Come fare 1031 scambi per differenziare le tasse

Il timore, "Niente è certo, ma la morte e le tasse," è solo metà vero per un taxpayer esperto americano che sta progettando la vendita di un investimento o di un business La tassa di capital gain sui tuoi profitti potrebbe arrivare fino al 15% al 30% quando le imposte statali e federali si combinano, perché non prendere le misure necessarie per evitare questa perdita? Un grosso morso potrebbe eliminare i soldi da utilizzare investimenti futuri

Inserisci lo scambio fiscale differito di 1031. A molti taxpayer questo è come il denaro che cade dal cielo

1031 Scambi Tasse di imposta

Il 1031 Lo scambio è stato citato come il più potente strumento per la ricchezza ancora disponibile per i contribuenti: è stata una parte importante della strategia di successo di innumerevoli maghi finanziari e guru immobiliari, prendendo il proprio nome dalla sezione 1031 del Codice delle entrate interne, -di scambio sconnesso consente a un contribuente di vendere proprietà di reddito, di investimento o di affari e di sostituirlo con un prope di tipo simile rty.

Le plusvalenze sulla vendita di questa proprietà sono rinviate o rimandate a condizione che le regole IRS siano seguite minuziosamente. Questa è una saggia imposta e strategia di investimento, nonché uno strumento di pianificazione immobiliare. In teoria, un investitore potrebbe continuare a rinviare i guadagni di capitale sui beni di investimento fino alla morte, potenzialmente evitandoli insieme.

Legislazione del 1984 ha cambiato alcuni aspetti di 1031 scambi

Nei primi giorni di "scambi simili", il termine fu praticato letteralmente e spesso presentava difficoltà.

Ad esempio, se tu avessi un edificio a tre piani di mattoni che volevi vendere attraverso uno scambio 1031, dovresti trovare un altro edificio a tre piani di mattoni, il cui proprietario ha voluto scambiare. Poi i due si incontreranno e lo scambio avrà luogo.

In passato non c'erano vincoli di tempo sullo scambio.

L'IRS ha richiesto controlli più severi sul processo, il che ha portato il passaggio del Congresso nel 1984, sezione 1031 (a). Questa legislazione ha limitato gli scambi differiti, ha ulteriormente definito proprietà "simili" e ha stabilito una tabella oraria per completare lo scambio.

Qualificazione per uno scambio 1031

La proprietà immobiliare detenuta per uso commerciale o investimento si qualifica per un Exchange 1031. Una residenza personale non è qualificata e, in genere, una proprietà fisso e fissa non si qualifica perchè si inserisce nella categoria di proprietà in vendita. Le vacanze o le case secondarie, che non sono detenute come affitti, non si qualificano per il trattamento di 1031; tuttavia, esiste un test di utilizzo ai sensi dell'articolo 280 del codice fiscale che può essere applicato a tali proprietà. In questo caso è necessario consultare un esperto fiscale.

La terra, che è in fase di sviluppo, e la proprietà acquistata per la rivendita, non possono beneficiare di un trattamento differito.Le scorte, le obbligazioni, le note, le proprietà degli inventari e un interesse favorevole a una partnership non sono considerati proprietà "simili" per scopi di scambio.

Per qualificarsi come uno scambio 1031 oggi, l'operazione deve assumere la forma di un "scambio" piuttosto che una vendita di una proprietà con il successivo acquisto di un altro.

Innanzitutto, la proprietà venduta e la nuova proprietà sostitutiva devono essere detenuti sia per scopi di investimento, sia per uso produttivo in un commercio o in un'impresa. Devono essere proprietà "simili".

I seguenti tipi di scambio immobiliare soddisfano l'esigenza di uno scambio qualificato di proprietà "simili":

Un ufficio in cambio di un centro commerciale
Un centro commerciale in cambio di terreno
Terreno in cambio di un edificio industriale
Un condominio in cambio di un edificio industriale
Un affitto di una casa in cambio di un inquilino in comune (TIC)

Oggi potresti scambiare questo edificio in mattoni terra, un magazzino o un piccolo edificio per uffici. Tuttavia, ci sono vincoli di tempo rigorosi che devono essere soddisfatti o lo scambio di 1031 non sarà consentito e le conseguenze fiscali saranno imposte.

Prima del 1984, praticamente tutti gli scambi sono stati fatti contemporaneamente alla chiusura e al trasferimento della proprietà venduta, (Proprietà affidata) e all'acquisto del nuovo immobile (proprietà di sostituzione). Oltre ai problemi incontrati quando cercava di trovare una proprietà adatta, ci sono state difficoltà con il trasferimento simultaneo di titoli e fondi. Non così oggi.
Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.

