Quanto tempo si prende una casa chiusura?

Se non sei attento, il processo di chiusura della casa potrebbe richiedere più tempo di quanto pensi, e forse trascinarlo più a lungo di quello che avevate sperato, cosa normale, ma ci sono modi per evitare problemi. Ad esempio, subito dopo aver accettato un'offerta di acquisto, il prossimo acquirente domande che vogliono sapere è quanto tempo ci vorrà per chiudere la casa. A meno che gli acquirenti non stiano pagando tutti i soldi per la casa, è il prestatore del compratore che determinerà la durata del tempo necessario per elaborare il prestito e chiudere.

Che significa che il creditore svolge un ruolo importante che non può essere trascurato.

Un acquirente e un venditore possono accettare una data di chiusura precedente nel contratto di acquisto, ma se il prestatore non può eseguire durante tale intervallo di tempo, non importa quale sia la data selezionata, perché non verrà chiusa la data indicata dal compratore e dal venditore. Chiude quando il prestatore è pronto per chiudere. Inoltre, non tutti i prestatori tesoro opportunità.

Il processo di chiusura dell'impegno

A seconda di dove si vive, qualsiasi numero di entità può gestire il processo di chiusura. Parliamo di alcuni. L'agente di chiusura potrebbe essere un ufficiale di deposito, una società più vicina, una società di titoli o un avvocato immobiliare.

I processi di chiusura possono variare ampiamente anche nello stesso stato. In California, per esempio, il processo di deposizione di importazioni è diverso nella California settentrionale rispetto alla California meridionale. La differenza principale tra le due sono le istruzioni di riservatezza che vengono disegnate e firmate sul lato anteriore (poco dopo l'accettazione dell'offerta) nel sud di Cal e sulla parte posteriore (poco prima della chiusura) nel nord di Cal.

Prima di chiudere qualsiasi deposito, tuttavia, tutti i termini del contratto di acquisto devono essere soddisfatti; allora il venditore deposita l'atto e l'acquirente deposita i fondi. Ecco alcuni tipi di condizioni richiesti in California. Il processo di chiusura dello stato può variare.

Contratto di acquisto completo e addendum.
Deposito di deposito di soldi sinceri.
Ispezione o rinuncia a casa.
Compilazione degli obblighi del venditore, come la presentazione di un rapporto di ispezione e / o completamento, la certificazione del tetto, la garanzia per la casa, la politica preliminare dei titoli, la richiesta del beneficiario, eventualmente, in base alla Richiesta di Riparazioni.
Completamento delle ispezioni dei compratori, incluso rilascio di contingenze, se richiesto.
ultima ispezione o rinuncia del compratore.
Valutazione della proprietà da parte del valutatore.
L'approvazione del prestito del prestatore e la soddisfazione delle condizioni del prestito da parte del compratore come il deposito di prove di una polizza assicurativa di casa.
Le istruzioni d'impegno firmate e del compratore firmate.
Titolo firmato e notificato del venditore che trasmette il titolo.
L'attestato firmato e notificato dell'acquirente e la nota promissoria eseguita.
Firme del compratore su tutti i documenti di prestito.
Deposito dei fondi dell'acquirente dal prestatore.
Deposito di saldo del pagamento anticipato dell'acquirente e costi di chiusura dell'acquirente.

Quanto dura una chiusura della casa?

Gli acquirenti che hanno ricevuto prestito pre-approvazione rispetto a prestito di pre-qualificazione sono spesso in grado di chiudere prima. Il processo di preapprovazione prevede la verifica di determinati elementi prima della firma del contratto di acquisto, spostando il mutuatario a pochi passi dalla chiusura.

Se un prestatore ha verificato l'impiego del mutuatario, i conti bancari e il rapporto di credito, la chiusura può avvenire quanto i sottoscrittori possono elaborare i documenti e rivedere la valutazione, generalmente entro una settimana o due. Tuttavia, se manca un documento dal file come un rapporto titolo preliminare o una condizione di vendita di un venditore, la chiusura può essere ritardata.

La maggior parte dei prestiti ipotecari correlati federalmente può chiudere entro 30 giorni. I primi programmi speciali di acquisto per la casa, in particolare quelli che prevedono l'aiuto con il pagamento anticipato dell'acquirente, potrebbero richiedere da 35 a 45 giorni per chiudere. Questi prestiti speciali richiedono in genere l'approvazione da due processi di sottoscrizione.

D'altra parte, il rispetto delle direttive TRID può talvolta rallentare il processo perché le entità che lavorano insieme non hanno rapporti preesistenti.

Home Ritardi di chiusura

I problemi più importanti si verificano spesso dopo che il file è sottoposto al sottoscrittore. Gli agenti di prestito hanno generalmente familiarità con le linee guida di sottoscrizione; tuttavia, non possono sempre prevedere una risposta del sottoscrittore. Ogni sottoscrittore è unico.

Poco è peggiore per gli acquirenti di sedersi in cima a contenitori contenenti ogni valore che posseggono, in attesa di movimenti e non sapendo se il loro prestito sarà approvato da un sottoscrittore. Gli ultimi giorni di chiusura possono essere molto suspenseful.

I creditori istituzionali sembrano causare più ritardi rispetto ai broker ipotecari. Non sono sicuro se è perché le grandi banche seguono le proprie procedure o che i loro dipendenti puntino un orologio e non si preoccupano veramente del file come le controparti commissionate, ma la maggior parte dei ritardi nelle mie escrow sono da grandi banche.

Qui ci sono problemi comuni che possono ritardare o impedire la chiusura, molti dei quali, mi dà fastidio dire, dovrebbero essere stati indirizzati prima di sottoporre a un sottoscrittore, ma a volte la palla viene eliminata:

Bassa valutazione o il sottoscrittore ordina una valutazione di revisione che non corrisponde alla prima valutazione.
Debito aggiuntivo riscontrato sulla relazione di credito aggiornata del compratore.
Errori rilevati nel rapporto di credito del compratore.
Nuove licenze o giudizi presentati contro il compratore o il venditore all'aggiornamento del titolo.
Nuvole sul titolo.
Modifica stato di stato civile per acquirente o venditore.
Dichiarazioni bancarie aggiornate o documenti finanziari necessari.
Mancano informazioni sulle assicurazioni.
Impegno scaduto o programma.
Variazioni sostanziali delle commissioni nella stima del prestito.

Se il contratto di acquisto non contiene una riserva che rende la chiusura contingente all'approvazione del prestito, il deposito cauzionale del compratore potrebbe essere a rischio se il prestito non viene approvato e la transazione non si chiude.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.