Ottenere la tua proprietà in affitto pronto per la vendita

Così come hai dovuto prendere alcune misure quando hai acquistato la tua proprietà in affitto, devi anche fare determinate preparazioni quando vuoi mettere in vendita la tua proprietà in affitto. Prendersi cura di te e la tua proprietà ti aiuterà a dare le migliori possibilità di vendere la tua proprietà in modo rapido e per il dollaro superiore. Ecco i passi da prendere prima di mettere la tua proprietà sul mercato.

Lavoro di ufficio

Rapporto di reddito e spese: Vuoi essere sicuro di avere tutte le informazioni finanziarie prima di mettere in vendita la tua proprietà in affitto.

La preparazione di un rapporto di reddito e spese vi darà, e ogni potenziale acquirente, una migliore immagine del valore della tua proprietà.

Reddito: Incluso in questo reddito e reddito, si desidera registrare tutti i redditi ricevuti dalla proprietà su base mensile e annuale. Ciò potrebbe includere i pagamenti mensili di locazione del locatario, nonché qualsiasi affitto aggiuntivo da posti auto, lavatrici e asciugatrici o pagamenti se sei abbastanza fortunato da avere un cartellone pubblicitario o una torre di telefono cellulare sulla tua proprietà.

Spese: Il rapporto reddito e spese deve includere anche i soldi che stai spendendo per l'anno. Questo potrebbe includere:

• Tasse sulla proprietà
• Pagamenti assicurativi
• Spese per l'acqua e le fognature: Se siete responsabili delle utenze.
• Spese per l'energia elettrica: Se sei responsabile delle utilità.
• Spese di Gas: Se siete responsabili di utilità.
• Oil Charges: Se siete responsabili di utilità.
• Manutenzione: la maggior parte degli investitori e / o dei Realtors stimerà una percentuale di manutenzione. Tradizionalmente, tale importo è del 5% del reddito operativo lordo. I costi di manutenzione variano in base alla dimensione della proprietà, all'età della proprietà e alla quantità di spazio esterno. Può includere cose come i costi di paesaggio, i costi per riparare o sostituire gli elementi obsoleti o non riusciti, i serrature, le finestre, le piastrelle incrinate, le perdite idrauliche, le perdite del tetto o le ringhiere sconnesse.
• Costi di Vacanza: La maggior parte degli investitori si occuperà anche di un fattore vacante. A seconda del tipo di proprietà, si può aspettare che questo numero sia compreso tra il 5 e il 10 per cento del reddito operativo lordo. I costi di collocamento possono includere i costi per la commercializzazione della proprietà, ad esempio l'immissione di annunci per il noleggio e costi per la detenzione della proprietà, ad esempio le tasse e l'assicurazione.

Raccogli i documenti relativi ai redditi, alle spese e alla gestione delle proprietà

Voci dal rapporto di reddito e spese: Prima di mettere in vendita la tua proprietà in affitto, si desidera trovare le copie cartacee degli articoli che hai incluso sul reddito e sul rapporto di spesa. Vuoi raccogliere queste dichiarazioni rispetto all'anno precedente. Ciò può includere tutte le fatture di servizio, le dichiarazioni di assicurazione, le tasse di proprietà, i pagamenti ipotecari, i pagamenti di affitto, i costi di manutenzione e così via.

Dovresti analizzare tutte queste ricevute nel computer in modo da avere anche una copia digitale di loro. In questo modo sarà più facile inviare un elemento a un potenziale acquirente, ad un avvocato o ad un agente immobiliare, se richiesto, poiché l'hai già fornito elettronicamente.

Copie di tutte le locazioni applicabili: Vuoi raccogliere le copie di tutti i contratti di locazione per gli inquilini attuali. Questo verrà utilizzato per verificare l'attuale versamento dell'alloggio, nonché la durata del contratto di locazione.

