Inquilini nei comuni scambi 1031

Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Sei stanco di quelle telefonate di manutenzione di mezzanotte e usurati da fastidi con i tuoi inquilini? Forse sei frustrato perché stai inseguendo controlli e riparazioni di affitto? Forse vi piacerebbe vendere il vostro appartamento o piccoli appartamenti, ma temete le conseguenze fiscali. Infatti, potresti pensare ad acquistare un pezzo di un nuovo centro commerciale, ma non puoi certo ingannare l'acquisto pagando in contanti e non hai mai infatti pagato in contanti per una casa.

Se suona come te, ecco la buona notizia. Utilizzando un 1031 Tenants in Exchange comune, è possibile vendere il noleggio o l'appartamento, evitare la tassa di guadagno e continuare a mantenere i vostri soldi per voi. Tenants in Common, noto come TIC, è uno dei modi migliori per cui un investitore può partecipare alla proprietà di una o più proprietà di alta qualità, pur preservando la ricchezza e evitando le emicranie della gestione immobiliare.

Ad esempio, dite di vendere un quadrilatero che hai posseduto per 15 anni e hai un patrimonio di 400.000 dollari. A seconda della quantità di il debito che continua a portare avanti, il prezzo di acquisto del tuo nuovo investimento potrebbe essere di circa un milione di dollari. Mentre questo è un sacco di soldi, si può ancora non qualificarsi per acquistare una proprietà veramente superiore. Tuttavia, se decidi invece di investire in una TIC, 400.000 dollari di equity potrebbero acquistare un interesse di un milione di dollari per una proprietà a 30.000.000 di grado istituzionale.

Gli inquilini nel Common 1031 Exchange consentono la diversificazione tra diverse proprietà in varie posizioni geografiche. Puoi investire in un magazzino o in un magazzino, in un hotel di fascia alta o in un ufficio, in un ospedale o in una struttura assistita o in un edificio di appartamenti valutato in milioni.

Questa diversificazione può ridurre il rischio del portafoglio di investimenti e potenzialmente aumentare il suo valore.

Chiedere un consulente fidato di investimento e non la persona che vende l'investimento.

SUGGERIMENTO: Prima di investire in 1031 inquilini in Exchange comune, assicuratevi che un avvocato attendibile riesamina la documentazione e faccia la dovuta diligenza. Ciò include una possibile indagine dell'entità che vende la garanzia, anche assicurandosi che l'entità sia correttamente autorizzata. Ci sono un sacco di truffatori, ricchi di truffatori rapidi per seminari, che lavorano in questo fine dell'attività.

Regole IRS per un inquilino in comune 1031 Exchange

Le regole IRS per un Exchange 1031 devono essere seguite minuziosamente per rinviare le plusvalenze e le imposte di recupero degli ammortamenti. La proprietà rinunciata deve essere stata detenuta per investimento o utilizzata nel commercio o nell'attività del proprietario.

Cinque requisiti generali per un TIC 1031 Exchange potenzialmente riuscito sono:

Il 100% dei proventi della vendita deve essere reinvestito e il valore della proprietà di sostituzione commerciale deve essere uguale o superiore alla proprietà rifiutata.

1. Un Intermediario Qualificato diventa il venditore designato e detiene tutti i proventi della vendita della Proprietà Rifiutata.
2. C'è un periodo di identificazione di 45 giorni durante il quale almeno tre proprietà di sostituzione "simili" devono essere identificate per iscritto.
3. La regola del 200% specifica che qualsiasi numero di proprietà di sostituzione può essere identificato ma il loro valore aggregato non deve superare il 200% del valore della proprietà rifiutata.
4. Se la regola delle proprietà a tre proprietà e la regola del 200% non si applicano, il valore complessivo di mercato delle proprietà commerciali da acquisire nello scambio deve comprendere almeno il 95% del valore totale di mercato proprietà identificate.

   Edited by Elizabeth Weintraub. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.

5. Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternative

Una volta selezionata la proprietà di rimpiazzo, l'investitore ha 180 giorni dalla data in cui la proprietà rinunciata è stata trasferita all'acquirente per chiudere la nuova proprietà. Se la data di scadenza della dichiarazione dei redditi dell'investitore, con eventuali estensioni, per l'anno fiscale in cui la proprietà rinunciata è stata venduta è precedente al periodo di 180 giorni, allora la scissione 1031 deve essere completata entro tale data.

Gli investitori dovrebbero anche ricordare che una parte di questo periodo di 180 giorni può essere già stata utilizzata durante il periodo di identificazione di 45 giorni. Non ci sono estensioni e nessuna eccezione alla regola di 45 giorni, che include i fine settimana ei giorni festivi. Se il limite di tempo è superato, l'intero scambio può essere squalificato e seguiranno penalità e tasse.

