Mortgage Calculator: Rapporto di copertura del servizio di debito (DSCR)

I prestatori commerciali sono abbastanza attenti nel loro sottoscrizione. Poiché le storie di credito personali degli acquirenti sono raramente importanti nei prestiti commerciali, utilizzano altri criteri per prendere decisioni di prestito. La proprietà commerciale è acquistata per generare reddito, quindi uno dei criteri più popolari è guardare al reddito per vedere se è sufficiente pagare adeguatamente l'ipoteca e lasciare un profitto per i mutuatari.

Quando un prestatore guarda un appartamento o una famiglia multifamiliare, se un'ipoteca sarà concessa e per quanto può essere determinata utilizzando il DSCR o il rapporto di copertura del servizio di debito. È un calcolo semplice, ma molto importante. Il prestatore non è molto interessato molto ai punteggi o alle storie individuali dei proprietari. Lo scopo dell'investimento è ROI, Return on Investment e Cash Flow, pertanto il flusso di cassa è la principale considerazione.

In realtà gli investitori dovrebbero valorizzare l'attenzione dei prestatori per assicurarsi che i calcoli del flusso di cassa siano corretti per un progetto di appartamento. Vogliono vedere finanziari che mostrano reddito e spese. Determineranno poi se questi numeri sembrano continuare nel futuro, o forse migliorarsi o peggiorare. Quando i numeri mostrano che il flusso di cassa coprirà adeguatamente il servizio di debito, convalida la selezione degli investimenti e le capacità di valutazione degli investitori.

Mentre ci sono molti posti per vedere come calcolare il DSCR con un progetto e l'importo ipotecario già in vigore, è più probabile che un acquirente voglia sapere quanto possono prendere in prestito su un progetto che stai pensando di acquistare. Gli investitori fanno i propri calcoli e guardano al loro prestatore scelto per convalidare i numeri con i quali sono venuti.

A questo proposito entrambi gli investitori e gli istituti di credito hanno un obiettivo comune. Il progetto sarà abbastanza redditizio per servire il debito con un utile sufficiente?

Guarderemo questo da due direzioni, ottenendo l'attuale DSCR e valutando una proprietà con un DSCR richiesto dal prestatore. Questo calcolo si basa su tale importo utilizzando un minimo DSCR accettato da un prestatore comune di 1. 20. Allora faremo l'altra direzione, ottenendo il DSCR.

Difficoltà:

Media

Tempo richiesto: 20 minuti

Ecco come: Determinare il flusso di cassa o il reddito operativo lordo dopo aver sottratto perdite di posti vacanti e di credito.

Affitto totali di $ 187.000 / anno - 9% di posti vacanti e perdita di credito ($ 16.830) = $ 170, 170

1. Poi arrivare a NOI o redditi operativi netti sottraendo tutte le altre spese di funzionamento e gestione, tasse e assicurazioni.

   Reddito operativo lordo - Tutte le spese = NOI, o reddito netto

2. $ 170, 170 - 72, 470 (spese) = $ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 mesi = $ 8142 / mese NOI > Se il prestatore utilizza un minimo DSCR accettabile di 1.20, allora quello $ 8142 / month dovrebbe essere 1. 2 volte il pagamento ipotecario mensile. Per arrivare a tale pagamento massimo, è necessario dividere $ 8142 per 1. 2.

   $ 8142 reddito netto mensile / 1. 20 minimo DSCR = $ 6785 / month pagamento massimo ipotecario.

   Ora è solo necessario determinare quanto sarebbe stato prestato a tassi correnti. Se questo acquirente può aspettarsi un tasso d'interesse del 6,875% su un prestito di 30 anni, un calcolatore ipotecario ci dirà che il prestatore può essere disposto a prestare circa

3. $ 1, 032, 836 su questa proprietà

   , come che il prestito e il tasso di interesse avrebbero portato a pagamenti di capitale e interessi di 6785 dollari al mese e il minimo di 20 DSCR.

4. La maggior parte dei calcolatori ipotecari vi permetterà di inserire il pagamento, il tasso di interesse e il tempo per calcolare l'importo del prestito. Quando abbiamo iniziato, sapevamo che stavamo sostenendo in un importo di mutuo utilizzando un DSCR dichiarato, in quanto noi acquirenti che vogliono stimare quanto potrebbe essere preso in prestito per mutare una proprietà che stiamo valutando per l'acquisto. Ma facciamo un calcolo DSCR dove conosciamo le spese correnti del progetto e il pagamento ipotecario. $ 223, 000 NOI / $ 172, 000 Pagamenti ipotecari annuali = 1. 30 DSCR

   1. 3 è migliore di 1. 2 in questo caso, quindi probabilmente un DSCR accettabile. Tuttavia, se viene richiesto un nuovo prestito su un progetto operativo, l'attuale NOI verrà utilizzato come abbiamo fatto in un primo momento per vedere che cosa potrebbe essere disponibile come importo di ipoteca.

5. Quando i numeri lavorano, gli investitori e gli istituti di credito possono sentirsi bene in merito al finanziamento del progetto e alla redditività futura.

   Cosa ti serve:

   I dati di reddito e spese per la proprietà.

Un calcolatore ipotecario.