Come ottenere un prestito condominiale (linee guida generali)

Gli acquirenti intelligenti non assumono automaticamente che possono ottenere un prestito condominio su qualsiasi condominio che vogliono acquistare. Per esempio, Sherry, non il suo vero nome, pensava che avesse atterrato il condominio ad alta residenza in East Sacramento. Il prezzo era giusto. La posizione era perfetta. La vista era magnifico. Sherry non si aspettava che il suo creditore rifiutasse di prestare un prestito perché i prestatori avevano già prestato prestiti su altri condomini nell'edificio.

Ma il suo finanziatore ha negato il prestito perché non c'erano recenti vendite comparabili negli ultimi 3 mesi nell'edificio. L'apprezzatore non avrebbe utilizzato altre vendite comparabili nei quartieri diversi da quelli dell'edificio e nessuno esisteva. Nessuno negli ultimi tre mesi, comunque.

Benvenuti nel mondo delle regole del prestito condominiale. Non solo le regole per un prestito condominiale variano tra prestiti FHA e prestiti convenzionali, ma ogni investitore di un prestatore può avere un proprio insieme di regole, chiamate sovrapposizioni. A differenza di un prestito monolocale, i prestiti condominiali sono diversi, e non tutti i progetti condominiali si qualificano.

Inoltre, solo perché FHA dice che è possibile ottenere un prestito condo non significa che il mutuante che hai scelto accetta di finanziare un prestito. Inoltre, solo per complicare le questioni l'altra direzione, solo perché un complesso condominiale è assente dall'elenco approvato FHA Condo non significa che il mutuante non accetterà una "valutazione spot" e lo approva, perché il prestatore potrebbe.

Un buon motivo per scegliere saggiamente il prestatore per il tuo prestito condominio.

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Regole FHA per un prestito condominiale

Molti mutuatari, specialmente i primi acquirenti di casa gravitano verso l'acquisto di un condominio perché i prezzi sono generalmente molto inferiori a quelli di una casa unifamiliare. Poiché i prezzi sono spesso inferiori, così sono i requisiti di pagamento anticipato.

Ma altre regole possono colpire la probabilità di un acquirente di ottenere un prestito:

FHA Approved Condo List

• HUD richiede che il condominio sia elencato nell'elenco condominiale approvato da FHA. Se il condominio non è nell'elenco, il mutuatario dovrà cercare finanziamenti convenzionali.

  Percentuale di prestiti FHA

• Almeno l'80% di tutti i prestiti FHA nel complesso deve essere proprietario occupato, il principale luogo di residenza del mutuatario. Se troppe unità assicurate da FHA vengono trasformate in affitti, FHA non approverà il prestito.

  Percentuale di unità proprietarie occupate

• Un minimo del 51% delle unità del complesso deve essere proprietario occupato. C'è una percezione, forse vera, che gli occupanti del proprietario prendono più cura delle proprie unità e sono più interamente affidati al complesso di un inquilino.

  Completamento della costruzione

• Il progetto deve essere completato per almeno un anno, senza aggiunte o fasi in sospeso. Ciò significa che le prime vendite nel complesso verranno probabilmente acquistate con contanti o con tipi di finanziamento non FHA.

  No Spot Review

• FHA ha eliminato le recensioni spot, che significava anche se il condominio non era nell'elenco condominiale approvato da FHA, FHA potrebbe ancora fare il prestito dopo la revisione di un questionario.

  Regole generali del prestito condominiale

Se il mutuatario ottiene il FHA o il finanziamento convenzionale, alcune regole del prestito condominiale sono le stesse.

Ecco alcuni:

Delinquencies HOA

• Nei complessi in cui i valori sono scesi attraverso il consiglio, le imposte sono generalmente delinquenti per coloro che hanno uno status di vendita corto o di proprietà bancaria. Si applicano i minimi percentuali e generalmente almeno l'85% delle quote di associazione per i proprietari di abitazione deve essere pagata in tempo.

  Legislazione pendente

• Nessun prestatore vuole vedere la legislazione pendente in un complesso condominiale. Molte azioni legali sono costose e richiedono molto tempo per risolvere.

  Covenants restrittive

• Le banche spesso richiedono che il titolo sia trasferito a pagamento semplice, privo di qualsiasi restrizione come ad esempio l'età.

  Copertura assicurativa appropriata

• Il complesso deve mantenere un'assicurazione adeguata, come l'assicurazione di pericolo, responsabilità e alluvione. Ogni volta che il programma National Flood Insurance si avvicina a un rischio, i complessi condominiali soffrono.

  Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.