Se un investitore sta acquistando un interesse frazionario in più di una proprietà, è consigliabile assicurarsi che le date di chiusura programmate siano antecedenti alla scadenza.

Tenants in Assicurazioni Deed e Title Title di scambio comune

Come proprietario in una TIC, riceverai un atto separato come un inquilino in comune e una politica del titolo che assicura la tua percentuale di interesse nella proprietà. Hai gli stessi diritti di qualsiasi altro proprietario singolo.

Potenziale di flusso di cassa e di apprezzamento da un inquilino nel comune 1031 Exchange

C'è potenziale di reddito in proporzione alla tua proprietà frazionaria, che potrebbe essere potenzialmente superiore al flusso di cassa ricevuto dai tuoi investimenti passati.

Il flusso di cassa può essere compensato dall'ammortamento della tua base nel nuovo acquisto.

Condividi anche l'apprezzamento pro-rata, se del caso, della proprietà se viene venduto. Una TIC è considerata un prezioso strumento di pianificazione delle risorse, in quanto i vostri eredi dovrebbero ricevere un miglioramento della tua scomparsa.

Edited by Elizabeth Weintraub. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.

Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Durante la metà e verso la fine degli anni '90, gli investitori hanno fatto numerose richieste all'IRS chiedendo decisioni avanzate sul fatto che un indivisibile (frazionario), Tenants of Common interest in proprietà immobiliari era un'entità idonea a rinuncia fiscale ai sensi della Sezione 1031.

In risposta, nell'ottobre 2000, l'IRS ha emesso la Procedura di Ricavo 2000-46. Questa procedura ha espresso la preoccupazione che alcuni inquilini nelle relazioni comuni potrebbero essere considerati come partenariati per fini fiscali federali e pertanto non sono idonei a considerare 1031.

L'IRS ha chiarito che non avrebbe più emanato alcuna decisione anticipata. Questa decisione è stata abrogata nel marzo 2002, seguita dalla procedura di ricostituzione 2002-22.

Conosciuto come "Rev. Proc.", La Procedura di Revisione 2002-22 ha stabilito 15 punti che verrebbero riesaminati dall'IRS quando

"considerando una richiesta di decisione che un interagito frazionario indiviso in immobili immobiliari non è un interesse a un'entità commerciale "

- il che significa che una partnership che non si qualificherebbe potrebbe mettere lo scambio a rischio di una verifica e delle conseguenze fiscali. Tuttavia, ottenere una decisione di anticipo sarà ancora quasi impossibile. Gran parte delle informazioni necessarie per una revisione IRS non è nemmeno disponibile finché lo sponsor è pronto ad acquisire la proprietà, chiudere il prestito e vendere interessi agli inquilini in comune. Quindi il motivo per cui la maggior parte del consiglio dei sponsors rilascia un "dovrebbe" o "volontà" che si trova nel memorandum di collocamento privato. Linee guida per le entrate per gli inquilini nelle comuni scambi 1031

The Rev. Proc. ha stabilito linee guida chiare per la struttura, il finanziamento e la gestione di un inquilino in comune. Consente 2 - 35 co-proprietari, anche se gli sponsor e gli istituti di credito possono fissare limiti inferiori per alcune proprietà, che sono di solito tra 10 e 25 investitori.

Un marito e una moglie sono talvolta trattati come un'unica entità (a seconda della legge statale) e nessuno dei co-proprietari è autorizzato a presentare dichiarazioni fiscali come partenariato. Ogni co-proprietario ha il diritto di vendere o partizionare la sua proprietà frazionaria, ma solo dopo averlo offerto per la vendita agli altri. C'è una proporzionata ripartizione dei profitti e anche del debito (ipoteca).

Con queste linee guida più chiare, l'industria TIC ha iniziato con serietà e ha attirato un numero maggiore di nuovi sponsor, broker / rivenditori e rappresentanti registrati sul mercato. Dagli anni Novanta, c'è stato un enorme interesse per gli inquilini nei comuni scambi 1031. Infatti, la crescita del patrimonio netto ha generato 550% nelle TIC dal 2002 al 2004. Il valore totale degli investimenti TIC chiusi nel 2007 è stimato a oltre $ 8. 5 miliardi. Alcuni dicono che questo numero è ancora più alto - raggiungendo i 10 miliardi di dollari (quando include leva).

Gli inquilini nell'offerta comune agli investitori accreditati

La maggior parte delle offerte di TIC è fatta solo per "investitori accreditati", il che significa che devono essere soddisfatti determinati criteri finanziari.