Elenco di eventuali miglioramenti recenti alla proprietà: Dovresti mettere insieme un elenco di tutti i miglioramenti che hai fatto alla proprietà negli ultimi anni. Ad esempio, hai messo su un nuovo tetto, sostituito il forno o rinnovato la cucina? Vorrai anche includere la data approssimativa del lavoro e possibilmente il valore approssimativo del miglioramento.

Nella tua lista di miglioramenti, si desidera aggiungere aggettivi descrittivi. Ad esempio, invece di dire, cucina ristrutturata, potrebbe essere più attraente dire, cucina ristrutturata, inclusi armadi in stile shaker grigio, granato bianco polare e backsplash di metropolitana smussati.

Inoltre, dovresti trovare anche una prova del lavoro svolto. Ciò potrebbe essere copia di fatture, contratti per il lavoro o altre ricevute.

Spesso, l'agente immobiliare utilizza questa lista di miglioramenti quando mette insieme i dettagli dell'annuncio per la tua proprietà. Pertanto, questa lista dovrebbe essere la più completa possibile.

Copie di qualsiasi permesso: La prima cosa che vuoi fare è assicurarsi che non ci siano permessi aperti sulla tua proprietà. A seconda della tua città, puoi fare questa richiesta personalmente, via telefono o in linea. Questo è conosciuto come una richiesta open record pubblica.

Se ci sono permessi aperti sulla proprietà, probabilmente dovrai chiuderli prima della vendita. Sarà necessario determinare quali lavori devono essere completati, assumere un imprenditore autorizzato per completare il lavoro, quindi far uscire un ispettore della città e verificare che il lavoro sia stato fatto per codificare in modo da poter chiudere il permesso.

Dovresti raccogliere o ottenere copie di tutte le autorizzazioni per qualsiasi lavoro mai completato sulla proprietà. La tua città dovrebbe essere in grado di fornire copie di tutte le autorizzazioni registrate per la proprietà.

Determinare il potenziale di profitto

Dovresti valutare le tue finanze per ottenere un ballpark di quanti soldi potresti fare se vendete la tua proprietà.

1. Quanto ti devi sul tuo mutuo? Avete delle pene di prepagamento?

2. Conoscere i costi di chiusura che sarà responsabile durante la vendita della vostra proprietà. Ciò potrebbe includere una tassa di trasferimento immobiliare in vendita, commissariato in vendita, commissioni di registrazione e spese di avvocato.

3. Sapere quale sia la base fiscale per la proprietà in modo da sapere quanto in tasse si sta andando a dovere. Parla con il tuo contabile per determinare la base fiscale.

In generale, le vostre basi saranno tutte le spese che sono state trasferite in un immobile che non sono state cancellate in un determinato anno, come il prezzo di acquisto, i costi di chiusura e miglioramenti, meno quello che hai scritto in deprezzamento gli anni.

4. Scopri qual è il valore di mercato scadente della tua proprietà. Dovresti trovare due o tre proprietà simili che hanno venduto nella tua area nell'ultimo anno. È possibile utilizzare questi numeri per ottenere un'idea rudimentale della fascia di prezzo in cui la tua proprietà dovrebbe vendere.

5. Prendi il valore di mercato del tuo bene, meno l'importo che hai lasciato sulla tua ipoteca, meno i costi di chiusura della vendita della tua proprietà per determinare quanti soldi ti vada via in vendita.

6. Devi quindi determinare quanti soldi dovrai impegnare in imposte sul capitale. A questo scopo, prenderete il prezzo di vendita della tua proprietà meno la base di imposta che hai calcolato. L'importo determina ciò che dovete per le imposte sui redditi. Assicuratevi di parlare con il tuo ragioniere, perché ci possono essere scenari in cui si allontana con soldi molto poco in vendita, ma deve molto più in imposte sui redditi da capitale a causa di svalutazione di ammortamento prese per tutta la proprietà della proprietà.

