Come calcolare la matematica per un buon investimento condominiale

Stai cercando di acquistare un condominio come investimento? In caso affermativo, come si fa a sapere se un condominio è un buon investimento? Ci sono diversi calcoli che puoi passare e le domande da affrontare per determinare la risposta.

Quando si considera un condominio come investimento, è necessario calcolare con precisione:

• l'affitto annuo che puoi ricevere e
• le spese annuali che dovrai comportare, incluse:
  • tasse immobiliari > assicurazione
  • manutenzione e riparazione
  costi di pubblicità per ottenere gli inquilini

costi di riparazione se un inquilino danneggia la proprietà

• Let's Do the Math! Un esempio di investimento condominiale:
• Vediamo un esempio. Se trovi un condominio che vende per $ 55.000. Puoi pagare in contanti. Sarà affittato per $ 750 al mese ($ 9.000 all'anno). Pensi che rappresenti a 16,4 per cento la resa (9 mila dollari divisi per $ 55, 000). Prima che tu sia troppo eccitato, devi fatturare queste spese:

Le tasse immobiliari sono $ 1 000 all'anno

L'assicurazione è $ 300 all'anno

Si stima circa $ 300 all'anno per manutenzione e riparazioni

• Tu figura il condominio sarà vacante circa un mese all'anno (fattore in questo come un costo di 750 dollari l'anno)
• Ti immagini ogni volta che è vacante dovrai spendere 250 dollari sui costi pubblicitari e tu lo fai una spesa di una volta all'anno
• Fatti anche che forse uno ogni cinque anni potrebbe avere una brutta esperienza e comportare costi legali e ulteriori costi di riparazione di circa $ 5 000 (che sarebbero di circa $ 1 000 all'anno) .
• Questi costi sono complessivamente $ 3, 600 all'anno (o circa $ 300 al mese).
• Il tuo affitto netto è ora $ 5, 400 ($ 9.000, meno $ 600), che rappresenta una rendita netta di affitto del 9,8%, che è ancora un ritorno attraente. Oltre al flusso di cassa, potrai partecipare all'apprezzamento del valore della proprietà. Se si prevede che il settore immobiliare sale circa il 3 per cento all'anno, nel primo anno il tuo condominio avrebbe apprezzato da $ 55 000 a $ 56 e 650, un guadagno di $ 1, 650.

Se non si può pagare in contanti e deve finanziare la proprietà, dovrai anche fatturare il costo di interesse. Per la proprietà degli investimenti, pianificare di mettere il 25 per cento - 50 per cento giù per qualificarsi per il prestito. In questo scenario, diciamo che mettiamo il 30% in meno ($ 16.500) e finanziamo il restante 70% ($ 38.500) ad un tasso del 7% in 30 anni. Il tuo pagamento sarebbe 256 dollari al mese.

Quando aggiungi il tuo pagamento di $ 256 al mese e le stime stimate sopra, di circa $ 300 al mese, ricevi $ 556 al mese delle spese stimate. Con un'attesa prevista di 750 dollari al mese questa proprietà avrebbe comunque fornito un flusso di cassa positivo, e basandosi su questi numeri sarebbe probabilmente un buon investimento.

Altri fattori: Tasse di valutazione e associazione

Dovrai anche sapere se il condominio che si sta valutando ha tasse di associazione e quanto spesso potrebbe essere necessario pagare valutazioni. Le valutazioni sono le spese sostenute per coprire le aree comuni della proprietà condominiale. Le valutazioni potrebbero includere paesaggistica, riparazioni e manutenzione di parcheggi e garage, miglioramenti all'esterno dell'edificio e spese associate a qualsiasi area comune come una lobby principale o un ingresso. Queste spese devono essere incluse nella stima della spesa prima di calcolare il rendimento stimato sull'investimento condominio.

Prima di effettuare qualsiasi investimento immobiliare è necessario anche valutare quanto siano realistiche le vostre ipotesi. Ecco alcune domande da prendere in considerazione per determinare se un acquisto condominio sarà un buon investimento:

Il tuo condominio in una zona in cui sono richiesti immobili di noleggio, ad esempio vicino ad un collegio?

È in una zona che sta diventando meno popolare o più popolare?

Un datore di lavoro importante nella zona potrebbe chiudere e causare la domanda di noleggio declino?

• Potrebbe essere costruito un nuovo condominio nelle vicinanze, lasciando ai tuoi bisognosi costosi miglioramenti per competere?
• Prende conoscenza di un'area e di un'esperienza per valutare questi tipi di rischi. Per un ottimo libro sull'argomento, visita John Reed's How to Get Started in Investimenti immobiliari.