Analisi comparativa dei mercati in materia di proprietà immobiliari

Definizione

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Quando si lavora con i venditori per determinare un prezzo di listino o con gli acquirenti per controllare il valore prima delle offerte per l'acquisto, gli agenti immobiliari fanno quello che viene definito un mercato comparativo analisi, o una CMA.

Andando a vendere i record di proprietà, il professionista immobiliare seleziona immobili di recente venduti che sono simili alla proprietà del soggetto e nella stessa area geografica. Paragonando queste proprietà e regolando le differenze delle funzioni, viene fatta una stima del valore per la proprietà del soggetto.

Tuttavia, un profondo professionista immobiliare farà una seconda CMA diversa per un venditore o un acquirente.

Una seconda CMA completa includerebbe confronti con le proprietà simili attualmente elencate nell'area. Lo stesso processo sarebbe stato utilizzato, ma con le proprietà attualmente elencate. Ciò consentirebbe una valutazione dell'attuale concorrenza e potrebbe portare ad un aumento o alla diminuzione della stima basata sulle proprietà vendute.

CMA, analisi comparabili

Qualità delle selezioni comparabili

La precisione di una CMA nella determinazione del valore di mercato è la scelta delle migliori proprietà comparabili. Tre agenti che scelgono anche una differente comparabile su tre o quattro utilizzati possono trovare delle valutazioni molto diverse. Questo accade molto quando un venditore sta acquistando un agente di quotazione. Ottengono una stima di valore da diversi agenti e sono sorpresi dalle differenze. Purtroppo, spesso colui che dà loro il numero più alto è quello che ottiene l'elenco e di solito non è un buon numero.

Ci sono diverse cose da considerare quando si sceglie comps:

• Quando la proprietà è stata venduta: le vendite più di due o tre mesi in passato non sono buone comp, soprattutto nei mercati in rapida evoluzione. Quanto più recente le vendite, è meno probabile che il mercato si sia mosso abbastanza per rendere irrilevanti le proprietà dei prezzi venduti al momento della CMA.
• Dove si trova la proprietà: La situazione migliore è che la casa si trova nella stessa suddivisione. Questo non è possibile in molti casi, quindi la prossima considerazione sta localizzando comps nello stesso quartiere o area generale. Quando non si riesce a trovare compatti adatti in questo modo, le case molto simili in suddivisioni simili in altre parti della città possono essere l'unica risorsa disponibile.
• Caratteristiche della casa: Quando si tratta del numero di camere da letto, bagni, filmati quadrati della casa, dimensioni del lotto e altre caratteristiche della casa, le case comparabili dovrebbero essere il più simile possibile. È raro, ad eccezione delle grandi suddivisioni di cookie-cutter, che avrai tutte queste cose da confrontare esattamente.

Qualità delle regolazioni

Quella ultima voce sopra ci porta a una discussione su come compensare il nostro calcolo per le differenze nelle strutture.Facciamo delle regolazioni, molto simili a quelle degli apprezzatori, per regolare i prezzi venduti delle case comparabili per meglio corrispondere alla proprietà del soggetto.

In altre parole, se disponiamo di una casa con 3 camere da letto, 2 bagni con un garage a due auto e 2100 metri quadrati di spazio vivente, cercheremo di trovare tre o quattro comps con tutte queste caratteristiche lo stesso . Tuttavia, raramente ci sarà, quindi dovremo apportare adeguamenti ai loro prezzi venduti.

• Diciamo che un comp ha solo due camere da letto. Dobbiamo supporre che avrebbe venduto per più soldi con tre, quindi aggiungeremo dei soldi al suo prezzo reale venduto per adattarlo a avere tre camere da letto. Lo stesso vale per bagni e spazi garage.
• Se è altrimenti, direi tre bagni quando la nostra casa soggetto aveva solo due, allora sottrarremo il valore di un bagno dal prezzo venduto nella nostra regolazione.
• Non abbiamo bisogno di fare nulla con il filmato quadrato finché non facciamo il nostro calcolo finale.

Una volta che abbiamo adeguato le nostre case comparabili vendute, dividiamo ogni prezzo venduto dai suoi piedi quadrati per ottenere il prezzo venduto per piede quadrato. Noi media quelli per i nostri tre o più comps per ottenere un valore medio per piede quadrato. Poi semplicemente moltiplichiamo quello dai quadri quadrati della nostra casa soggetto per ottenere il nostro valore attuale stimato di mercato.

Lì hai la grande immagine di fare una CMA, ma tu vuoi scavare e imparare di più e praticare prima di farli per i clienti.