Gli investitori singoli (o in combinazione con un coniuge) devono avere un patrimonio netto superiore a 1 milione di dollari.

Un reddito annuo di 200.000 dollari negli ultimi 2 anni con l'anticipazione che questo continuerà.

1. Un reddito congiunto con il coniuge di $ 300.000 negli ultimi due anni con l'aspettativa di nessun cambiamento.
2. Un'entità come LLC, Partnership o Corporation deve avere attività di almeno 5 milioni di dollari o, se le attività sono inferiori a 5 milioni di dollari, ogni investitore deve essere accreditato come individuo.
3. Edited by Elizabeth Weintraub. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.
4. Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Un investitore può guadagnare preziosi assistenza nella ricerca di una proprietà di sostituzione da una delle molte aziende specializzate nella gestione di 1031 scambi e inquilini nei comuni scambi 1031. Questi specialisti di TIC hanno accesso a un gran numero di proprietà di investimento e spesso hanno completato vari livelli di due diligence, compresi i confronti dei prezzi, le divulgazioni, i redditi netti, i rapporti di posti vacanti, ecc.

Di solito le aziende sponsor hanno speso enormi quantità di denaro strutturando queste offerte immobiliari per garantire che soddisfino i requisiti IRS per un TIC 1031 Exchange. A volte lo sponsor lega una proprietà con un contratto di acquisto e poi prepara i documenti di offerta, spesso chiamati Memorandum di collocamento privato (PPM), che viene poi commercializzato tramite broker-rivenditori. Alcuni sponsor si avvicinano alla proprietà prima di commercializzarlo, ma questo può essere più costoso a causa dei costi di trasporto.

Valutazione di un rappresentante degli investimenti registrati

Selezionare un rappresentante di investimenti registrato specializzato in investimenti TIC. Questo dovrebbe essere fatto prima di vendere la tua proprietà di investimento.

Valutare alcune possibili proprietà di sostituzione. Come fai questo con il tuo rappresentante di investimenti registrato, devi esaminare gli sponsor di ogni offerta. Qual è la loro traccia? L'infrastruttura della propria organizzazione aziendale è adeguata? Sono qualificati i loro dirigenti, personale e gestione?

• Assicurarsi che il proprio rappresentante dell'investimento possieda una licenza Series 7 o Series 22, insieme a una licenza Series 63 o Series 66. Egli dovrebbe anche essere esperto in immobili commerciali e avere un comprovato successo di scambi di TIC.
• Domande da chiedere alle aziende di sponsor
• Il programma dello sponsor è ben strutturato e equo per gli investitori?

L'offerta viene messo insieme attentamente, legalmente e meccanicamente, con le informazioni appropriate?

• Sono soddisfatti gli obiettivi descritti nei documenti?
• I rischi associati all'investimento sono chiaramente dichiarati?
• Il programma, con i suoi beni, ha l'elevata probabilità di raggiungere gli obiettivi?
• Gli obiettivi previsti sono ragionevoli in considerazione dei fatti?
• Quali sono le garanzie e le riserve?
• Gli inquilini nel Common 1031 Exchange consentono ad un investitore molte scelte quando cercano proprietà di sostituzione.
• Di norma è richiesto un investimento di almeno 100.000 dollari, ma ogni offerta immobiliare avrà un minimo che è stato determinato dividendo il patrimonio totale per il numero di interessi TIC.

Ogni offerta PPM deve essere valutata, analizzata e confrontata con altre proposte di concorrenza. Dovrebbero essere ricercate le spese anticipate passate, presenti e future, le informazioni finanziarie sugli inquilini, la posizione e le questioni ambientali, e includere uno studio sull'area del mercato immobiliare della proprietà.

Edited by Elizabeth Weintraub. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.

Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Alcune società che gestiscono le TIC hanno completato due diligence su una varietà di possibili proprietà di investimento. Per fare questo, i rappresentanti degli investimenti registrati completano la dovuta diligenza all'interno della loro società, di solito attraverso il loro dipartimento di due diligence; mentre altri cercano i servizi esterni di "consulenti di due diligence" e avvocati.

Tipi di inquilini negli scambi 1031 comuni

1031 Gli inquilini degli scambi comuni possono essere strutturati in una varietà di modi e queste opportunità spesso vengono imballate con gestione e finanziamenti in atto.

A volte viene offerto un prestito di non ricorso, che impedisce al prestatore di andare dopo le altre attività del mutuatario in caso di inadempienza. La sicurezza del prestatore nel prestito è limitata al valore della proprietà.

