Spese di locazione comuni (CAM) Commissioni in Leasing

Quando affitti uno spazio commerciale che paghi per più di un solo filmato reale che occupi. In molti contratti di locazione commerciale, e in particolare in locazione di spazi commerciali e industriali, le tasse aggiuntive sono spesso chiamate "commissioni di manutenzione ordinaria" (CAM). In spazi non industriali, si può sentire questa spesa denominata "Load Factor", che include le commissioni CAM.

Esistono due calcoli di base per le commissioni CAM: le tasse variabili CAM, in cui l'importo che un inquilino è tenuto a contribuire aumenti in base a un certo numero di fattori; e tasse CAM piana in cui le tasse sono un importo fisso.

Le commissioni CAM possono essere pagate mensilmente, trimestralmente, annualmente o addirittura addebitate time-to-time in quanto sono necessarie riparazioni importanti per l'edificio o l'intero parco industriale / industriale.

Le tariffe CAM possono aumentare ad un tasso diverso rispetto al tasso di locazione mensile perché tendono ad essere più variabili. Quindi è altresì importante che il tuo differenziale di locazione tra le tasse CAM "variabili" e "fisse" e includa una sorta di cap, o, al massimo, le tue CAM possono essere aumentate ogni anno. Questo tasso di aumento dovrebbe essere una considerazione separata da quanto l'affitto di base aumenta ogni anno.

Molte definizioni di tariffe CAM sono ingannevoli e troppo strette

Ci sono molte definizioni online delle tariffe CAM che definiscono le tasse CAM come un inquilino che condivide una parte dei costi diretti di mantenimento di aree comuni molto specifiche . Queste definizioni semplificate non sono del tutto esatte e un locatore può includere molti costi indiretti come le tasse CAM che non sono così evidenti.

Questa pratica è stata fortemente discussa tra i professionisti dell'industria sul fatto che sia etica o anche legale. Insomma, non dovresti mai firmare un contratto di locazione senza capire quali costi CAM coprono il tuo affitto commerciale esclusivo.

Lo scopo delle commissioni CAM: quali sono le tariffe CAM?

Le tariffe CAM e Load Factor servono allo stesso scopo fondamentale: richiedere agli inquilini di contribuire a coprire le spese dirette del padrone di casa per le aree comuni. "Le aree comuni possono includere sia interni (corridoi, ascensori, lobby, bagni pubblici, ecc.) E spese esterne (parcheggi, aree paesaggistiche, ecc.).

Assicurati di aver elencato nella locazione esattamente quali saranno le tasse CAM, il numero di pagamenti e il loro incremento ogni anno. Se ti verrà richiesto di aiutarti con i costi di ristrutturazioni importanti come il ripianto di un parcheggio o qualunque tipo di riparazioni strutturali, farlo per iscritto. Avere la lista del padrone di casa quando queste riparazioni abbiamo ultimato e quando sono in programma o prevede di essere fatto in futuro.

Non tutti i padroni di casa richiederanno agli inquilini di aiutare con spese come il tetto, la manutenzione dei parcheggi e le riparazioni strutturali e non c'è veramente "standard" che si applica ai contratti di locazione in modo da non fare affidamento sulla semplice visualizzazione delle "CAM fee" essere sicuri che i costi CAM siano spiegati.

Un locatore può includere un'ampia gamma di spese semplicemente elencate come "CAM Tasse" o "Tasse amministrative" sulla base che questi sono spese che il padrone paga a beneficio di tutti gli inquilini. Se le commissioni CAM non sono chiaramente elencate o spiegate in un contratto di locazione, assicurarsi di chiedere specificatamente se paghi una delle seguenti condizioni:

• Sistemi di sicurezza o stipendi o altri costi associati al personale di sicurezza in loco.
• Permessi, tasse, assicurazioni o costi legali.
• Pubblicità, segni o altre spese generali generali sostenute dal locatore per il funzionamento o la promozione dell'edificio (ad esempio, stipendi o benefici per i dipendenti in loco o addirittura fuori sede).
• Riparazione e ristrutturazione della proprietà di manutenzione della proprietà, comprese le aggiunte oi riordinamenti di paesaggi, verniciatura esterna, esterni o parcheggi di illuminazione, pavimentazione o riverniciatura, coperture o riparazioni e aggiornamenti per impianti idraulici, elettrici, fognari e HVAC sistemi.
• Utilities, affitto, o qualsiasi altro costo di mantenimento degli spazi separati per uffici di leasing, sia in loco che fuori.