Manutenzione

Manutenzione differita: Prima della vendita, si desidera ottenere la tua proprietà guardando il più bene possibile. Questo è il momento per affrontare eventuali problemi di manutenzione che hai messo fuori. Ciò può includere la verniciatura di aree comuni, migliorando il paesaggio o attirando l'appello, fissando bagni in esecuzione o piccole goccioline nei rubinetti.

Miglioramenti di capitale: Dovete anche determinare se il valore dei miglioramenti di capitale prima della vendita è valido. Il miglioramento produrrà un rendimento maggiore di quanto costa? Ad esempio, sei in grado di mettere un nuovo tetto sulla proprietà per meno del tasso di mercato?

Ha senso investire più soldi nella proprietà? Se non fai tali miglioramenti, ridurrà la possibilità di vendita? Un tetto difettoso, un muro di rottura o fori nelle pareti impedirà a qualcuno di comprare la proprietà?

Suggerimenti generali

Notificare inquilini: Quando la tua proprietà in affitto è effettivamente sul mercato, i potenziali acquirenti dovranno essere in grado di inserire almeno un'unità di noleggio quando visualizzano la proprietà. Dovrete pertanto determinare come e quando notificherai gli inquilini che stai mettendo la proprietà in vendita. A seconda delle dimensioni della tua proprietà, potrebbe non essere necessario informare tutti gli inquilini della tua intenzione di vendere la proprietà. Dovrai solo notificare agli inquilini i cui appartamenti si desidera mostrare a potenziali acquirenti.

A volte gli inquilini temono quando senti che la proprietà va in vendita. Essi si preoccupano di essere spostati quando viene venduto. Anche loro temono come un nuovo padrone di casa gestirà la proprietà. Alcuni inquilini lo utilizzeranno anche come un'opportunità per sfogarsi contro il padrone di casa per problemi ragionevoli e irragionevoli, quindi fate attenzione a lasciare gli inquilini interagire con i potenziali acquirenti.

Riempite eventuali posti di lavoro: Prima della vendita, sarà idealmente occupato al 100% della tua proprietà. Se si dispone di un posto vacante, non tagliare gli angoli per cercare di riempire velocemente il posto vacante. Assicurati di continuare a seguire il processo di screening completo.

Se la tua proprietà non vende in fretta, sarai bloccato con qualunque inquilino si metta nella proprietà. Inoltre, non si desidera inserire inquilini problematici nella proprietà che possono danneggiare la proprietà in un momento in cui ha bisogno di guardare al meglio. È meglio avere un'unità vacante di quella occupata da un inquilino negativo.

Realtors di intervista: Dovrai trovare un agente immobiliare per elencare la tua proprietà in affitto. Se hai già un agente immobiliare con il quale hai lavorato in passato e ti sento a proprio agio, allora sei tutto impostato.

In caso contrario, devi intervistare diversi Realtors. È importante cercare Realtors specializzati nel tipo di proprietà e nell'area in cui si sta vendendo. Le case oi condomini non familiari potrebbero non avere bisogno di qualcuno così specializzato, ma per una famiglia multifamiliare, una proprietà di vendita al dettaglio, una proprietà di uso misto o altri investimenti più unici, si desidera cercare qualcuno che abbia successo a vendere il tipo di proprietà che si sta tentando di vendere. Pensateci allo stesso modo in cui gli avvocati si specializzano in determinate aree come il divorzio, l'appello fiscale o il diritto societario.

Quando metterlo sul mercato? Le proprietà degli investimenti non seguono le stesse regole di vendere residenze primarie ai proprietari di abitazione. Il mercato immobiliare normale è più forte in primavera, poiché le famiglie cercano di entrare nelle loro nuove case prima del nuovo anno scolastico.

In generale, puoi mettere in vendita un immobile in qualsiasi momento dell'anno. Potresti vedere attività più basse intorno alle vacanze o in estate.