Negoziazione di preclusione - esempi di vita reale

Questo è un passo dopo passo attraverso un processo di negoziazione reale in cui rappresentavo l'acquirente che si occupa di una banca per una proprietà di preclusione. Dovrebbe anche sapere che questa banca ha acquistato il prestito in un pacchetto dal prestatore originale effettivo, o almeno quello che lo tiene quando è avvenuto il default.

A volte durante i negoziati, che avevano un po 'più di una settimana e mezza, sono stato frustrato con l'apparente intenzione della banca di ignorare i problemi della casa che stavano cercando di scaricare.

Fatti di preclusione

• In tempi migliori, il valore di questa casa era tra $ 225k e $ 300k.
• Il prezzo originale della banca da parte della banca era di $ 179k.
• Abbiamo fatto la nostra offerta sei mesi o più in seguito quando è stato elencato a $ 119, 900.
• In una zona con leggi rigorose ambientali, la casa ha bisogno di un nuovo sistema settico troppo piccolo per qualsiasi campo di lavaggio, detenendo così i carri armati.
• Il processo per ricevere la varianza per contenere i serbatoi dura 30-45 giorni, con un risultato che non è garantito.
• La banca è molto chiara in tutti i loro documenti che non sanno nulla e non esprime alcuna dichiarazione in merito alla condizione e non pagherà riparazioni.
• Abbiamo ricevuto alcune stime iniziali di ballpark per il lavoro settico prima della nostra prima offerta.

Questa è la situazione il giorno in cui abbiamo fatto la nostra offerta. Non c'erano altre offerte là fuori, anche se la casa era mostrata un po '. Era in condizioni sorprendentemente buone, richiedendo l'aggiunta di un riscaldatore per occupazione immediata se il septico fosse giusto.

Andiamo attraverso il processo con i punti principali di base e gli elementi di importanza:

• Offerto $ 108, 000 con il 20% di finanziamento verso il basso.
• Contingente alla concessione della varianza settica.
• Contingente al venditore che paga $ 10.000 per l'installazione settica prima della chiusura, come nuovo prestatore lo richiedeva.

Questi sono i punti culminanti dell'offerta, ed era abbastanza audace, poiché la casa è una stolta al prezzo richiesto, anche se il settico deve essere sostituito dopo la chiusura a spese del compratore.

Tuttavia, questa persona non ha avuto il denaro per farlo, quindi abbiamo bisogno di farlo dal venditore, o almeno finanziato nel prezzo.

Elementi di Contention

La Banca utilizzerebbe solo le proprie forme di contrattazione, ripetendo ogni elemento di negoziazione in ciascuno, generato dal computer.

• La banca ha voluto una data di chiusura troppo presto per garantire che la varianza possa essere approvata e settica installata prima della chiusura e che volevano 100 dollari al giorno da parte dell'acquirente se andassimo passati a quella data "a nessuna colpa del venditore".
• Il loro primo contatore ha ripetuto che non avrebbero pagato un'indagine, ma avrebbero accreditato l'acquirente $ 1500 nei loro costi di chiusura.
• Il loro primo contatore ha offerto di non pagare niente verso l'installazione settica.
• Il loro primo contatore era al prezzo di listino completo di $ 119, 900.
• Non vado attraverso ogni contatore, ma i nostri negoziati si concentrano attorno al prezzo di vendita, ai prezzi settici, ai costi di sondaggio / chiusura e alla clausola di $ 100 / day damages con il breve periodo fino alla chiusura. Ogni contatore da noi ha chiesto di più e di rimuovere eventuali danni se il compratore non ha potuto ottenere gli elementi fatti in tempo a causa di ritardi nella contea.

Alla fine, ci è voluto una certa creatività per ottenere l'affare fatto e abbiamo fatto l'affare fatto. Ecco il modo in cui abbiamo fatto il nostro contatore finale, e sono tornati con un OK:

Prezzo di vendita da $ 120, 500, anche se avevamo durante il processo loro fino a $ 112.000. vedi perchè.

• Il venditore pagherà una tassa di up di $ 1500 per ottenere il processo di varianza settica.
• Il venditore pagherà 10.000 dollari per un nuovo sistema settico.
• Il venditore pagherà $ 500 verso i costi di chiusura del compratore. E la data di chiusura è stata estesa.
• Come puoi vedere, inviando il nostro contatore finale con il prezzo di vendita aumentato da $ 112.000 con quasi nessuna altra concessione, li abbiamo portati a prenderlo e sborsare $ 12.000. Questo è un prezzo di vendita netto di $ 108 , 500, ma l'acquirente non avrà bisogno di denaro più del 20% per il pagamento anticipato e altri costi di chiusura. E 'un grande affare per il cliente, che si chiuderà in una casa pronta a vivere con circa 50.000 dollari + in equità immediata.

Il punto è di non smettere mai con una banca. Finché continuano a tornare con contratti, fai lo stesso.

A un certo punto, farai un affare, e potrebbe essere migliore di quanto ti aspettassi.