Tuttavia, alcuni prestatori hanno recentemente iniziato a richiedere un'entità responsabile di firmare la responsabilità nel caso in cui gli affitti ricevuti dalla proprietà non siano utilizzati per rimborsare il prestito ma vengono invece deviati per le riparazioni ecc. Altri istituti di credito hanno stipulato che TIC e, a volte ogni singolo acquirente, devono garantire il prestatore contro eventuali problemi ambientali futuri. Gli investitori sono invitati a esaminare attentamente i documenti di prestito e il PPM per evitare la possibilità di una responsabilità molto superiore al loro investimento originario.

Nel svolgere due diligence sui programmi TIC, gli investitori dovrebbero confrontare con attenzione la struttura e la conformità con i 15 Rev. Proc. linee guida. Una transazione che devia sostanzialmente potrebbe comportare l'impossibilità del IRS, sottoponendo così gli investitori a future conseguenze fiscali.

Le offerte sono strutturate con un documento firmato da ciascun proprietario, fornendo allo sponsor l'autorizzazione a gestire la gestione quotidiana della proprietà. Può essere un contratto di locazione master o un contratto di gestione che contengano varianze nel modo in cui gli affitti e i fondi raccolti vengono dispersi ai co-proprietari della TIC.

Le offerte possono anche contenere un inquilino in comune accordo, che descrive le relazioni tra il singolo investitore e gli altri co-proprietari della TIC. Una TIC può anche essere strutturata come un Entità Speciale Scopo (SPE) in cui nessun individuo è elencato come proprietario. Sotto un SPE, una singola società a responsabilità limitata acquista e detiene l'interessi TIC. Questa struttura fornisce un ulteriore livello di protezione di responsabilità per i co-proprietari e il prestatore. Di solito lo sponsor TIC non sarà responsabile della gestione dell'investimento e la gestione indipendente deve essere impiegata.

Sono inquilini in titoli di scambio comuni o immobili?

La maggior parte dei sponsor gestisce gli investimenti di TIC come titoli perché soddisfano la definizione di una sicurezza nello stato in cui la proprietà è o nei vari stati in cui lo Sponsor intende offrire in vendita. Ciò significa che solo i concessionari autorizzati di titoli possono commercializzare questi investimenti, con la supervisione della SEC. Tuttavia, tutti gli interessi della TIC, inclusi quelli che sono titoli, sono trasmessi da atto e la maggior parte degli stati li classifica come immobili.

La questione se un investimento immobiliare sia una sicurezza può essere complessa e la questione sta causando notevole inquietudine.

Mentre l'acquisto di un interesse TIC è un'operazione immobiliare per 1031, la maggior parte viene venduta come titoli. Tuttavia, non sorprende che alcuni sponsor continuino a vendere interessi TIC come immobili e non li commercializzino come titoli.

Dal momento che i mediatori immobiliari sono di solito coinvolti nella vendita della proprietà rinunciata, l'offerta di marketing TIC attraverso questi medesimi intermediari sembra solo logica in quanto sono in grado di identificare potenziali investitori. Il conflitto consiste nelle regole di FINRA, (Financial Industry Regulatory Authority) e della Securities and Exchange Commission, che vietano il pagamento di una commissione o di una commissione a chi non detiene una licenza di titoli.

Questo effettivamente esclude il pagamento di commissioni o commissioni per i broker immobiliari. E 'sfortunato che queste regole, destinate a proteggere gli investitori, non incoraggino i professionisti del settore immobiliare a presentare i vantaggi di un'operazione TIC ai loro 1031 clienti di scambio.

La domanda per gli inquilini nei comuni scambi 1031 è forte

Un investitore dovrebbe visualizzare una TIC come proprietà che si terrà come un investimento moderato a lungo termine. Se la liquidità è importante, è opportuno prendere in considerazione opzioni alternative.

La domanda di Tenants nelle proprietà comuni continua a crescere con ogni anno passato. Basta dire che la velocità massima del mercato TIC e il processo di scambio 1031 possono essere scoraggianti per gli investitori che non conoscono la TIC, ma le opportunità di risparmio fiscale e profitto sono enormi.

I titoli offerti da qualsiasi società di titoli dovrebbero offrirvi una dichiarazione simile che segue, su cui non puoi contare:

Questo materiale non è né un'offerta né la sollecitazione per l'acquisto di alcuna garanzia. Le informazioni sono solo per scopi di discussione e di informazione. Non è destinato a sostituire consigli di pianificazione giuridica, fiscale o finanziaria competente. I codici fiscali applicabili si applicano e riguardano solo la legge federale. Gli stati individuali possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare l'opportuno fiscale e il professionista legale nel tuo stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con consigli professionali in linea con la tua situazione personale.

Edited by Elizabeth Weintraub. Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.