Calcoli degli investimenti immobiliari

Tutti quei calcoli che vanno in un'analisi approfondita della redditività finanziaria di una proprietà immobiliare possono essere un dolore da imparare. Quindi è necessario applicarli e tirarli insieme per prendere una decisione:

• Reddito potenziale lordo (GPI)
• Reddito operativo lordo (GOI)
• Multiplier di affitto lordo (GRM)
• Flusso monetario prima delle imposte CFBT)
• Cash Flow After Taxes (CFAT)
• Reddito Operativo Netto
• Tasso di Capitalizzazione (Cap Rate)
• Break-even Ratio
• Ritorno sull'equity Year One

Ho creato un foglio di calcolo che li fa per voi; tutto ciò che fai è plug in acquisizione, reddito e numeri di spesa. Ci sono due fogli identici, ma uno ha numeri di esempio riempiti per aiutarti a visualizzare i risultati. Quando fai clic sui link qui sotto, ti scaricherai automaticamente un foglio di calcolo di Excel. Spiacenti, nessun altro formato disponibile.

Pronto per usare il foglio di calcolo degli investimenti locativi.

Foglio di calcolo con numeri di proprietà di esempio.

Perché andiamo al problema

L'investimento in immobili da noleggio è più interessante che mai. Quando si legge o guarda in TV sugli investitori di fix & flip, spesso stanno vendendo quelle case agli investitori in affitto. L'investitore di casa di noleggio di successo può avere decine di case nel loro portafoglio. Essi sono investitori affilati o non sarebbero stati incastrati in flusso di cassa da quelle molte case. Vorrete essere in grado di capire e discutere con loro i "numeri".

Diamo un'occhiata ai vantaggi dell'investimento immobiliare in affitto.

Ammortamento

La deduzione di ammortamento è una componente preziosa nella nostra analisi di proprietà. Per le persone ad alto tasso di imposta con altri investimenti, può anche consentire di ridurre i profitti da altri investimenti. Naturalmente, contatta un ragioniere per questo.

Tuttavia, quando i costi più deprezzati in realtà sono più del numero di profitto per le tasse, hai perdite residue utilizzate contro altri redditi da investimento.

Non è in realtà una perdita in denaro, in quanto il deprezzamento non è denaro in tasca. È un numero calcolato trattato come una spesa per fini fiscali. Poiché non lo hai speso, puoi ancora avere flussi mensili positivi mensili mentre mostri una perdita operativa per le tasse.

Flusso di cassa

Prendere flusso di cassa mensile per la banca è un grande pareggio per gli investitori in locazione. Fare la loro due diligence e acquistare diritto può portare a rendimenti a due cifre e un flusso solido di denaro per anni. Il flusso di cassa è una funzione di molti ingressi e uno o più di essi possono cambiare e danneggiare o migliorare il flusso di cassa. Alcuni sono influenzati dal mercato e dall'economia. Se un importante datore di lavoro locale si chiude o si muove, la domanda di proprietà di locazione può piombare durante la notte.Questo è qualcosa che non puoi controllare, ma speriamo di evitare di fare la vostra due diligence circa la salute ei piani dei datori di lavoro locali. Se sono sani e redditizi con una lunga locazione recentemente rinnovata, probabilmente siete in buona forma.

Imposte sulla proprietà

È possibile dedurre le imposte sulla proprietà per l'imposta sul reddito. Se la tua azienda possiede proprietà immobiliari, dovrai pagare l'imposta sul patrimonio di questa proprietà.

Come gli individui pagano la tassa di proprietà sul valore valutato delle proprie case, le imprese pagano un'imposta sul valore del loro valore immobiliare (terreni e fabbricati). Se si vendono immobili, l'imposta per l'anno viene distribuita tra i proprietari precedenti e nuovi, in base a quanto l'anno di proprietà della proprietà.

1031 Tax Deferred Exchange

Potete, secondo regole molto rigide, vendere una proprietà a un profitto e rotolare i proventi in un'altra proprietà senza dover pagare la tassa di capital gain. Ecco come dice il codice delle entrate interne, titolo 26, sezione 1031: "Nessun guadagno o perdita è riconosciuto sullo scambio di beni detenuti per uso produttivo in un commercio o in attività commerciali o per investimenti se tale proprietà viene scambiata esclusivamente per proprietà di simili tipi che deve essere tenuto sia per uso produttivo in un commercio o per affari o per investimenti ". Proprietà di tipo simile significa semplicemente altri beni immobili e non richiede uno scambio di terreno o ufficio o ufficio.

Il fatto è che ci sono poche classi di investimenti d'investimento e strategie che si possono confrontare con i beni immobiliari. La gente ha bisogno di un posto dove vivere, e possedere una casa non è possibile per alcuni e non desiderato da altri.