposata separatamente) le perdite di noleggio possono essere detratte fino ad un limite del 50% della differenza tra $ 150.000 ($ 75, 000 se la documentazione sposata separatamente) e MAGI.

Per MAGI oltre $ 150.000 ($ 75.000 se la documentazione sposata separatamente), nessuna perdita di locazione può essere detratta contro altri redditi.

• È possibile portare perdite in avanti
• Questo ci porta alla generosa regola IRS # 2: le perdite di noleggio limitate dalle limitazioni di perdita di attività passive possono essere riportate all'anno fiscale seguente quando possono compensare i profitti di noleggio.
• Le limitazioni di perdita di attività passive vengono applicate ogni anno, ma le perdite di locazione continuano a riportire di anno in anno finché le perdite non vengono utilizzate compensando gli utili locativi o dedotti contro altri redditi.

Il modulo 8582 viene utilizzato per calcolare le limitazioni di perdita di attività passive e per tenere traccia delle perdite di locazione che si accumulano ogni anno per ogni proprietà.

Pianificazione fiscale per i proprietari

I proprietari occasionalmente fanno un piccolo profitto quando il reddito da locazione è sufficiente a pagare l'ipoteca, nonché le tasse di proprietà, l'assicurazione e le riparazioni. Ma i padroni di casa possono ammortizzare il prezzo di acquisto della proprietà in affitto e questo può spesso trasformare un piccolo profitto economico in una piccola perdita fiscale - le spese superano il reddito dopo l'ammortamento.

Ogni tanto, tuttavia, i proprietari affrontano grandi spese, come la sostituzione di un tetto o l'annullamento di un appartamento dopo l'affitto di un affittuario a lungo termine.

In queste circostanze, è possibile che il padrone di casa abbia una perdita superiore a 25.000 dollari, ma le regole passive di perdita di attività limitano la perdita a esattamente $ 25.000. Il resto sarà ripreso all'anno successivo quando il padrone di casa spera hanno più profitto e saranno in grado di assorbire le perdite fiscali in eccesso.

Vendere proprietà per affitto

Le perdite di locazione per una determinata proprietà sono ammesse in pieno nell'anno in cui una proprietà viene venduta in completa disponibilità ad un acquirente non collegato.

La vendita di una casa, di un appartamento o di un'altra proprietà in affitto non è la stessa cosa di vendere la tua residenza primaria. Proprio come quando si sta calcolando guadagni di capitale, la formula per calcolare il guadagno o la perdita di una proprietà di noleggio comporta sottrarre il tuo costo dal tuo prezzo di vendita.

Base di costi aggiustata per la proprietà di affitto

La formula per calcolare la base di costo delle proprietà in affitto è la seguente:

Prezzo di acquisto

Plus i costi di acquisto (titoli e spese di deposito, commissioni per gli agenti immobiliari ecc. )

Miglioramenti migliorati (sostituzione del tetto, nuovo forno, ecc.)

• Plus i costi di vendita (titoli di titolo e deposito, commissioni per gli agenti immobiliari ecc.
• Plus l'ammortamento accumulato (come riportato nelle tue forme di imposta)
• Equivalente alla tua base di costo
• Calcolare il profitto o la perdita sarebbe:
• Prezzo di vendita
• Meno la tua base di costo

guadagno o perdita

• Se il numero risultante è positivo, hai guadagnato quando hai venduto la tua proprietà in affitto. Se il numero risultante è negativo, hai causato una perdita. Le plusvalenze su immobili di locazione possono essere tassate in parte come ripristino di ammortamenti ad un'aliquota massima del 25% e in parte a plusvalenze. Le vendite di beni di proprietà sono riportate sul modulo 4797 e tutti i calcoli relativi al guadagno di capitale sono riportati nell'allegato D.
• Proprietà immobiliare e responsabilità limitata
• Molti proprietari considerano la costituzione di società, società a responsabilità limitata o partenariati per la proprietà delle proprie proprietà. Una società potrebbe essere svantaggiosa perché le società non hanno un tasso d'imposta privilegiato sui guadagni di capitale a lungo termine. Una società a responsabilità limitata sarebbe in grado di passare guadagni a lungo termine per i suoi membri in modo che i guadagni sarebbero ancora idonei per il tasso preferito del 15 per cento sui guadagni a lungo termine. I proprietari dovrebbero discutere questo e altri aspetti legali di formare una società per le proprietà di locazione con un avvocato per avere una comprensione di tutte le implicazioni legali e finanziarie di una tale strategia.