Con C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Lo scambio ritardato 1031 evita quei problemi pre-1984, ma ora sono imposti scadenze più rigide. Un contribuente che vuole completare uno scambio, elenca e commercializzare la proprietà nel modo consueto. Quando un acquirente avanza e il contratto di acquisto viene eseguito, il venditore entra in un contratto di scambio con un intermedio qualificato che a sua volta diventa il venditore sostitutivo.

L'accordo di cambio richiede solitamente l'assegnazione del contratto del venditore all'Azienda Intermediaria. La chiusura avviene e, perché il venditore non può toccare i soldi, l'intermediario riceve i proventi dovuti al venditore.

1031 Exchange Permette di restrizioni di tempo

A quel punto inizia la prima restrizione temporale, la regola 45 giorni per l'identificazione. Il contribuente deve essere vicino o identificare per iscritto una potenziale proprietà di sostituzione entro 45 giorni dalla chiusura e dal trasferimento della proprietà originale. Il periodo non è negoziabile, include i fine settimana ei giorni festivi e l'IRS non farà eccezioni. Se superi il limite di tempo, il tuo intero scambio può essere squalificato e le tasse sono sicure da seguire.

Tipi di proprietà di sostituzione da identificare:

Tre proprietà senza riguardo al loro valore di mercato.
Qualsiasi numero di proprietà finché il loro valore di fair market aggregato alla fine del periodo di identificazione non supera il 200% del valore aggregato di mercato equo della proprietà rinunciata alla data di trasferimento.
Se viene superata la regola di proprietà a tre proprietà e la regola del 200%, lo scambio non risolverà se il contribuente acquista il 95% del valore aggregato di fair market di tutte le proprietà identificate.

Che cosa è Boot?

Realisticamente, la maggior parte degli investitori segue la regola di tre proprietà in modo da poter completare la due diligence e selezionare quella che funziona meglio per chi si chiuderà.

In generale, l'obiettivo è quello di scambiarsi per evitare il trasferimento di "boot" e mantenere il tasso di cambio fiscale.

"Boot" è il valore monetario o il fair value di qualsiasi proprietà aggiuntiva ricevuta dal contribuente attraverso lo scambio. Il denaro include tutte le disponibilità liquide, i debiti, le passività a cui è soggetta la proprietà scambiata. Questa è una proprietà "non-tipo" e le regole che lo disciplinano durante lo scambio sono complesse. Basta dire, senza consulenze di esperti, il ricevimento di "boot" può portare a tasse.

1031 Scambi sono soggetti alla regola 180 giorni

Una volta selezionata una proprietà sostitutiva, il contribuente ha 180 giorni dalla data in cui la proprietà rinunciata è stata trasferita all'acquirente per chiudere la nuova proprietà di sostituzione. Tuttavia, se la scadenza della dichiarazione dei redditi dell'investitore, con eventuali estensioni, per l'anno fiscale in cui la proprietà rinunciata è stata venduta è precedente al periodo di 180 giorni, lo scambio deve essere completato entro tale data precedente. Ricorda che una parte di questo periodo è già stata utilizzata durante il periodo di identificazione. Non ci sono estensioni e nessuna eccezione a questa regola, quindi è consigliabile programmare la chiusura prima della scadenza.

Poiché la legge richiede che il contribuente non tocchi i proventi della prima transazione, l'intermediario qualificato acquista la proprietà di sostituzione dal venditore alla chiusura e dopo la transazione completata, quindi lo trasferisce al contribuente.

1031 scambi non sono per gli investitori di fare-se

Questa è una descrizione di base di come funziona uno scambio 1031 di successo. A seconda della situazione del contribuente, il tipo di proprietà rinunciato e le caratteristiche della proprietà di rimpiazzo, possono essere coinvolti altri aspetti dello scambio. Il suo completamento può diventare complesso e gli esperti dovrebbero sempre essere consultati. Questo non è un compito per un investitore "fai da te".

Utilizzando la potenza del 1031 Exchange per costruire e preservare la ricchezza e le attività, generare flussi di cassa da investimenti, ristrutturare, diversificare e consolidare le proprietà immobiliari è il diritto di ogni proprietario di proprietà di investimento negli Stati Uniti. I contribuenti americani non dovrebbero mai dovere pagare imposte sul guadagno di capitale sulla vendita del loro investimento immobiliare se intendono reinvestire tali proventi in più proprietà di investimento.

Titoli offerti da Pacific West Securities, Inc. Membro FINRA / SIPC.

Questo materiale non è né un'offerta di vendita né la sollecitazione per l'acquisto di alcuna garanzia.Le informazioni sono solo per scopi di discussione e di informazione. Non è destinato a sostituire consigli di pianificazione giuridica, fiscale o finanziaria competente. I codici fiscali applicabili si applicano e riguardano solo la legge federale. Gli stati individuali possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare l'opportuno fiscale e il professionista legale nel tuo stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con consigli professionali in linea con la tua situazione personale.

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}