Analisi comparativa del mercato (CMA) - condizioni di acquisto di casa

Prima di mettere una casa sul mercato o la quotazione con un agente immobiliare, i venditori di casa esperti ottengono un'analisi comparativa del mercato, anche denominata nell'industria come CMA. Probabilmente avete ricevuto lettere di posta diretta o cartoline da agenti immobiliari locali sulle CMA. Queste piazzole offrono un rapporto gratuito per dirvi quanto vale la tua casa. I venditori utilizzano un CMA per calcolare i prezzi di casa.

Che cos'è un analisi comparativa del mercato?

Anche se i rapporti possono variare, da un elenco di due pagine di vendite comparabili in due pagine a una guida completa a 50 pagine, la lunghezza e la complessità del rapporto dipendono dalla pratica aziendale dell'agente.

Tuttavia, i rapporti standard di analisi comparativa del mercato contengono i seguenti dati:

• Elenchi attivi

  Elenchi attivi sono case attualmente in vendita. Questi annunci contengono solo la misura in cui essi sono la tua concorrenza per gli acquirenti. Non sono indicativi del valore di mercato perché i venditori possono chiedere quello che vogliono per la loro casa. Non significa che i prezzi siano realistici. I prezzi di vendita offerti non riflettono il valore di mercato finché non vendono e, ad esempio, nei mercati degli acquirenti, la maggior parte vende per molto meno.

• Pending Listings

  Le case di vendita in attesa sono precedentemente liste attive che sono contrattate. Non hanno ancora chiuso, quindi non sono ancora una vendita paragonabile. A meno che l'agente di quotazione non sia disposto a condividere informazioni sulla vendita in sospeso - e molti non lo fanno - non saprai il prezzo effettivo venduto fino alla chiusura della transazione. Tuttavia, le vendite in attesa fanno indicano la direzione in cui il mercato sta muovendosi. Se la tua casa ha un prezzo superiore rispetto al prezzo di listino di queste vendite in sospeso, puoi fronteggiare DOM più a lungo.

• Vendite

  Le case che hanno chiuso negli ultimi sei mesi sono le vendite paragonabili. Queste sono le vendite che un apprezzatore utilizzerà quando valuta la tua casa per l'acquirente, insieme alle vendite in sospeso (che probabilmente saranno chiuse al momento della vendita della tua casa). Guarda molto e duramente le vendite paragonabili perché sono il vostro valore di mercato.

• Fuori mercato / Ritirato / Annullato

  Queste sono proprietà che sono state tolte dal mercato per una serie di motivi. Di solito, le ragioni per le case vengono rimosse dal mercato perché i prezzi erano troppo alti. I prezzi mediani di questo gruppo saranno quasi sempre superiori ai prezzi mediani delle vendite comparabili. Tuttavia, gli elenchi annullano anche per i seguenti motivi:

1. il rimorso del venditore. I venditori hanno deciso che non possono far parte della loro casa e non vogliono più vendere.
2. Prezzo troppo alto. Nessuno ha fatto un'offerta o le sole offerte ricevute sono state offerte a bassa sfera, che sono state respinte.
3. I DOM erano troppo lunghi. Gli agenti ritirano talvolta gli elenchi in modo da poterli rimandare come nuovi inserzionisti e acquirenti di pazzo.
4. Richieste di riparazione. Le case erano una volta sotto contratto e dopo l'ispezione a casa, l'acquirente ha chiesto riparazioni che il venditore ha rifiutato.
5. Il venditore ha sparato l'agente. Non è raro che venditori infelici sparino un agente e assumano un nuovo agente.

• Iscrizioni scadute

  Questo gruppo rifletterà il prezzo medio di vendita più elevato perché non ha venduto e probabilmente è stato un prezzo ragionevole. Alcune delle liste scadute potrebbero anche apparire come un elenco attivo, elencato da un nuovo agente ad un nuovo prezzo. Le scadenze scadono anche perché non sono state commercializzate in modo aggressivo o perché la casa ha bisogno di riparazioni.

Esaminare le vendite comparabili

Le vendite comparabili sono quelle che più assomigliano alla tua casa. È difficile confrontare una casa a tre livelli a una casa a un solo piano. Seleziona le case di questo elenco che sono per lo più identiche alla tua casa in termini di dimensioni, forma e condizione, come ad esempio:

• Metraggio quadrato simile

  Gli apprezzatori confrontano le case in base a filmati quadrati. Le case più grandi di piazzale-piede vale meno per piede quadrato rispetto alle case di piazzale più piccole. La varianza tra un gruppo di case a prezzo medio non dovrebbe idealmente superare i 200 ai 400 metri quadrati, più o meno.

• Età simile alla costruzione

  Idealmente, l'età della casa - l'anno in cui è stata costruita - dovrebbe essere entro pochi anni da altre case comparabili comparabili. Le suddivisioni in età mista sono comuni. Ad esempio, in una zona di Sacramento, una suddivisione è costituita da case costruite negli anni '50 e poi saltare un paio di decenni agli anni '70. Anche se le case si trovano accanto all'altro, le case caricate con personaggio dagli anni '50 vendono per più di quelle dei loro più recenti colleghi Brady Bunch. Se la tua casa è stata costruita nel 1980, diciamo, e nuove case nuove in strada stanno vendendo per più, non puoi comandare lo stesso prezzo di una nuova casa.

• Servizi simili, aggiornamenti e condizioni

  Gli apprezzatori detrarranno il valore dalla tua casa se altre case hanno aggiornamenti e il tuo non lo fa. Una casa con una piscina avrà un valore diverso da una casa senza piscina. Una casa completamente ristrutturata vale più di un fixer. Le case con un bagno sono valide meno di case con due o più bagni. La manutenzione differita conta contro di voi.

• Location

  Tutti sanno che il bene immobiliare è valutato sulla "posizione, posizione e ubicazione", ma hai considerato ciò che significa? Ad esempio, una casa con vista sulla città vale più di una casa che si affaccia su un muro di cemento. Le case che si trovano su strade occupate meritano notevolmente meno di case su strade tranquille. Confronta la tua casa con quelli in posizioni simili. Se la tua casa si trova dall'altra parte della strada da una centrale elettrica, cercare altre case con esposizione a centrali elettriche o quelle situate su binari ferroviari, tra le altre località indesiderate.

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}