Perché è importante comprendere Esattamente Quali tariffe CAM sono elencate nella tua locazione commerciale

Nel 1989 ho affittato uno spazio industriale per aprire una spedizione mestiera e un negozio di hobby. Il parco sembrava in buone condizioni e il padrone di casa era un amico della famiglia e tagliava l'affitto di un terzo come cortesia. Questa è stata la prima locazione industriale che avevo firmato e non ho apprezzato appieno il potere delle commissioni CAM. In altre parole, ho firmato un documento giuridico vincolante senza un indizio su quello che stavo firmando.

Non sapevo quale fosse un Triple Net Lease, solo che avrei dovuto evitare di firmarlo. Ho chiesto al locatore che tipo di locazione avrei intenzione di firmare e mai una volta ho sentito il termine "Triple Net". Invece, mi è stato detto che il mio contratto aveva CAM e spese amministrative. Quello che non avevo realizzato al momento era che le spese amministrative includevano tasse, assicurazioni e un sacco di altri costi molto costosi.

Solo un mese dalla locazione, il proprietario del parco ha iniziato ampi rinnovamenti di parco, tra cui ridisegnare le unità anteriori per apparire più come lo spazio commerciale. I segni sono stati cambiati, l'edificio è stato ridipinto, e alcuni cambiamenti strutturali sono stati fatti alla parte anteriore del parco industriale.

Il disegno di legge è stato diviso tra tutti gli inquilini e, anche se avevo un'unità molto piccola, sono rimasto bloccato con una fattura di 5 000 dollari - la mia porzione degli aggiornamenti del parco anche se la mia unità era di lato e in nessun modo ha beneficiato direttamente da qualunque miglioramento. Altri inquilini sono stati colpiti con quasi 20.000 dollari in spese di ristrutturazione. Se avessi letto la locazione più attentamente, avrei saputo abbastanza per chiedere se avessero pianificato gli aggiornamenti nel prossimo futuro e vedere che quello che pensavo fosse un semplice contratto di locazione, era in realtà una nollegazione a Triple Net in travestimento.

Sommario delle tariffe CAM

• CAM è un acronimo di "Manutenzione Area Comune".
• Le spese CAM vengono assegnate agli inquilini in modo proporzionale: il filmato più quadrato affittato da un inquilino, la percentuale maggiore delle spese CAM deve pagare.
• Le tasse CAM sono pagate dal locatario (locatario) al proprietario (locatore) per contribuire a coprire il costo delle spese generali e di gestione e i proprietari possono tentare di includere un'ampia varietà delle loro spese come le spese CAM.
• Le aree comuni includono generalmente spazio accessibile, utilizzato, beneficiato o condiviso da tutti gli inquilini e quasi sempre include corridoi, ascensori e scale, lobby e servizi pubblici.
• Le tariffe CAM possono essere addebitate anche per gli spazi esterni, come i marciapiedi ei parcheggi e, in alcuni casi, anche per i servizi fuori sede.
• Le spese amministrative possono essere addebitate, in base a una percentuale della tariffa CAM, per i costi operativi e di manutenzione associati a aree non comuni o stipendi - cose che non sono veramente spese e spese comuni che molti inquilini si oppongono a contribuire.
• Non tutti i proprietari pagano le tasse CAM, ma la maggior parte ancora, soprattutto negli spazi industriali commerciali e in locazione al dettaglio.
• Non importa che un locatore chiama le tasse, se stai pagando per la manutenzione, le tasse e le assicurazioni, il tuo contratto è un Triple Net Lease - il meno vantaggioso di tutti i contratti di locazione per gli inquilini.