Il dono del bene immobiliare: la generosità può tassare

La base fiscale della proprietà dotata può essere difficile. Basta chiedere a Beverly a Atlanta, in Georgia, che scrive:

"Mio padre, 90 anni e in buona salute apparente, mi ha dato il suo condominio in affitto in Florida, che l'ho affittato ai vacanzieri.Il condominio è stato originariamente acquistato nel 1975 per $ 65.000 e ora è valutato a $ 550.000. Io sono un solo figlio e erediterò tutto al passaggio di mio padre. La mia domanda è: Ha fatto un Mi è stato detto che se vendo, che è probabile in circa due anni, devo pagare migliaia di tassa sulle plusvalenze, e che questo avrebbe potuto Se non l'avessi ereditato … 999 ho due figli che erediteranno tutto quello che ho: dovrei vendere il condominio a mio padre per evitare le tasse che mi sarei pagato se lo vendessi? se avessi deciso di venderlo nel prossimo anno o giù di lì, avrebbe pagato le tasse solo sulla differenza del valore attuale ($ 550.000) e qualunque cosa avesse ottenuto al di sopra di tale importo?

--2- -> Ma se lo vendo a lui per evitare le tasse di guadagno di capitale e la erediterò quando passa, e se poi lo vendessi, quale importo dovrei pagare le tasse? Devo sapere cosa fare. Quando ho detto al mio ragioniere che mio padre mi aveva appena dato il condominio, disse: "Sai che è stato un grosso errore fiscale". Quali sono le ripercussioni di tutte le mie opzioni? Grazie molto. "

Anche se è immensamente generoso, fare un dono di immobili spesso viene fornito con diversi svantaggi da una prospettiva fiscale. Alcuni professionisti fiscali consigliano alla gente di non dare mai immobili. Penso che sia un po 'troppo duro perché io può immaginare scenari in cui dare proprietà immobiliari può essere una mossa astuta fiscale. Tuttavia, questa non è una di quelle situazioni.

Le plusvalenze sui regali contro le eredità

In Generale, preferisci le eredità piuttosto che i regali di proprietà immobiliari: Ecco perché:

L'esecutore della proprietà di tuo padre valuterà tutta la proprietà della sua proprietà a partire dalla data della sua morte. L'esecutore valuterà anche tutta la proprietà sei mesi dopo la data della morte e potrà scegliere quale sia la data di valutazione che comporta le minime conseguenze fiscali. Come erede, la tua base di costo nella proprietà sarà il fair value di mercato alla data di valutazione scelti, non il suo acquisto iniziale prezzo.

Questo è chiamato un "step-up" base "ed è un ottimo modo per ridurre al minimo la tua responsabilità fiscale sul guadagno di capitale se si vende più tardi la proprietà.

La base dei costi del destinatario è la stessa del costo del donatore in una situazione regalo. Ciò rende il gifting un modo meno favorevole di trasferimento di beni, anche se il gifting può essere un'ottima strategia per spostare i guadagni di capitale a membri della famiglia che hanno tassi d'imposta minori.

Ad esempio, diciamo che sei seduto sui guadagni di capitale a lungo termine su alcuni titoli, e questi guadagni sarebbero tassati al 15%. Puoi regalare queste scorte ad un altro membro della famiglia con poco o nessun reddito e le plusvalenze non verrebbero tassate se è in una fascia fiscale del 10 o 15 per cento. L'importo imponibile del guadagno è lo stesso in entrambe le situazioni in modo da rendere il gifting è semplicemente un modo di scegliere un tasso più favorevole sugli investimenti apprezzati.

Prestiti di capitale sulla proprietà di locazione

La tua base di costo nel condominio dotato è uguale a quella del tuo padre perché hai ricevuto come regalo. Quindi, se il tuo padre ha acquistato la proprietà per $ 65.000, questa è anche la tua base di costo. Dovresti esaminare attentamente anche la tua "base di costo aggiustata" nella proprietà. Ho fornito la formula nel mio articolo sul reddito di affitto di reporting sull'allegato E. La tua base di costo è ridotta ancora di più per l'ammontare degli ammortamenti che tu e tuo padre ha rivendicato o avrebbe potuto rivendicare come deduzioni fiscali.

Inoltre i guadagni sulla proprietà di locazione saranno tassati a due aliquote differenti: i tassi di imposta ordinaria sull'importo dell'indebitamento attribuito agli ammortamenti e le aliquote fiscali di plusvalenza a lungo termine su eventuali utili residui dopo l'ammortamento sono stati conto.

Si chiama recupero del deprezzamento.

Cosa fare?

Quello che dovresti fare dipende interamente da quanto tempo intendi tenere la proprietà in affitto. Se doveste mantenerlo per il resto della tua vita e passarli ai tuoi figli come un'eredità, non c'è davvero niente da fare subito. Ma hai indicato di voler vendere la proprietà nei prossimi anni. Qualcuno dovrà pagare l'imposta sulle plusvalenze quando questo accade, sia tuo padre, sia tu o qualcun altro. Si dovrebbe sedere con un professionista fiscale e pianificare le conseguenze fiscali di varie strategie. Scopri quale strategia risparmierà la maggior parte delle imposte.

Le tue possibilità includono:

Mantenere il dono:

Sarai in gancio per le tasse se vendi la proprietà. Ma se si tiene la proprietà fino a quando non muore, la base potrà aumentare e i tuoi eredi possono venderla e riposare alcune delle plusvalenze.

Annulla il regalo:

Non sono sicuro se questo regalo particolare possa essere annullato, a seconda di quanti anni sono passati dal dono originale. Potresti voler controllare con un avvocato.

• Restituisci la proprietà a tuo padre: La sua base di costo sarà la stessa del tuo costo, vale a dire che è la base di costo originale di tuo padre, adeguata per il deprezzamento e per altri fattori. Tuo padre poteva vendere la proprietà o tenerlo fino a quando non muore.
• Dare la proprietà a qualcun altro: L'idea qui per scegliere qualcun altro, forse i tuoi figli o un altro parente, per le conseguenze fiscali più favorevoli basate sul reddito di quella persona.
• Dare la proprietà alla carità: Una carità può prendere tutti i guadagni senza tasse.